Дно по недвиге пройдено

http://investors.team
В общем в предыдущем обзоре smart-lab.ru/blog/507786.php мы выяснили, что на цену оказывают влияние по сути два фактора — ввод нового жилья и количество ипотеки. С вводом у нас все ПОКА хорошо — предложение на рынке очень большое. Хотя новый регламент участия в новостройках УЖЕ ощутимо изменил цены. Что с ипотекой?
Привлекательность ипотеки в первую очередь зависит от ипотечных ставок, а те в свою очередь от ставки рефинансирования. А ставка рефинансирования( так же как и ставки по ОФЗ) у нас сейчас на ИСТОРИЧЕСКОМ минимуме. В 2015 году ипотеку можно было взять под 12%, сегодня под 8%. А значит обслуживание ипотеки для заемщика на 30% (!!) дешевле. Номинальные цены на бетон почти не изменились c 2015, согласно IRN

Пока банки не спешат понижать ипотечные ставки вслед за ставкой рефинансирования, но если это произойдет, то предполагаю что это станет почти ИДЕАЛЬНЫМ моментом для входа в бетон в КРЕДИТ (полностью идеальный был этой весной). Почему я так считаю? Дело в том, что ситуация у покупателя за живые деньги и у заемщика кардинально отличаются. Живые деньги интересует только цена. Если квартира после покупки упадет на 10%, то это прямой убыток. А для ипотечника более важно СКОЛЬКО ОН ПЛАТИТ за кредит. Поэтому для него будет выгоднее войти по более дорогой цене но с меньше ставкой.
Рассмотрим два варианта для наглядности

1. Сейчас взять по ставке 8% после чего возможно попасть на падение недвиги в 10%
2. Дождаться возможного падения бетона в 10% и тогда взять кредит под 10%.
   Пусть квартира стоит 10 млн. Кредит на 10 лет.
   В первом случае мы отдадим 18 млн за 10 лет, во втором случае мы дождались падения стоимости на 10% и квартира теперь обойдется нам в 9 млн. Но за счет более высокой ставки нам придется отдать на обслуживание кредита 9 млн (9 млн под ставку 10%). В итоге выйдем на те же 18 млн.
   Итого — ответ на вопрос выгодно ли вкладываться в недвижимость зависит от того КТО спрашивает. Если это инвестор с живыми деньгами, то вкладываться довольно рискованно. Если это человек планирующий брать для этого кредит, то сейчас все еще удачный вариант подобных действий. Падения на недвижимость можно никогда и не дождаться, а вот рост ставок до 10-12% вполне вероятен. А при ставке в 12% РЕАЛЬНАЯ стоимость квартиры для ипотечника вырастет более чем на 20%, хотя номинально цены останутся теми же. Если же рассматривать более длительные ипотечные кредиты (на 20-25 лет), то там значимость ставки еще выше. Должен отметить для ждунов бесплатного бетона, что во второй половине этого года цены скакнули очень серьезно (на 10-20%). И также ВПЕРВЫЕ с 2015 года ощутимо выросли цены на аренду. По моему мнению дно на недвиге нами пройдено.