Инвест в новостройки умер! Да здравствует эскроу! Разбираем миф о росте цены на квартиры после реформы ДДУ

«Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет!
Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор не покупает квартиру (которой естественно еще в природе не существует), а выдает застройщику кредит под его обещание передать квартиру по окончанию строительства. Это совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая деньги дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит от средней процентной ставки по рынку, а также от периода, на который растягивается кредит. Чем дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше суммарный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены всегда на этапе котлованов. На этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец, полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.
Это очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мере строительства» (никаких квартир еще нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая сокращение периода, на который кредитуется застройщик.

Из этой логики становится понятно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда не существовало. Это совершенно заблуждение!

Давайте поясним на примере. Допустим, Вася купил «новостройку» за 3 млн. руб. с ожидаемой передачей ключей через три года. Через три года – ура, без задержек! – застройщик действительно сдал дом. Изменений за это время на рынке не произошло, но дольщик обнаружил, что его квартира стала стоить 4,2 млн. руб. «Я заработал 40% на недвижимости!» — радуется Вася, совершенно не понимая, откуда взялась прибыль.

Многие читатели, уверен, уже поняли ход моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств на строительство могут обратиться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Но это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ничего не стоят. В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (что с учетом сложных процентов это как раз соответствует 40%, иными словами, все, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика за пользование его деньгами).

Итак, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков никогда не существовало. Но ведь это было ключевой тезис, на основе которого адепты удорожания (при переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Ведь по их логике банковское финансирования более дорогое, чем средства инвесторов, что и приведет к росту цен на квартиры.

сли выжать голую суть с этой схемы – то получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (на которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию заморозки денег на эскроу-счетах под низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого доход, но теперь банки отобрали у них эту возможность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда и риски тоже). Для застройщиков – ничего принципиально не изменилось, если не считать, что им теперь будет сложнее срывать сроки строительства и придется строить быстрее. Они как платили проценты – так и будут платить. Издержки не вырастут – ну, и цены на квартиры разумеется тоже (при прочих равных). Более того, цены на готовые квартиры могут даже снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (почему так – тема отдельной статьи).
В общем, «страшилка» предсказуемо обернулась пшиком.

В любом случае, про прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам нет больше смысла платить дольщикам существенный процент за пользование их деньгами, т.к. основным кредитором становится банк. На практике это будет выражаться в сокращении дисконта цены новостройки к цене готовой квартиры. Разумеется, на каждом углу будут кричать что «выросли цены на квартиры», но мы-то понимаем, что никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру с Васей. Тот хочет купить новостройку, но с грустью видит, что они «подорожали». Теперь новая цена 3,63 млн. «Все пропало, — убивается Вася, — рост цен на 20%!» Но делать нечего, нужно жилье и он заключает договор с застройщиком. Через три года получая ключи, он обращает внимание, что квартира стоит 4,2 млн. руб. Доходность вложения упала до 5% годовых, что даже меньше, чем вклад в банке. Заметим, что цена готовой квартиры в цене не изменилась по сравнению с вариантом «до эскроу».

Полная версия статьи:
www.bn.ru/gazeta/articles/256238/

Авторский блог:
monstrt-amadey.livejournal.com/