Российские квартиры не являются полноценной собственностью
Вчера товарищ Альбус в своём топике восхищался какое в России дешёвое жильё и как прекрасно иметь недвижимость в солнечном Томске, нежели в дорогом загнивающем американском Бостоне. А вот почему оно дешёвое:
«Владельцы московских квартир, по нормам международного права, не являются в полной мере собственниками недвижимости, так как земля под многоквартирными домами им не принадлежит, пишет в своем ЖЖ аналитик Андрей Нальгин.
Он рассказал историю жителя Канады, получившего в наследство квартиру в российской столице. Другие родственники также заявили права на недвижимость. Чтобы получить свою долю имущества, наследник обратился в суд. Канадский суд отказался рассматривать наследственный спор, так как квартира в Москве по международным нормам является не полноценной недвижимостью, а ее суррогатом — жильем социального найма, право пользования которым бессрочно передается по наследству. При этом наследник не становится владельцем земли, фасадных поверхностей и строительных конструкций.
Адвокатское бюро разъяснило отказ суда, уточнив, что владение квартирой в Москве сопоставимо с выкупом доли объема склада, когда по договору приобретается часть объемов склада, но покупатель не становится собственником складской недвижимости. Подобные договоры на международном уровне не регламентируются. Власти страны вправе могут в любой момент отказать во владении долей помещения или изменить условия договора. Аналитик поясняет, что без права владения землей, на которой построена недвижимость, полноценно эта недвижимость не будет в собственности. Источник.»
Мы же на трейдерском ресурсе и должны понимать, что в цене акции, недвижимости, да и вообще любого товара учтено ВСЁ. Вот Газпром тоже дешёвый, да и вообще весь фондовый рынок относительно других и что это значит? А это значит, что существуют какие-то ОБЪЕКТИВНЫЕ факторы почему это столько стоит.
Описанный в топике прецедент — один из самых главных факторов дешевизны всех российских активов, к сожалению в России с правом собственности и её защитой всё не очень хорошо.
Жилье социального найма невозможно продать, так что канадский суд не разобрался в вопросе.
И каким образом анонимность влияет на знание, не расскажешь?
Канадский суд это и объяснил, недвижимость без земли равносильна аренде.
Еще раз: жилье социального найма продать в России невозможно и сейчас. Но если это квартира в собственности, продать ее можно и без оформления доли земли, таков закон. В Канаде закон другой, поэтому канадский суд не смог решить проблему, у него критерии другие.
Но если упомянутый человек будет судиться с родственниками в России, российский суд вопрос решит.
не было никаких продаж квартир (кроме ЖСК)
обмен был
и можно было продать частный дом
ну во-первых это бред. во-вторых — вы можете приватизировать землю под многоквартирным домом на свой ТСЖ. будете владеть долевой собственностью на землю. так что весь пост- бред. как и канадский «суд»
..
Все квартиры в Англии (кроме некоторых исключений) могут принадлежать только на праве аренды и не могут быть в праве собственности. Это связано с тем, что право собственности может быть только на землю, а владелец квартиры не владеет землей под домом. Землей владеет другой собственник (обладающий правом freehold), который по-сути сдает квартиры в аренду.
..
В Соединенном Королевстве в целом право собственности является не совсем абсолютным. Как правило участок земли связан многочисленным обязательствами (freehold covenants). Эти обязательства действуют не в пользу определенного лица, а в пользу определённого участка земли, которые могут быть неограниченны во времени. Гипотетический пример: вы покупаете участок земли, где в документе о праве собственности указано, что собственник этой земли не имеет права завести собаку, жарить свиной шашлык и красить забор в розовый цвет. Право требовать исполнения этих обязательств принадлежит любому собственнику примыкающих участков
Так-то мне вообще непонятно, зачем истец подавал заяву в канадский суд, его решение не имело бы юридической силы на территории РФ.
Но автор поста по-другому вопрос поставил же, мол, вот канадский суд сказал, что квартира в собственности в РФ — это вообще не собственность ;)
«На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями.»
Во-вторых, вы верно указали «право на долю в общей долевой собственности», землёй свободно вы так и не сможете распоряжаться, возводить другие постройки и т.д.
Очень много квадратных метров по сути мусорной недвижимости.
Что именно мне непонятно — как можно это сравнивать с западной недвижимостью?
как так конфисковать, на каком основании?!
Leasehold когда арендуешь землю под зданием, freehold когда владеешь.
Цена недвижимости в России зависит от наличия работы в городе, нет работы, нет спроса, жильё дешёвое
Раскрой подробнее канадское международное право?
1) В Соединённых Штатах ставка по жилищным кредитам 4,5%, в Великобритании 4%, в Германии около 2%.
Откуда он взял такие цифры? На текущий момент в Великобритании знакомые берут ипотеку под 1.7%
В Штатах тоже думаю 2% можно найти. В Германии вообще околонулевые % ставки.
2) К тому же в западных странах стоимость недвижимости очень высокая. Например в Нью Йорке жильё в 2,5 раза дороже, чем в Москве.
