Лучший подарочек к Новому Году… квартира?

Как известно, народ ломится покупать недвигу перед новым годом. Стандартное объяснение — «хотят закрыть сделки до праздников» кажется веьма надуманным. Разберемся, с чем на самом деле связана сезонность в спросе.

Самое главное, надо четко понимать, что недвижимость – это очень дорогостоящая покупка. У многих покупателей это вообще самая главная или единственная такая сделка в жизни. Ради такой операции можно было и отложить дачу или поездку на море, если конечно это принесло бы покупателю хотя бы малейшую экономию.А вот если экономии не предвидится, то да – можно и скатать в Турцию с семьей.

И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.

Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.

Вот с банков и начнем.

1. Сезонность выдачи ипотечных кредитов

Не секрет, что на текущий момент практически весь добавочный спрос на недвижимость генерируется благодаря ипотеке. В какой-то степени можно даже отождествить [Ипотека]=[Спрос на недвижимость]. В выдаче ипотеки сезонность выражена очень четко. Где-то с сентября ежегодно происходит рост объемов, пик достигается в декабре.

Благодаря банкам у покупателей на руках к концу года оказывается значительно больше денег, чем было летом. Берут они квартиры не потому, что любят совершать покупки в декабре – просто кредиты у них одобрены именно тогда.

Тут конечно, возникает вопрос, а почему банки педалируют выдачу кредитов именно в конце года и мы переходим к п.2.

2. Повышенная лояльность банков перед НГ

Я вижу несколько объяснений повышенной «доброты» банков. И это не доброта Деда Мороза.

— Необходимо выполнять годовые планы по кредитованию, как на уровне подразделений, так и отделов (от этого зависят бонусы банковских менеджеров всех уровней)

— Застройщики прилагают все усилия, чтобы банки нарастили выдачу (об этом ниже).

— Банки могут искусственно повышать выдачу, манипулируя процентом одобрений. Т.е. количество заявок может и не расти, но на выходе получается больше кредитов.

См. например Гром среди ясного Сбера, о том, как наш самый зеленый банк снижает требования к первоначальному взносу. Обратите внимание, новость появилась как раз к сезону и, разумеется, не случайно.

3. Застройщики вводят больше жилья к концу года

Застройщики тоже заинтересованы в том, чтобы покупатели активизировались перед новым годом. Причина проста – у них тоже есть сезонность в строительстве, с ярко выраженным пиком в декабре: перед ними тоже стоят планы.

Смотрим график ввода жилья в Московской области

ввод жилья в Московской области

 

И то же самое по всей России

ввод жилья в РФ

Опять видим пик в декабре.

К концу года скапливается в среднем больше нераспроданного жилья, чем в другие периоды. Застройщики заинтересованы, чтобы поскорее скинуть его с баланса, поэтому:

-Предлагают покупателям более щедрые скидки

— Договариваются с банками, чтобы те выдали больше ипотечных кредитов населению

Насчет последнего прямых доказательств у меня нет, но я давно обратил внимание, что очередной период активизации ипотечного кредитования совпадает с периодом активизации застройщиков. Не думаю, что это простое совпадение.

Выводы

Таким образом, мы видим, что сезонность при покупке недвижимости действительно существует, люди более активно скупают квартиры перед новым годом. Но причины стоит искать не в покупателях, а в действиях банков и застройщиков, которым необходимо активизировать этот спрос.

Больше интересных материалов можно найти в группе Недвиномика