Что выгоднее - ипотека или аренда, мой расчет

Я рассмотрел два варианта — на 5 и 10 лет. Просьба отметить мои неточности и прокомментировать. 

Ипотека или аренда (5 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 4 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 5 лет.  

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 5 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 6 000 000 руб. 

в том числе %: 2 000 000 руб.

 
Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 5 = 2 000 000 руб.

http://ru.onlinemschool.com/math/assistance/percent/percent5/

 
Итог за 5 лет =  6 — 2 = 4 000 000 руб. наличными

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 5 лет 

http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house

Сумма кредита 3 000 000 (1 000 000 своих, за 4 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 70 000 руб. 

Сумма переплаты 1 100 000 руб. 

Итог за 5 лет = 4 000 000 руб. в виде квартиры

Выводы

Результат одинаковый, но при ипотеке ежемесячный платеж будет 70 тыс, а не 50 тыс, как при накоплении. 

Кроме этого, при ипотеке в течение 5 лет, мы будем жить в квартире на окраине Москвы, хотя и в своей. 

При аренде мы будем жить где хотим за 34 тыс руб в мес. Больше свободы. Можно жить рядом с метро. Но квартира не своя. Если жить рядом с метро, жить приятнее, работать легче, ездить меньше. 


---------------------------------------------------------------------------------

Ипотека или аренда (10 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 5 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 10 лет. 

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 10 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 15 000 000 руб., 

в том числе %: 8 000 000 руб.

Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 10 = 4 000 000 руб.

Итог за 10 лет =  15 — 4 = 11 000 000 руб. наличными

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 10 лет

Сумма кредита 4 000 000 (1 000 000 своих, за 5 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 61 000 руб. 

Сумма переплаты 3 300 000 руб. 

Итог за 10 лет = 5 000 000 руб. в виде квартиры

Выводы 

Если цена на квартиру не изменится, то мы получаем квартиру за 5 000 000 руб. + 5 000 000 доп. дохода. Так как 1 000 000 у нас уже был. 

При этом проценты принесли в 2 раза больше, чем полный расход на аренду.

Также, квартиру за 5 миллионов можно будет приобрести раньше, чем через 10 лет. Так как за 10 лет мы получаем 11 млн, а не 5 необходимых.

Ежемесячный платеж 60 000 больше, чем 50 000, но даже если этим пренебречь, копить выгоднее. Почему я не учитываю 34 000 в мес на аренду, когда говорю про 60 и 50 тыс? Потому что я их учел в другом месте — когда вычитал 4 миллиона.