А зарплаты сравнивать не пробовал? Давайте ещё с Детройтом сравним, где работы нет и недвижимость недорогая?
3) Даже с учётом более высоких зарплат, её приходится выплачивать до выхода на пенсию, а может быть и всю жизнь.
А если поискать?
>> В мировой практике жилье считается доступным, если годового дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м за три года. А средней российской семье придется откладывать на все те же 54 кв. м 100% доходов по некоторым данным в течение пяти лет (в некоторых регионах – восемь-девять лет), а если их доход распределить еще и на проживание, то копить можно 15 лет и более.
Есть и другая статистика, куда более печальная. Используя данные Росстата, в SRG соотнесли среднюю цену «квадрата» со средним уровнем дохода граждан, из которого вычли сумму потребительских расходов, и в результате получили несколько иной индикатор доступности жилья, более реалистичный. Они посчитали, что на приобретение однокомнатной квартиры площадью 40 «квадратов» в Москве среднестатистическому москвичу придется копить средства 39 лет. А жителям Севастополя не хватит и жизни, чтобы собрать сумму, необходимую для покупки квартиры, — для этого потребуется 117 лет. Чтобы накопить на один «квадрат», нужно копить деньги более трех лет.
4) В первой пятёрке страны, которые мы привыкли считать благополучными: Швейцария, Германия, Южная Корея, Австрия, Япония. Там практически каждый второй живёт не в собственном доме или квартире, а в чужих апартаментах. Более того, из года в года эта ситуация ухудшается: увеличивается доля тех, кому своё жильё не по карману, поэтому приходится арендовать.
С чего это он решил, что те кто арендует не владеет своей недвижимостью? Быть может они в свою очередь её сдают.
Напротив, высокий уровень аренды показывает мобильность населения, готовность переехать на работу в другой город. А у нас люди зачастую не имеют возможности сдать своё жильё в неблагополучных регионах и переехать на работу.
5) За прошлый год рынок ипотечного кредитования в России вырос и существенно превзошёл докризисные уровни. Для начала вернёмся к средней ставке по ипотеке: 9,8% на январь текущего года
Ставка по ипотеке снижается — жильё будет дорожать. Доступности не прибавится
В общем Альбус — галимый балабол
В комментах он указал сайты, на которых смотрел ставки. US и UK соответственно.
Не нужно дезинформацией заниматься, рассказывая про то, что не знаешь. Околонулевыми являются только ставки по депозитам.
>> Что-то US-UK ставка удивила, думал, там ниже сейчас.
и про свою ставку в 1.55%, в Австрии. Вы считаете что в Германии выше ставки по ипотеке?
Сравнивать надо сравнимые величины. У меня друзья в UK берут ипотеку 1.7% (плавающая ставка, привязана к текущим условиям). Можно конечно и 4% найти для не местных или без кредитной истории с маленьким первоначальным взносом. Только в России при таких условиях ставка тоже не 9.5% будет...
https://www.money.co.uk/mortgages.htm
1.49% fixed until 31 May 2021
after 3.94% variable
после трёх лет в зависимости от банковской ставки можно опять сделать фикс или привязаться к плавающей
Уже сейчас ставка была бы выше 2%.
Верю, плавающая всегда ниже, Альбус писал про фиксированные.
Это маркетинг, банки всегда пишут самые низкие из возможных. А потом выясняются всякие дополнительные условия.
Ниже по твоему линку есть пример, вот он ближе к жизни будет.
Geist,
>> я практически поймал дно по ставкам вообще-то
Так и в России сейчас дно по ипотечным ставкам, никогда так дёшево не было
>> плавающая всегда ниже, Альбус писал про фиксированные.
Не всегда, зависит от ожиданий рынком будущих процентных ставок. Ожидается, что плавающая ставка через три года вырастет, поэтому такие условия.
Помню три года назад так же было, но плавающие ставки с тех пор не выросли, поэтому те кто брал тогда кредиты могут сейчас рефинансироваться под низкий процент.
>> Ниже по твоему линку есть пример, вот он ближе к жизни будет.
вот на 10 лет фикс:
https://www.money.co.uk/mortgages/10-year-fixed-rate-mortgages.htm
2.49% устроит?
Если что-то никогда не было так дешево, это не значит, что это уже дно. Если инфляция будет снижаться, ставки будут ниже. Если решат их как-то дотировать, еще ниже и т.д.
В ЕС другая ситуация совсем, дно образовалось из-за слишком низкой инфляции, и они ее пытаются разогнать сейчас, потому и снова в рост пошли.
Я тебе уже написал, публикуемые в таких сводках ставки — это как правило маркетинг. Это не значит, что человек не сможет получить по такой, но обычно это ставка для «идеального заемщика». А таких мало, поэтому по декларируемой получить сложно.
Так что по предлагаемым вообще не стоит гадать, можно найти средние ставки по уже выданным, такую инфу публикуют.
я говорю по факту, у меня знакомые в Англии брали ипотеку. Цифры на сайте не подвергаю сомнению, при желании можно ещё дешевле найти
Если ты не понял, что я написал выше, у меня больше нет возможностей тебе объяснить.
