SciFi
SciFi личный блог
30 сентября 2016, 14:49

Что выгоднее - ипотека или аренда, мой расчет

Я рассмотрел два варианта — на 5 и 10 лет. Просьба отметить мои неточности и прокомментировать. 

Ипотека или аренда (5 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 4 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 5 лет.  

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 5 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 6 000 000 руб. 

в том числе %: 2 000 000 руб.

 
Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 5 = 2 000 000 руб.

http://ru.onlinemschool.com/math/assistance/percent/percent5/

 
Итог за 5 лет =  6 — 2 = 4 000 000 руб. наличными

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 5 лет 

http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house

Сумма кредита 3 000 000 (1 000 000 своих, за 4 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 70 000 руб. 

Сумма переплаты 1 100 000 руб. 

Итог за 5 лет = 4 000 000 руб. в виде квартиры

Выводы

Результат одинаковый, но при ипотеке ежемесячный платеж будет 70 тыс, а не 50 тыс, как при накоплении. 

Кроме этого, при ипотеке в течение 5 лет, мы будем жить в квартире на окраине Москвы, хотя и в своей. 

При аренде мы будем жить где хотим за 34 тыс руб в мес. Больше свободы. Можно жить рядом с метро. Но квартира не своя. Если жить рядом с метро, жить приятнее, работать легче, ездить меньше. 


---------------------------------------------------------------------------------

Ипотека или аренда (10 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 5 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 10 лет. 

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 10 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 15 000 000 руб., 

в том числе %: 8 000 000 руб.

 

Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 10 = 4 000 000 руб.

 

Итог за 10 лет =  15 — 4 = 11 000 000 руб. наличными

 

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 10 лет

Сумма кредита 4 000 000 (1 000 000 своих, за 5 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 61 000 руб. 

Сумма переплаты 3 300 000 руб. 

 

Итог за 10 лет = 5 000 000 руб. в виде квартиры

 

Выводы 

Если цена на квартиру не изменится, то мы получаем квартиру за 5 000 000 руб. + 5 000 000 доп. дохода. Так как 1 000 000 у нас уже был. 

При этом проценты принесли в 2 раза больше, чем полный расход на аренду.

Также, квартиру за 5 миллионов можно будет приобрести раньше, чем через 10 лет. Так как за 10 лет мы получаем 11 млн, а не 5 необходимых.

Ежемесячный платеж 60 000 больше, чем 50 000, но даже если этим пренебречь, копить выгоднее. Почему я не учитываю 34 000 в мес на аренду, когда говорю про 60 и 50 тыс? Потому что я их учел в другом месте — когда вычитал 4 миллиона.

35 Комментариев
  • Виталий Чура
    30 сентября 2016, 15:05
    Как ипотечник могу с уверенностью сказать, что ипотека выгодней.
    Если брать не готовое жилье, то к моменту сдачи цена обычно уже поднимается на 25%, к тому же, за то время пока Вы будете копить на квартиру за 4 млн — она уже будет стоить больше 4 млн.
  • Стрельцов Павел
    30 сентября 2016, 15:34

    Как будет меняться стоимость аренды за 5, а тем более за 10 лет- неизвестно.

    Сколько будет стоить эта квартира через 5, а тем более через 10 лет- неизвестно.

    Сюда добавляем риски накоплений(за последние 30 лет в стране было несколько серьезных девальваций и гиперинфляция, то есть можно предположить, что ближайшие 5-10 лет пережить подобное мы имеем шансы в десятки процентов)

    Итого все расчеты- шара. Повезет или не повезет. Выйдешь в + или в -.

    • Стрельцов Павел
      30 сентября 2016, 15:37
      Стрельцов Павел, лично мой опыт последних 2,5 лет съема: все те деньги, что я отдал хозяину квартиры- хозяин «потерял» на падении стоимости этой самой квартиры в связи со всеми нам известными событиями.
      • Стрельцов Павел
        30 сентября 2016, 15:50

        SciFi, сейчас обгоняет. И тому причина- девальвация рубля в 2 раза.

        А вот грубо с 2010 по 2015 годы индекс был в боковике. Инфляция за это время примерно 40%.

        К слову, не думаю, что в серьезный кризис кто-то будет уезжать из столицы за более простой жизнью. Исторически Москва сосала деньги с регионов и жизнь тут была обеспеченней. Последнее время тенденции не менялись, сейчас зп среднего москвича в ~2 раза выше зп среднего работника в регионе.

