Шикарный пентхаус в бомжатнике! Ложь агентов.

Смысл заголовка в конце.

Вот интересно, на Ютубе много блогеров-автоподборщиков, которых нанимает заказчик для борьбы с мошенниками и автохламом. А в недвижимости я таких что-то не встречал, зато существует куча агентов, очень мутных типажей, задача которых развести и впарить по максимуму. И все врут.

Во-первых, за каждым объявлением чаще всего стоит агент. Собственники напрямую не продают, с потенциальными покупателями не общаются, и времени нет и лапшу на уши вешать не умеют.

Враньё начинается с объявления. Врут по поводу метража, например, включая в него балкон. Паспорт квартиры, конечно же, мало кто выкладывает.
Можно пробить квартиру на сайте Росреестра и узнать её реальный метраж, но только при осмотре, когда вы узнаете номер.
Одновременно с метражом вы увидите кадастровую стоимость. Почему это важно? От этой суммы считается налог и из этой суммы можно примерно прикинуть ценник. По моим наблюдениям сумма во многих случаях очень даже приближена к рынку.

Такое ощущение, что есть специальная фотошкола для агентов, где учат фоткать ну вот чтобы нихрена было не понять. Фотографируется только то, что выгодно и более менее прилично выглядит. Если в объявлении написан «евроремонт», это значит ему 15-20 лет. Потому что если ремонт делался 10 лет назад более менее качественно, то будет написано «дорогой дизайнерский ремонт». Если написано «требует ремонта», будьте уверены, там бомжатник. В результате реальность хуже ожиданий, потрачено время и ваше и агента.

Что в квартире самое дорогое? Окна, батареи, двери, электрика, сантехника и кухонная мебель/техника. Это предметы первой необходимости. Исходя из состояния этих вещей вы примерно прикидываете затраты на приведение объекта в нормальное состояние. К примеру, пластиковые окна чаще всего стоят самые дешевые и сифонят из всех щелей и что-то с ними делать бесполезно, а это уже по 30 тыр за штуку на ровном месте.

На самом деле чтобы все эти тонкости знать нужно хоть немного разбираться в строительстве. Вы сможете в уме оценивать предстоящие вложения, а также примерную стоимость текущей отделки и её возраст.

Почему я сторонник свежей вторички? Потому что уже отгремели перфораторы, исчезла пыль, можно сразу жить или сдавать. Уже можно оценить результат строительства, почитать отзывы жильцов о проблемах. Потому что там больше недавних ремонтов с вполне современной мебелью, вы просто сэкономите кучу денег. Плюс чистая парадная, лифты, свежие коммуникации. В такую квартиру вы просто можете заехать и сразу жить, вложив какой-то минимум в косметику. Ну стены перекрасить — ведро краски и валик в помощь. И потом в те же деньги продадите.

В старых же домах, условно, до 2005 года постройки вы сплошь и рядом будете сталкиваться с убранством другой эпохи. При этом цена метра нихрена не дешевле.


Осматривал, помню, квартиру «из 90-х». Такая капсула времени, судя по затхлому запаху давно никто не жил. У хозяина были деньги, но также было полное отсутствие вкуса. Такого несочетания всего я никогда не видел. По всей квартире элементы тех «понтов». Плитка в ванной «под малахит», обои с бордюрами, бордовые шторы с кисточками. Конечно же мебель, сантехника (ржавое джакузи!) и техника из 90-х были описаны агентом как «евроремонт». Хотя место эту всему давно на свалке.


Допустим, вам понравился конкретный дом. Попробуйте погуглить группы жильцов в соц.сети, форум, городской портал ЖКХ, сайт типа Сердитый гражданин. Там можно почитать жалобы жильцов на какие-либо коммунальные проблемы.
На сайте фонда капитального ремонта можно посмотреть план по этому дому. Например, старый фонд с убитыми лифтами. Но в планах может быть замена через 1-2 года. Покупатели приходят, нос воротят и уходят. А ценник падает. Но когда лифты заменят, то при прочих равных ценник будет выше.

Нужно быть следопытом и присматриваться к мелочам. К следам от протечек, к каким-то следам оплавленной проводки, запахам, посторонним звукам, слышно ли соседей. Агент будет представлять в выгодном свете, а вы не стесняйтесь заглядывать за углы, трогать батареи, проверять напор воды в кранах, смотреть были ли перепланировки.
Особое внимание обратите на состояние подъезда и территории вокруг него, посмотрите на состояние лифта, пройдитесь по другим этажам, по чёрной лестнице. Надписи, разбитые окна, плафоны освещения, бутылки, окурки, сожженые кнопки дадут представление живут ли в доме маргиналы.

В миллионниках, особенно Питер-Мск конечно же самая очевидная идея вкладывать в локациях с перспективой открытия новых станций метро.

Я обещал раскрыть смысл заголовка «Шикарный пентхаус в бомжатнике». Именно такой объект мне недавно попался. Хозяева купили две квартиры на последнем этаже дома старой массовой серии в спальном районе, объединили и вбухали кучу денег в ремонт. Но планы поменялись и объект продаётся, уже пару лет продаётся. Очевидно, когда потенциальные покупатели, видя красивые фото, но без самого дома, входят в видавший виды подъезд и смотрят из окна на соседнюю стену… ну вы поняли. Напротив подъезда помойка, а дорога к дому проходит мимо пивного ларька, где собирается местная богема.

Лично я сходил посмотреть этот «пентхаус» из любопытства и ещё раз убедился, что когда цена соответствует качеству, то объект уходит быстро. А если что-то более-менее типовое висит полгода, так это просто цена неправильная.

Да, надеюсь, все в курсе, что предварительно осмотреть дом и окрестности можно на яндекс/гугл картах?

Продолжение следует.