Я прямо сейчас в процессе переговоров по ипотеке в Италии. На сайте написано одно, но на деле выходит совсем другое. Там очень много параметров, понимаешь? LTV, оценка, банковская история, документы и еще куча. Цифры на сайтах — для идеальных, а таких мало.
По остальным пунктам я так понимаю возражений нет?
Я тебе уже сказал, цифры, которые ты видишь на сайтах — это маркетинг. Больше мне к этому добавить нечего. Можешь сам сходить в банк и убедиться, я это проходил много раз за последние годы.
Людей ты не очень знаешь ;)
Если я не комментировал остальное, это не означает, что я с ним согласен. Это означает, что не вижу смысла.
Какой смысл зарплаты с тобой обсуждать? Ты же их будешь комментировать как ставки по ипотеке — на слух от знакомых.
Вот тебе простой вопрос, у меня приятель живет в Женеве, работает в одной из структур ООН и получает 6500 евро чистыми на руки. Это почти 500к рублей и это больше чем средняя в Швейцарии (~4500). Как думаешь, на что их хватает?
Geist, вас вежливости совершенно не учили.
Ваш приятель в Женеве может при наличии первого взноса купить жильё стоимостью под 300т франков и платить ипотеку 1.5% годовых, выйдет сравнимо или дешевле аренды такого жилья.
У меня тоже есть приятель, работает в Москве, в сотовой компании. Зарплата выше 300 тысяч рублей, жена не работает, детей нет, но 9 кошек. Сбережений не остаётся.
Говорит что за продуктами ходит только в Азбука Вкуса и ни в чём себе не отказывает.
Ещё был нашумевший пост на фейсбуке, как семья из двух работающих людей с доходом около 300т с двумя детьми в США сводит бюджет в ноль. Права у них при этом ипотека под 700т долларов, две машины итд.
Это всё частности.
Резюмирую:
Моё мнение такое, что
В Москве на текущий момент жильё стоит в два раза дороже стоимости аренды и мало кому доступно.
В России доходы неоднородны, оплачиваемая работа только в крупных городах. Цены в Томске нельзя сравнивать.
Альбус сознательно передёргивает.
Вот как? Это я сказал тебе, что ты цепляешься к словам? ;)
Ну ты на досуге взгляни, что можно купить за такие деньги в Женеве, потом вместе посмеемся.
Вот бюджет приятеля:
аренда + коммуналка (квартирка 80 кв.м, ничего особенного) — 3к
частный детсад на полный день — 3к (государственный дешевле, но нет мест)
еда — 500 (и то за ней приходится ездить в соседнюю Францию, там дешевле)
==
итого: зарплата закончилась
Теперь посчитай, сколько это обойдется в Москве, а сказки про людей, которые не умеют деньги тратить, мне рассказывать не нужно.
Больше отвечать не буду, надоело.
Признаюсь, не смотрел на цены. In Geneva, the median asking price was CHF 11,530 (€9,865) per sq. m
Если тупо перемножить, то такие апартаменты стоят 800 тысяч евро. При ипотеке 2% годовых, годовой платёж 16000 евро, дешевле или сравнимо с месячным арендным платежом.
Ты мне все время про Альбуса рассказывал, теперь сходи посмотри, сколько граждан Швейцарии не имеют недвиги в собственности вообще.
Годовые выплаты ~30к евро в течении 30 лет, а не 16к, при аннуитете платятся не только проценты, а еще и тело долга.
Согласен, 16т только проценты, с выплатой тела долга будет около 30т в год. Сравнимо с ценой аренды.
В Англии платежи по ипотеке будет примерно сравнимы со стоимостью аренды.
Это вопрос инфляции. Ипотека дорогая, зато и ставки по депозитам существенные, в разы больше европейских. И налогом не облагаются к тому же.
Зависит от места, от состояния недвиги, от ситуации на рынке и еще много от чего. «Примерно сравнимы» вообще понятие сильно растяжимое, если использовать европейскую систему подсчета, где считают доли процента ;)
Но ты перечитай, что я тебе написал. Я написал, что они не околонулевые. Если ты думаешь, что для немца 1,9% — это около нуля, ты не знаешь немцев ;)
Ждем, когда Басманный суд Москвы решит, в каком праве собственности земля в, например, Конго и Чили.
В России есть аналогичное законодательство, только на деле оно не работает и выселить жильца можно в любой момент.
Лёва Соловейчик, Сбербанк кинул 5 раз за 105 лет.
1914 1917 1941 1961 1991
И не мог не кинуть.
Рубли это:
«законное средство платежа» — принудительное, силой оружия средство обмена на территории государства.
И так было всегда, при любом царе.
это не средство сбережения.
P.s. Я не тот Илья, что автор поста :)
Если кто не в курсе, собственники коммерческой недвижимости (например, офиса) уже платят налог на имущество за долю земельного участка (под офисным центром).
Так и хочется сказать: «Товарищ Лавров, ваш выход!» ))
Прикинте жители хрущевки оформят землю под домом и придомовую в колл. собств., тем самым лишат коррупционной составляющей для чиновников.