    • Финансовый трутень
      30 сентября 2016, 16:41
      Стрельцов Павел, копить не в рублях духовные скрепы не позволяют? Варианты: доллары, евро, золото, облигации, акции развитых рынков наконец.
      • Стрельцов Павел
        30 сентября 2016, 16:47
        Финансовый трутень, тут палка о двух концах. Можно попасть в период 5-10 летнего боковика на валютном рынке. И в то время когда депозит(доход) в рублях будет давать безрисково 10%, перекрывая инфляцию, депозит(доход) в долларах будет давать в 2-3 раза меньше. И в переводе назад в рубли вы даже не покроете инфляцию рубля за этот период. И ТАКОЕ БЫЛО В ОБОЗРИМОМ ПРОШЛОМ. Так что опять таки- как повезет.
        • Финансовый трутень
          30 сентября 2016, 18:35
          Стрельцов Павел, рублевый депозит дает доход только во время экономического бума в россии, но тем паче в это время нет иметь депозит (ни рублевый, ни валютный). В это время надо вкладывать в рашенские активы (акции, недвижку ту же(можно и в ипотеку), свой бизнес). Так что никакого везения.
  • Фишка в том еще, что при ипотеке ты точно заплатишь. А вот при накоплении уже вопрос! Машину поменять захочешь, телефон новый, ну а что!? Миллионы на счету. 30 тыр погоды не сделают. 30 туда, 40 сюда, опа, акции сбера по 80-грех не взять! Бакс по 62- куплю на полляма… и тд. И тп… основной долг такой же останется, доходы вырастут и доля платежа в них упадет… опять же, квартира своя. СВОЯ!
      • Scorpion
        30 сентября 2016, 15:46
        SciFi, Сейчас ипотеку выдают с обязательной страховкой жизни и здоровья…
          • Scorpion
            30 сентября 2016, 15:51
            SciFi, бред… если берешь ипотеку в сбере, то они предлагают целый список страховых, в которых ты можешь оформить сам страховку… ну или у самого сбера… скажу сразу, что у сбера процент за страховку очень большой: 1 %… у остальных можно сделать до 0,3%…
            • Scorpion
              30 сентября 2016, 15:53
              Scorpion, грубо гоовря, если берешь в ипотеку 1 млн… то страховка будет 3 тыс.рублей
  • Dmitry 500% Sheptalin
    30 сентября 2016, 15:35

    Самый гемор с ипотекой это работа.

    Хотел однажды брать, но 20 лет это жопа. а 7 лет это по 70к месяц — не тянул.

    В итоге плюнул на все, уволился с работы и ушел в предпринимательство. Набил шишек, бизнес не построил. Зато свобода :D

    А дома уже построены и заселены, прибавили в цене  700к за 3 года..  Вот так вот.

  • autotrade
    30 сентября 2016, 15:56
    ипотека не имеет смысла когда цены падают, а сейчас они падают
    • Стрельцов Павел
      30 сентября 2016, 16:04
      autotrade.ru, это верно. Если бы знать наперед, что ближайшие х лет цены будут падать, ну или хотя бы не будут расти…
      • autotrade
        01 октября 2016, 01:46
        Стрельцов Павел, когда начнут расти тогда и возьмешь ипотеку в том-то и выгода в от съема
  • Дмитрий
    30 сентября 2016, 16:09
    Доходность с инвестиций 13% годовых, маловато. Если бы хотя бы 25 % то вариант аренды, а так думается что в вашем случаи лучше ипотека. Возможно поможет мат капитал. В своей квартире дышится и думается   лучше, хоть и в ипотеке.   
  • Long Term
    30 сентября 2016, 16:31
    добавь 1 000 000 на ремонт ипотечной квартиры
    за 4 ты купишь голые стены
  • Lev Novikov
    30 сентября 2016, 16:54
    Покупали квартиру в ипотеку в марте 2011 года, новостройка. Дом сдали в декабре 2012, к маю 2013 мы сделали ремонт и заселились.
    Брали кредит на 10 лет (по параметрам проходил и более короткий срок, но сознательно пошли на это, чтобы иметь свободные средства).
    Благодаря небольшому ежемесячному платежу раз в 2-3 месяца устраивали досрочное погашение и в итоге выплатили полностью в октябре 2014-го (т.е. за 3,5 года).

    Небольшой (по сравнению с доходами) ежемесячный платеж позволил нам не отказывать себе в привычном образе жизни — 3-4 раза в год путешествия в Европу или США, обновление техники, аренда квартиры на срок сдачи дома и ремонт.

    Из неочевидных вещей хотелось бы отметить три:
    — наличие обязательства перед банком дисциплинировало нас, сами мы вряд ли бы накопили эти деньги;
    — существенный рост стоимости квартиры (но необходимо грамотно выбрать локацию и время входа в сделку), наша квартира подорожала ровно в 2,5 раза в рублях;
    — мотивация к более высоким заработкам привела к тому, что я стал параллельно подрабатывать ещё в нескольких местах и мой доход (и так не сильно маленький) утроился.

    Квартиру продали практически по максимальной рублёвой цене в мае 2015 года, но это уже совсем другая история
  • Антон Денисков (Fry)
    30 сентября 2016, 17:37
    Ссыкуны!
    Бабло надо вкладывать с предельным плечом в опционы под свои стратегии.
    • Frommas
      30 сентября 2016, 21:37
      Fry (Антон), так и делаю, ипотеку не рассматриваю)))
  • Sergey Dementyev
    01 октября 2016, 13:14
    Я считаю до 30 про ипотеку лучше забыть. Ну или попасть в период низких ставок.

    Аренда это мобильность. Ипотека как ощущение что у тебя все стабильно: Работа, семья. А цифры — ну мы же в России. Через год можно по другому посчитать.
  • Александр Егошин
    17 ноября 2016, 16:28
    Наверняка выгоднее ипотека не сильно далеко от метро. У кого-то  вообще получается выиграть американскую грин-карту и взять ипотеку примерно под 4%. 
    У представительниц прекрасного пола есть шанс выскочить замуж за европейца, например — у них, как мы знаем, ставки еще ниже.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн