Все нанавидят риэлторов, а я умею извлекать из них пользу для себя!

У нас в обществе бытует мнение, что все риелторы — жулики и дармоеды. Это не так. Да, многие действительно такие. Но если вам попадется сильный специалист, то он сэкономит вам кучу денег, времени и нервов.

Сегодня я беседую как раз с таким специалистом.

Расскажи о себе. Чем ты занимаешься? В чем твой основной бизнес?

Привет, меня зовут Александр Харыбин, мой бизнес заключается в том, что мы сдаём квартиры, офисы в аренду, занимаемся продажей жилой недвижимости.

Ты постоянно говоришь о том, что прежде чем покупать что-либо для сдачи в аренду, нужно советоваться с риелтором. Зачем это делать?

Давай на примере. ЖК “Савеловский Сити” в Москве. Был вариант зайти туда по привлекательной цене в студийные однушки с отделкой. Люди заходили в объекты по 4-5 млн.рублей. А теперь имеют доходность 8-10%.

Ого! Это в жилой?

Ну да. Сейчас эти студии сдаются по 50.000-55.000 рублей.

Человек вложил в ремонт еще 500-700 тысяч. За минусом налогов и амортизации получается 8%.

В студиях живет один человек. Максимум — пара. Им некогда готовить. Они приходят туда только спать. Амортизация, как следствие, сильно меньше.

И вот тебе обратный пример. Хозяйка взяла готовую квартиру. Детям на будущее. А сейчас хочет сдавать. Я с трудом пытаюсь сейчас “толкнуть” этот объект за 50.000 рублей. Если бы она купила на свои деньги две студии, то получала бы доход 100.000-110.000 рублей.

С доходностью понятно. Но я вышел из однушек в том числе из-за хлопот. Правильно ли я понимаю, что риелтор может избавить меня от этого геморроя?

Я так делаю. Беру 10% от денежного потока. Но не менее 5000 рублей. Сам заселяю, сам рекламирую, сам перевожу клиенту деньги. И даже могу выступать налоговым агентом.

С другой стороны. Ничего сложного в сдаче самому нет. С этим я тоже помогаю.

Давай поговорим про подводные камни. Допустим, мне попался конфликтный жилец. Он не платит, агрессивен, не берет трубку. Могу ли я тебя привлекать в качестве независимого авторитета?

Можешь. Но я стараюсь не допускать этого. Использую превентивные меры.

Пример. В квартире два замка. У владельца есть ключи от обоих. А у арендатора только от нижнего. Мы заранее предупреждаем об этом. Он знает, что в случае грубых нарушений договора с ним быстро расстанутся. Ему придется съехать из квартиры. При этом закон не нарушается. Мы просто запираем объект на ключ. Даже в квартиру не заходим. А дальше либо договариваемся полюбовно, либо идем в суд.

До разборок обычно не доходит. Арендатор знает, что у хозяина есть такая “дубинка”. И не ведёт себя глупо, не прячется и платит вовремя. У кого ключи, у того и рычаги управления.

А есть ли смысл в арендном договоре? Что там нужно прописать? Сможет ли он защитить меня хоть от чего-нибудь

Конечно есть. Я прописываю важные вещи — цена, срок и т.д. А дальше собственник в спорных ситуациях показывает нанимателю договор. Согласился? Будь добр выполнять. Это справедливо и в обратную сторону.

Важный момент. Когда наниматель подписывает договор и передаточный акт, он становится ответственным за жилье. И уже его можно привлечь в случае возникновения неприятных ситуаций. Например, в случае затопа по вине жильца.

А представляешь, если у него вдруг найдут автомат Калашникова или “наркоту”.

И такое бывает?

Ага. У меня был случай у коллеги. Заселили парня. Парень нормальный. Но вдруг начал торговать наркотиками. У него дома нашли крупную партию запрещенных веществ. Адвокат подсудимого пытался апеллировать к тому, что найденные вещества не принадлежат тому парню. Не вышло. У арендодателя был подписанный договор. Следователи разобрались.

Многие риелторы, кстати, отговаривают своих клиентов подписывать передаточный акт. Это глупость! Есть ненулевой риск нарваться на похожую ситуацию

А можно ли заранее уберечься от опасных жильцов? Например, если у меня в квартире откроют бордель.

С борделями проще. Они снимают большие квартиры. Платят сильно выше рынка. И заранее предупреждают хозяев.

Хотя люди, бывает, и нарываются на грабли. Пример. Квартира сдается значительно выше рынка. Нормальные арендаторы такие объекты не смотрят. Всегда есть выбор.

На показ приходят двое, представляются семьей. Затем втихую заселяют девочек-негритянок.

Или еще хуже. Субаренда на 15 человек. С быстрым износом жилья.

Сдаем строго по рынку. Смотрим внимательно на людей.

У тебя глаз наметан. Как ты определяешь опасных арендаторов?

Наниматель должен быть понятным. Пример. Звонит мальчик. Представляется программистом. Хочет снять “трешку” в Балашихе. Работает при этом на Маяковской.

