Акции Эталона, ЛСР и ПИК смогут показать хорошую динамику в текущем году - Атон

Российские девелоперы. Объемы продаж в 1П19 предполагают сильные финансовые результаты

 На прошлой неделе ПИК, Эталон и ЛСР опубликовали операционные результаты. У всех компаний они в целом хорошие: средняя цена квартир за кв. м выросла на 7–14% г/г. Можно ожидать достойных финансовых результатов за 1П19/2019.

 Мы по-прежнему благоприятно оцениваем перспективы сектора: спрос будет увеличиваться, благодаря снижению ставок по ипотеке, а рост предложения может замедлиться, в связи с введением эскроу счетов. Обе тенденции поддержат цены и увеличат рентабельность девелоперов.

 Наш выбор в секторе не изменился – Группа Эталон: ее акции недооценены сильнее, чем бумаги конкурентов. Но акции ЛСР и ПИК также могут показать хорошую динамику в текущем году.

Группа ПИК представила хорошие операционные результаты за 1П19, совпавшие с прогнозами компании. Объем новых заключенных договоров остался на уровне годичной давности (841 тыс. кв. м), но в денежном выражении он вырос на 15% до 101 млрд руб. за счет повышения стоимости кв. м на 14% до 120 тыс. руб. Непосредственно в Москве объем новых заключенных договоров сократился на 3.8% до 400 тыс. кв. м. Это обусловлено не снижением спроса, а уменьшением предложения на 21% до 687 тыс. кв. м. Группа подтвердила прогноз объема продаж за 2019 г на уровне 1.7-1.9 млн кв. м жилья и общего объема поступления денежных средств в размере 200-220 млрд руб., что соответствует показателям 2017-2018 годов.

Группа Эталон: операционные результаты произвели наилучшее впечатление среди конкурентов. Это обусловлено не только приобретением Лидер-Инвеста (ЛИ), но и хорошим рыночным позиционированием. Эталон больше не региональная петербургская компания, а крупный федеральный игрок, в портфеле которого проекты распределены приблизительно поровну между Москвой и Санкт- Петербургом. Интеграция ЛИ уже оказывает значительный синергетический эффект. За 1П19 объем новых заключенных договоров увеличился на 23% до 322 тыс. кв. м (в денежном выражении – на 41% до 38,7 млрд руб., без учета ЛИ – на 17% до 32 млрд руб.). Средняя цена реализации кв. м выросла на 22% до 143 тыс. руб. – сказались как прямое повышение цен, так и вклад ЛИ. Чистый долг Эталона по итогам 1П19 составил 4 млрд руб. Это значит, что после приобретения ЛИ и ЗиЛ-Юга свободные денежные потоки группы во 2К19 были положительными. Эталон прогнозирует объем новых договоров за 2019 год на уровне 700 тыс. кв. м (+11% г/г, за 1П19 заключено 48%) и денежном выражении – 80 млрд руб. (соответственно, +16% г/г и 48%). Группа обсуждает возможность покупки у АФК «Система» оставшихся 49% акций ЛИ.

Группа ЛСР: операционные результаты слабее, чем у конкурентов, – в особенности за 2К19. Объем заключенных новых договоров за 2К19 сократился на 20% до 160 тыс. кв. м, в денежном выражении – на 6% (18 млрд. руб.), что предполагает среднюю цену за кв. м в 114 тыс. руб. (+18% г/г). В Санкт-Петербурге объем новых договоров снизился на 23% до 90 тыс. кв. м, средняя цена повысилась на 9%. В Москве объем новых договоров вырос лишь на 2% (до 45 тыс. кв. м), но средняя цена – на 20%. Объемы поставок стройматериалов (песок, бетон, гранитный щебень и проч.) сократились незначительно, на 3–5%, что обусловлено завершением ряда крупных инфраструктурных проектов в регионе. Мы полагаем, что снижение объема новых договоров – результат временного сокращения предложения проектов ЛСР и временного повышения ипотечных ставок в 2К19. Кроме того, рост продаж у ЛСР в 2018 году был сильно выше, чем у конкурентов. В 2К19 компания планирует вывести в продажу более 600 тыс. кв. м жилья, что должно положительно сказаться на динамике продаж в будущих кварталах. ЛСР также повышает цены (как и другие девелоперы), что должно положительно сказаться на рентабельности.
           
           
Российский рынок жилой недвижимости находится в хорошей форме. Один из двух ключевых факторов роста спроса – опасения россиян, связанные с введением эскроу счетов при покупке жилья (покупатели опасаются роста цен и стремятся совершить сделки как можно скорее). Второй фактор – продолжающееся снижение ставок по ипотеке (до уровня менее чем 10%). За 1П19 число ипотечных сделок в Москве выросло на 12% г/г до 42.4 тыс., а общее число сделок с недвижимостью в Москве – на 7% до 73 тыс. Мы ожидаем, что ипотечные ставки продолжат достаточно быстро снижаться и за пару лет установятся на уровне ниже 9%. В условия снижения реальных доходов населения, этот тренд поддержит спрос на жилую недвижимость. Мы допускаем, что предложение новых квартир в границах старой Москвы начнет сокращаться, а цены продолжат расти. В других регионах баланс спроса и предложения, как мы полагаем, сохранится приблизительно на текущем уровне.

Динамика цен различна. В Москве жилье подорожало сильнее всего – приблизительно на 15-20% г/г, и средняя цена составила около 186 тыс. руб. за кв. м. Мы полагаем, что это обусловлено отсутствием увеличения предложения. Ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 3.3 млн. кв. м жилой недвижимости, и едва ли этот объем увеличится в ближайшие годы. В Санкт-Петербурге цены росли медленнее — на 11% г/г, поскольку и предложение, и конкуренция выше, чем в Москве. За 2018 г. в Санкт- Петербурге было сдано в эксплуатацию 3.6 млн. кв. м жилья. Это немногим больше, чем в Москве, – но при этом население столицы вдвое больше. В целом, средняя цена жилья в России за 1К19 выросла на 7% г/г до 61 тыс. руб. за кв. м.

Атон