О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

https://youtu.be/QMfRZzzk_kc

Недавно вышло видео с экспертом по недвижимости С. Смирновым, в котором он предрекает падение цен на квартиры. Ролик нашел жаркую поддержку у людей, желающих купить квартиру дешево. Но каждый видит то, что хочет видеть, а не то, что есть. Верен ли прогноз эксперта, и каковы долгосрочные перспективы у недвижимости, попробуем разобраться.

Ограничусь тем, что буду рассказывать только о московской недвижимости. Мой анализ также можно применить к Санкт-Петербургу. Что касается недвижимости в регионах, то пока не вижу потенциала для ее роста и развития: наблюдается отток населения и слабость экономики.

Возьмем объективные данные. Стоимость квартир в Москве продолжает расти. Графики с сайта irn.ru

График за 3 года. Тренд явно растущий.

График за 19 лет. После провала 2014, вызванного девальвацией, цены продолжают восстанавливаться.

Мне могут возразить, что это цены в рублях растут, а в долларах нет. Но мы с вами получаем доходы в рублях, и тратим в рублях. Себестоимость строительства и цены на квартиры также устанавливаются в рублях.

Допустим, цена на квартиру в рублях вырастет, а в долларах упадет, что вы будете утверждать? Что цена на квартиру упала? Но это не правда, поскольку доходы вы получаете в рублях, то квартира стала для вас менее доступной. Значит цена выросла.

Исчисление цен недвижимости в долларах рождает множество манипуляций, поэтому нет смысла этого делать.

С текущей ситуацией с московскими квартирами разобрались, теперь прогнозы.

Сначала определю, что считаю качественным и современным жильем. Это многоквартирный дом не старше 30 лет в пределах МКАД в хорошем техническом состоянии.

Что касается бабушкиных сталинок — хрущевок — брежневок: их износ все больше, происходит моральное и физическое устаревание, переход в аварийный фонд, реновация. Перспектив не вижу, цена будет стагнировать. Смысла покупать квартиру в 50-летнем доме нет, ведь через 30 лет (к вашей пенсии), этому дому будет уже 80. Я думаю, никто не хотел бы на пенсии, когда подступят болезни и немощь, решать проблемы с переселением из аварийного дома. Поэтому, покупая квартиру, лучше переплатить за современное жилье.

Далее изложу факторы роста цен на качественное современное жилье в Москве.

Из графика в Википедии мы видим, что даже официальная численность населения Москвы постоянно растет уже 30 лет. Я уже не говорю про лиц, фактически проживающих в Москве без регистрации. А площадь для застройки внутри МКАД — нет («Москва — не резиновая»).

Мне могут возразить, что есть Новая Москва и МО, однако, хорошие вакансии в наличии только внутри МКАД, а ездить на работу в центр долго и утомительно.

Население в Москве растет в основном за счет миграции из неблагополучных регионов России. А поскольку экономическая ситуация в регионах не улучшается, то миграционный приток в Москву продолжится. В связи с этим для Москвы не столь важна возрастная структура населения, прошлые демографические ямы, на которые так любят ссылаться, молодежь сюда приедет из регионов, поскольку больше ехать некуда.

В связи с этими факторами спрос на квартиры внутри МКАД продолжит расти.

В связи со снижением ключевой ставки ЦБ РФ, ипотечные ставки продолжают падать. Статистика ЦБ РФ.

Как известно, чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем меньший ипотечный платеж в месяц приходится платить людям. Таким образом, при снижении процентных ставок, растет доступность жилья и спрос на него, что толкает цену на недвижимость вверх.

См. график роста ипотечного кредитования по данным дом.рф.

Инфляция в России все снижается, что создает предпосылки для последующего снижения ключевой ставки до 4-5%, а ипотеки до 6-8%. При этом цена недвижимости еще вырастет.

В связи с вводом обязательных расчетов с застройщиками через эскроу, на рынке останутся только крупные застройщики, остальные не смогут получить в банках кредиты на строительство жилья. Поскольку собственных средств на строительство домов у мелких и средних застройщиков нет, они просто обанкротятся и уйдут с рынка.

Пока ситуация ощущается не так остро, поскольку ок. 80% новостроек еще строится по старым правилам. Но пройдет 2-3 года, и старые проекты завершатся, тогда мы увидим очищение и монополизацию рынка крупными застройщиками. А любая монополия влечет сговоры и удорожание цен. Зачем продавать дешевле, если нет конкуренции.

74% домов в России построено до 1995 года. То есть, если обобщить и упростить для понимания: более 70% жилья в стране старше 30 лет. И ладно бы это были памятники архитектуры (вечная классика), но в основном это типовое жилье, которое рассыпается и морально устаревает.

Обеспеченность жильем в России сильно отстает от других стран мира. Она составляет всего 25 кв. м. на человека, тогда как в Финляндии достигает 37 кв. м, а в США составляет свыше 70 кв. м. В Москве же этот показатель находится на еще более низком уровне и составляет всего 19 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м.

Стандарты жилья изменились: вместо потолков 2,5 м. — 3 м., вместо кухонь по 6 кв.м. — кухни-гостиные по 20 кв.м., общая площадь квартир больше, широкие или панорамные окна, системы пожаротушения, центральное кондиционирование и очистка воздуха, наличие паркинга, дворы без машин и многое другое. Никто не хочет возвращаться в хрущевско-брежневское квартирное прошлое.

Жилье — это не только локация, но и социальное окружение. Мы вступили в рыночную экономику, но многие жители старых домов, получившие квартиры от государства бесплатно, еще остались в социализме. Миллениалы хотят жить в доме, жители которого чувствуют и действуют как хозяева, а не как временные гости, поэтому они выбирают коммерческие новостройки.

И это толкает цену на новостройки вверх.

Выводы:

1. Цены на квартиры в рублях в Москве растут сейчас и, вероятно, продолжат свой рост в долгосрочной перспективе на основе изложенных факторов.
2. Расти будет прежде всего качественное современное жилье (не старше 30 лет) внутри МКАД.
3. Не ждите, если есть возможность, то покупайте жилье для собственного проживания прямо сейчас. Потом будет дороже, а ставку по ипотеке со временем рефинансируете.
4. Не покупайте старое жилье, оно станет аварийным и обесценится. Лучше меньше или дальше от центра, но новое.

P.S. При дальнейшем снижении ипотечной ставки предвижу ситуацию, когда любая качественная современная 2-3 комнатная квартира, даже на окраинах МКАД, будет стоить как в других европейских столицах — по 30-40 млн. руб. и более.

См. например, цены на квартиры в Стокгольме. Если перевести шведские кроны в рубли, то средняя цена квартиры — 28 млн. руб.