ЗАЧЕМ?

За эти деньги на Маяковке он снимет “однушку”. Зачем ему “трешка” в Балашихе, если у него нет там, ни друзей, ни знакомых.

Что еще?

Можно взять скоринг по жильцу, можно пробить через ФССП и так далее. Это все тоже дополнительные меры безопасности.

Можешь перечислить типы жильцов, от которых можно ждать убытки? Мне почему-то не везло с одинокими девушками. Зато с ребятами вообще никаких проблем.

Молодые люди — разные. Вот живет у тебя девочка. Ей 24 года. Работает в нормальной компании бухгалтером. С ней никаких проблем не будет

Второй вариант. Приезжает студентка. Работает непонятно где. У нее много молодых друзей. Начинается “Москва слезам не верит”. Такое тоже заранее видно.

Тоже самое с юными парами. Есть интеллигентные. Видно, что за них родители платят. Такие берут жилье подороже. А есть малообеспеченные. Снимают обычно убитые “однушки”. Платят вскладчину. С жильем не церемонятся.

Когда сдаешь годами, то такие вещи выясняешь буквально за пару минут.

А если опыта нет, то единственный выход — страховка?

Да. Я считаю, что обязательно надо страховать гражданскую ответственность. Стоит такой полис копейки. Пару тысяч заплатил — двести тысяч покрытия. Спасает от затопов соседей и прочих неприятностей.

Я видел у тебя в Фейсбуке пост где ты рассказывал про ошибке при сдаче квартир. Можешь рассказать пару историй?

Многие собственники начинают покупать все, о чем просит арендодатель. Хорошо, если он вообще до сделки дойдет.

Так делать не надо. Если у тебя однушка, то ставим в комнату кровать и шкаф. Больше ничего

Почему кровать, а не диван?

На кровати удобнее спать. А диван — он для того, чтобы сидеть или принимать гостей. Мы хотим, чтобы у нас в жилье спали, а не принимали друзей. Еще кровать медленнее изнашивается.

Пример. Заселился программист. Просит у тебя компьютерный стол. Не надо покупать за свои. Ему надо — пусть берет. Он может через полгода съедет. А к тебе заселится новый жилец, у которого вообще компьютера нет, только телефон и планшет.

Кровать, шкаф, «стиралка», холодильник. Это нужно всем. Просят что-то еще? Говорим, чтобы покупали необходимые вещи сами, а не в счёт аренды.

Таким способом можно регулировать “качество” жильцов и снижать издержки. А значит увеличивать доходность.

Сейчас модная тема появилась. Снимают в центре города 4-комнатную квартиру. И сдают комнаты посуточно.

Посуточное жилье — это отельный бизнес. Это тяжелейший труд. Большими доходностями и пассивным доходом тут не пахнет. Подумайте десять раз прежде, чем зайти в такое предприятие.

Давай поговорим про порог входа в пассивные истории инвестиций. Я вышел из “однушек” по трем причинам. Доходность менее 5%. Куча хлопот. И высокий порог входа.

Можно снизить порог. Есть много жилых комплексов. Необязательно брать там квартиры. Если нет цели жить, но при этом хочется инвестировать и зарабатывать, то есть возможность рассмотреть парковочные места.

Только брать их надо с умом. Вот у тебя сейчас за спиной ЖК “Аэробус”. Там при стоимости за одно машиноместо более миллиона рублей аренда будет 7000 рублей. Ни о чем.

Можно получить доходность порядка 7-8%. До 10%. Без ремонтов как в квартирах и без администрирования. Это работает когда много квартир, и мало машиномест.

А там вообще бывают простои?

В правильных местах — нет. Гребут сразу. Вот я сейчас живу в Одинцово. Там машиноместа на старте стоили 400.000 рублей примерно. А сдаются влет за 5000-7000. Потому что тупо некуда машины ставить. Посчитай сам доходность.

Что еще помимо машиномест?

Кладовые. Еще дешевле. 200.000-300.000. Сдается за 3000-5000.

Это не везде так. Новомодная вещь. Люди покупают студии. Хранить крупные вещи негде. Они с удовольствием пользуются такой возможностью.

Лайфхак! Некоторые на своих машиноместах ставят дополнительно шкафы. И тоже сдают это как кладовые.

Последний вопрос. Ты показал почему риелтор выгоден при аренде. А зачем его привлекать при продаже и покупке?

Тут еще выгоднее.

У продавцов и покупателей нет самого важного навыка — умения торговаться. А я торгуюсь с 2007 года в недвижимости. Еще я умею делать отличную рекламу и фотографии так, что квартира уходит дороже.

А если покупать? Ты помогаешь прогибать продавцов вниз?

Здесь тоже самое. Профессионал может вам сэкономить сотни тысяч рублей.

Теперь посчитай какую дельту я могу вытащить тебе как инвестору в экономе при продаже и последующей покупке. А в жилье классом выше она может быть в разы больше.

Уж свою комиссию я точно отобью.

Не согласны с Сашей? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-каналпо инвестициям @pensiya35