Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

Дальше без калькулятора считаем:
30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается
сумма 7,2 млн. А кстати, это я ещё не учёл налог, который надо платить от дохода со сдачи. С учётом налога вообще получится 6,2млн.

То есть адекватная цена квартиры 7,2 млн. А 3,3млн сверху — люди пытаются свой псевдоевроремонт продать и в ноль выйти.
Ну вы с ёлки упали! Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. Конечно, съемщики не хотят жить в свинарнике а ля «80-е», но чистые белые стены, чистая сантехника, мебель из Икеи, хорошие стеклопакеты — это максимум, за что вам переплатят пару тысяч в месяц или 300-400тыс в пересчёте на всю квартиру. Потому что и стеклопакеты бывают одним названием, место которым уже на помойке.

Апдейт про Икею, в комментариях подметили, что и на дорогой ремонт есть спрос, не готовы делать сами и ждать итп. Хорошо, задайте ровно 1 вопрос, на сколько дороже по сравнению с соседской «без изысков», вы сможете сдать квартиру с хорошим ремонтом в пересчёте лет на 10? Для примера — смогли сдать на 10 тыр дороже = 10000*12мес*10лет=1,2 млн доплата за ремонт максимум. Вероятнее всего просто не найдёте такого дурака в типовом сегменте. Элитка и исторические центры — другие истории, но расчёты те же. Просто ремонт там занимает меньшую долю в цене.
Если же кто-то сделал ремонт в хрущевке или однушке за мкадом ценой с полквартиры — ну… зарыл деньги в песок.

Многие скажут, но это же недвижимость! Х%ижимость! С падающей доходностью, т.к. «к/у» с растущими расходами на капремонт, вывоз мусора, налоги… и падающими реальными доходами потенциальных арендаторов будут уменьшать и доходность. Цена аренды за последние 8 лет практически не изменилась, зато пресловутые «к/у» выросли раза в 2 точно.

Этот пункт «к/у» вообще разводка. И многие съёмщики очень внимательно стали смотреть на стоимость квитанции. Дома разные по энергоэффективности, зимняя квитанция в панельке, в которой познакомились Женя Лукашин и Надя Шевелёва, может быть значительно выше, чем в сталинке или кирпиче. Давно пора цену аренды писать без учёта «к/у», это головная боль собственника. Из двух квартир с арендой 30000 + 5000 к/у и 28000 + 9000 к/у ясно, что первая дешевле.

ИТОГО: Пузырь будет приходить в соответствие с доходностью. В долларовом пересчёте цены уже давно на уровне 2006 года, привожу график на примере Санкт-Петербурга:





Так что не слушайте неучей-агентов, которые очень хорошо умеют лапшу развешивать. Если на объект не найти арендатора ХОТЯ БЫ за 5% доходности — цена на него неадекватна.

Если пост понравился — не забывайте поставить плюсик.
Всем, кто дочитал, желаю в год свиньи удачных вложений и финансовых высот!