Покупка квартиры в Москве как инвестиция
Инвестиция, это когда мы что-то покупаем, чтобы на этом заработать. В случае с квартирой мы можем получать доход от аренды или\и продать ее дороже через определенное время.
Давайте немного вспомним историю.
Вот график стоимости жилья в рублях с 2000 г. по данным www.irn.ru.
Сейчас стоимость кв.м. в рублях такая же как была на пике в 2008 г. После того как в 2011 г. цена поднялась выше 150.000 за метр, она за 8 лет прибавила 25.000 это целых 17%. Это столько же сколько была годовая ставка банковского депозита в 2015 г.
В долларах картина еще печальнее. Рост был только до кризиса 2008 года. Потом падение:
Особенно хороший рост был с 2005 по 2008. Тогда все росло и нефть и товары и зарплаты в России (особенно в Москве) и доступность ипотеки. Жилья только строили не очень много, т.е. платежеспособный спрос рост очень быстро, а предложение нет и цены взмыли до небес, еще и спекулянты подливали масла в огонь.
Теперь вернемся в наше время и подумаем а может ли повториться рост цены на квадратный метр в Москве. Рассмотрим факторы, которые привели к росту в 2005-2008 гг.
Платежеспособный спрос: реальные доходы населения сокращаются непрерывно с 2015 г. Уровень закредитованности населения растет.
Ипотека развивается, но тоже уже подошла к насыщению (вот статья на эту тему https://www.irn.ru/news/128589.html)
Предложение первичного жилья с тех пор заметно выросло, прямо невооруженным глазом мы видим огромное количество строек. Вот статья от 23 апреля 2019 года, например: https://www.irn.ru/news/127956.html “По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.”
Спрос снижается, предложение увеличивается. В таком случае цена будет падать.
А как же переход на эскроу-счета, увеличение себестоимости строительства и остальные “веские” причины подорожания жилья, которые сейчас приводят во многих статьях в том числе и на ИРН.РУ?
Давайте посмотрим из чего складывается стоимость одного кв.м. в Москве. Затраты можно разделить на две группы:
Первая группа (их сложно сократить):
Себестоимость строительных работ включая подключение коммуникаций и стоимость строительства инфраструктуры — дорожки, детские площадки
Затраты на продажи и маркетинг
Вторая группа (их легче сократить)
Стоимость земли
“Представительские расходы” — затраты на получения различных согласований, разрешений и т.п.
Банковские кредиты
Прибыль застройщика
Теперь давайте прикинем сколько составляют затраты из первой группы. Вот добрые люди опубликовали стоимость новостроек в городах России: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/01/ceni-na-novostroiki-v-gorodah-rossii--itogi-i-kvartala/
В большей части городов стоимость одного кв.м. находится в диапазоне от 30.000 до 50.000 руб. И это конечная цена для покупателя! Себестоимость строительства меньше. Можем предположить, что в Москве себестоимость работ несколько больше, за въезд грузовиков нужно платить, за вывоз мусора.
По себестоимости строительства в Москве нашел данные только за 2014-2015 гг. Будем считать, что они с тех пор выросли процентов на 20.
http://www.ocenchik.ru/docsb/2483-sebestoimost-stroitelstva-zhilya-moskve-podmoskovie.html
Давайте для простоты будем считать что средняя продажная цена метра новостройки сейчас 170.000 руб. (в среднем для жилья эконом, комфорт и бизнес класса, элитку не считаем).
Затраты первой группы (т.е. себестоимость строительства и продажи) оценим с запасом в 60.000 руб.
Значит затраты второй группы (Стоимость земли, “представительские расходы”, банковские кредиты и прибыль) составляют 110.000 руб. за кв.м.
А куда же у нас попадут затраты на эскроу-счета, которые по оценкам различных экспертов и чиновников должны увеличить цену метра на 8-10 процентов, ведь у нас в схеме появляется еще и банк, которому нужно платить?
Давайте подумаем.
Рыночная цена как мы знаем определяется спросом и предложением. Эскроу-счета на это повлиять не смогут. Жилья меньше не станет, у покупателей больше денег не появится — цена не вырастет
Себестоимость строительства (60.000 руб.) ниже тоже не будет, она как раз должна расти вместе с инфляцией.
Затраты вторая группа — затраты, которые легко можно снизить (110.000 руб)
Стоимость земли — определяется рынком, если никто не будет покупать участки, то цена снизится
“Представительские расходы” — ну тут у чиновников выбор простой, лучше конечно получить 30.000 с метра, но если рынок дает только 20.000 то нужно брать, т.к. завтра ты можешь потерять хлебную должность и ничего не получить
Проценты по банковским кредитам — быстрее строй, быстрее продавай, меньше плати процентов
Прибыль застройщика — хуже всего поддается сокращению, т.к. без прибыли никто работать не захочет
Вывод по поводу эскроу-счетов: конечную цену они не повысят а встроятся во вторую группу затрат подвинув стоимость земли или “представительские расходы” или проценты по кредитам.
Вывод по поводу количества жилья: Строить в Москве будут много, т.к строительные компании и другие участники хотят получить и поделить между собой дополнительные 110.000 руб за метр, а в других регионах таких возможностей даже близко нет.
