Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки
Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.
До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.
Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.
Как выглядел рынок строительства жилья до 1 октября 2019 года? Я не оговорился, окончательно переход на работу дольщиков с escrow-счетами состоялся только три недели назад.
Застройщик занимал деньги на строительство у дольщиков. Дольщик получал на руки Договор Долевого Участия, который можно смело отнести к высокорисковому, высокодоходному праву требования.
Считайте сами, инвестор на котловане отдавал 2 млн рублей в беспроцентный займ Застройщику, который в обмен отдавал ему через два года товар стоимостью 3 млн рублей.
Активные инвесторы предпочитали, не дожидаясь получения права собственности, продать право требования квартиры по переуступке. Таким образом, по сути, вокруг любой стройки формировался рынок торговли фьючерсными контрактами.
Банки под соусом защиты прав обманутых дольщиков решили отжать столь интересный рынок.
Как теперь будет жить стройка? Теперь, если Застройщик хочет строить жилье на заёмные средства, то он не имеет права занимать их у населения. Он обязан взять проектное финансирование в Банке. Банк, в свою очередь положит деньги дольщика на escrow-счет. По завершении строительства банк отдаст Застройщику собранные средства за вычетом себестоимости и обслуживания кредита — то есть прибыль.
По сути, Банк и Застройщику под процент деньги дает, и беспроцентно деньги на своем счету держит.
Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане. Ему уже навязали деньги на весь проект. Застройщику выгоднее весь период стройки сразу продавать по цене готового жилья, так как со всех квартир надо будет накапливать максимальную прибыль, чтобы на финише ее забрать.
Поэтому больше не удастся заработать на инвестициях по «котлованным» ценам.
Больше статей на моем телеграм-канале.
Но учитывая высокорисковость, не очень то и хотелось
Государство забирало всю зарплату почти и давало квартирки изредка при совке при брежневе.
И уже лет 20 положило болт — отдало сначала «частникам», теперь частников опрокинуло.
Ну а к чему ведет тупик военного коммунизма — с ужасом предвкушаем.
к следующей зиме рынок строительства в регионах скукожится конкретно,
москва_питер — сами по себе. там ещё что-то-как-то.
и домик на «своей» земле я бы тоже не советовал.
Насчет 10% — новостройка (1к. кв.) в районе Водного стадиона стоит 7000000, сдается там квартира примерно за 30000 (360000 в год), это 5.14% годовых. Уже не очень, да? Учтем время простоя — еще на 10% меньше (324000 в год), еще налоги платить — не помню, 6% (304560р. или 4,3% годовых)? учтем долбанутых съемщиков, тех что не платят и не съезжают, а кормят завтраками, учтем периодический ремонт квартиры в целом, сантехники и бытовой техники, риски затопления вашей квартиры и еще 8 этажей вниз, риск пожара вашей квартиры или выше с последующим затоплением при тушении, учтем риски криминальные, что ваша квартира окажется не совсем вашей. И не забудем иметь в виду что население беднеет и перепродать по номиналу хату может и не получиться, тем более амортизация.
Прекрасная, прекрасная доходность.
место очень хорошее.
плакат бы и дольше провисел, но его ветром оторвало и я его прибил. к своему забору.
а участки что? да ничего. ни одного не купили.
И где он возьмет платёжеспособный спрос под своё выгодно-не выгодно при хронически беднеющем населении? А что он будет делать, когда покупатель не хочет нести риски котлована бесплатно, а банк ему скажет — «Слышь, девелопер, что-то не продается твой объект, изымать будем»?
По-моему вы не осознаете масштаб проблемы обманутых дольщиков. Проживая в ЮФО, имея недостроенную квартирку на котловане, участвуя в деле о банкротстве и в уголовном деле я, например, очень хорошо эту проблему осознаю...
Суть в том, что если есть потенциальная возможность массово спиздить деньги дольщиков их спиздят. Несколько лет отсидки окупаются потом безбедным проживанием директора и его семьи где-нибудь в Австрии... Поэтому единственный вариант в наших реалиях именно запретить прямую оплату ДДУ. Другие варианты коррупционный государственный аппарат просто не способен контролировать!
Цена новостроек естественно возрастет на услуги банков. Однако в утверждении «Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане» вероятно есть логическая ошибка. Я не специалист в эскроу счетах. Но если нет дольщиков, как будет банк кредитовать застройщика ?? Под залог дырки в Ж земле ?? Застройщику в принципе все равно чьи день красть!
P.S. кстати ролики Сергея Смирнова видел, очень интересно. Но он мне показался «армагеддонщиком» от недвижимости ...
То что в 2019 это полная некомпетентность(видимо опять теоретики писали)))))Причем причина не столько в эскроу, а в том что уже нет того спроса и настал рынок покупателя, а не продавца и не малый шанс купив на котловане продать ниже после сдачи))Спрос сложился ахово просто)))ну а так в целом все верно)))
Депозит, с учетом того что 2014-2015 годы ставка была от 18 до 10% принёс бы 50% без всякого гемора, а вложение в бакс — 100%.
А для дольщика эскроу-счета — реально полезная штука. В принципе, дольщик в любой момент может забрать свои деньги.