Вывод по поводу роста цен на квартиры: цены будут расти в диапазоне от нуля до уровня инфляции. Сильно упасть им не дадут, государству это совсем не выгодно, т.к. ставит под удар все крупные банки. Придумают в крайнем случае, какую-нибудь льготную ипотеку или что-то подобное.
Аренда при достаточно профессионально подходе приносит 3,5% годовых. Вот очень хорошая статья на эту тему “Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве”: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/
Общий вывод: Покупка квартиры как инвестиция принесет от 0 до 5 процентов от увеличения стоимости и 3,5% рентного дохода, суммарно от 3,5% до 8,5% в год в рублях. Выгоднее просто хранить деньги на депозите, не говоря уже о фондовом рынке. И это не что-то новое, так уже с 2010 года продолжается.
Еще пара мыслей:
А если в России случится экономический крах и дефолт, деньги сгорят а квартира нет? Во-первых, квартира в таком случае тоже будет очень мало стоить, как это было в начале 90-х. Во-вторых, если мы боимся краха и дефолта, то нужно выводить деньги из России, а не покупать квартиру как защитный актив.
Нужно помнить, что квартира в высотке это продукт массового производства и с развитием технологий строительства и оптимизацией управления как и любой другой продукт массового производства будет дешеветь, а качество будет улучшаться. В Москве огромное количество неиспользуемых пром. зон, которые потенциально можно застроить жильем, не говоря о пригородах и Новой Москве куда активно строят транспортную инфраструктуру.
Поскольку строить будут много, качество жилья будет расти а цены или падать или стоять на месте, под ударом окажется старое жилье, которое не попадает под реновацию. Оно будет дешеветь опережающими темпами.
Тема покупки квартиры для жизни (для себя) в этой статье не рассматривается, хотя я бы сто раз подумал прежде чем покупать сейчас старую панель.
название топика какое-то неправильное
думаю так
Меньше желающих работать за такую маржу, меньше вводимых площадей.
Меньше площадей — цены выше. Опять появятся желающие строить.
вы это на заправках расскажите, или в ЖКХ, или ещё где-нибудь, что мол, бензина всё больше, а денег у людей всё меньше, значит не будет бензин-то дорожать.
Если у покупателей в Москве есть деньги что под них так много строят, значит с чего бы падать цене?
Не смотря на аргументацию, мне не близка логика «падало, значит и будет падать». Это обычный медвежий рынок. Не может она все время расти медленнее инфляции. Если посмотреть на индекс акций, там не намного лучше, просто здесь рост еще не начался.
Вообще, насколько я понимаю, недвижка глобально растет вместе с инфляцией, но это без рентного дохода. Если долго снижается относительно ее значит потом будет долго расти чуть быстрее или будет расти резко.
А доводы про то, что «новые технологии», «старое будет дешеветь». Ну посмотрите на мировой рынок недвижимости.
И как рынок упал и как предложений завались и тд.
я конечно, за всю Россию не скажу, но от аналитике по Мск плакать хочется, как она с реальностью расходится в этой части
4. Массовую покупку квартир с инвестиционными целями.
Сейчас инвесторов на этом рынке мало.
5. Большое количество молодежи, которая брала ипотеку.
Сейчас спад пошел.
6. Низкие коммунальные платежи и налоги на недвижимость.
В рамках парадигмы «население новая нефть» государство будет драть три шкуры с собственников.
Ипотека может разогнать рынок до 260 000 за метр
Капитализм наступает по всем фронтам.скоро будут создаваться бузы квартиросъёмщиков где по историям будут пускать на съем как в Стокгольме.
Весь пи… дец еще впереди, ну а вклады сгорят как в 1991 году.
Где метр считанный в золоте?
Где временной подход (время как продолжительность )?
Где геополитика (страх как двигатель цены)?
Где ипотечный нагон цены и его влияние?
Где это все?
если говорить о недвижимости конкретной — то удачная локация/цена решает, абы куда вкладывать точно не стоит, так же как у акций перспективы/цена.
Case closed :-)
ЗЫ И прогноз стоимости, кстати, топит за небольшой рост:
Mike_romanenko, статью читал по диагонали — много дичи и притянутого за уши. Не хочу вдаваться в детали, но 80% «проблем» — в самом авторе «статьи». И позвольте узнать, например у Вас, что это за расходы (причем ежемесячные или ежегодные!) в 1,5% от стоимости квартиры? Возьмем условную 3-ку в 100 кв.м — по ценам ИРН (раз мы на него ориентируемся) выходит 17,5 млн, 1,5% от которых = 262,5 тыр или 21,8 тыр в месяц. Ну, коммуналка — 7, налог 30/12=2,5, т.е. десятка в месяц (хотя это не должно считаться, т.е. тоже — дичь). Максимум — это налог в 22-24 тыр в год. И ремонт раз в 10 лет, который при наличии Икей и прочих Леруа под боком точно «отобъется» с лихвой. Это так, на вскидку. Хотите — верьте автору «статьи», хотите — не верьте мне. Я ни за что не агитирую.
ЗЫ Кстати, там в комментах описано довольно точно: "… квартиры на вторичке, в шаговой доступности от метро, дорожают на 3-5% в год как по часам".
Спрашивается, нахера строить бетонные курятники, если население растет гораздо медленнее? Для инвестиций! Идиоты, блть)))
Динамика численность населения Сочи: