Взгляд моей жены на рынок недвижимости или является ли опцион средством хеджирования?

   Встал тут у меня в семье вопрос о покупке маленькой недвижимости. Денежки хранятся в долларах. Так вот, для того что бы совершить покупку, их, следовательно, нужно перевести в рубли. Жена у меня человек экономически подкованный (как она думает) и в совершенстве владеет такими терминами как «стагнация рынка недвижимости», «сезонное уменьшение спроса», «курс на ослабление национальной валюты», «рецессия, инфляция, девальвация», «уменьшение покупательной способности населения», «сжатие потенциально возможной базы ипотечных заёмщиков». Из всей этой непонятной мне белиберды она делает вывод, что с покупкой недвиги надо повременить с полгодика. Цены, говорит она, останутся такими же, а то и припадут, а доллары мы сможем продать по значительно более высокому курсу.
   Логично, чё.
И тут я задумался. Так ведь в финансовом мире давно придумана всякая хрень возможность застраховать себя в подобных не очевидных случаях. И называется эта страховка — опцион. Скажем, поменял я сегодня доллары на рубли и купил недвижку, но  беспокоюсь о том, не совершил ли я ошибку. Что если через полгода курс доллара по отношению к рублю сильно вырастет, а следовательно, продав доллары сейчас я сильно потерял в рублёвой массе?
   Что же нужно делать? Правильно, в день обмена валюты на рубли нужно  купить опцион КОЛЛ, со сроком исполнения через полгода. На каждую обмененную тысячу долларов — 1 опцион. Это и будет наша страховка от повышения курса.
   Сейчас за одну тысячу долларов можно выручить 65 тыс. руб. (примерно). А через пол года доллар вдруг скакнёт на 100! Тогда я говорю: не, так дело не пойдёт, вот вам ваши 65 000 руб, а мне отдайте назад мою тысячу долларов, я не лох, её лучше за 100 тыс. руб. продам.
И вот так вот переиграть, оказывается, вполне возможно. Покупая опцион колл со страйком 65000, я получаю право купить эту тысячу долларов за те самые 65000 руб и тут же продать эту штуку баксов по текущему рыночному курсу. И если доллар действительно будет тогда стоить 100 руб., значит за 1000 долларов я получу  100 тыс. руб. А что, неплохо.
Так сколько же стоит эта замечательная страховка? А вот сколько:

   Значит что бы в любой момент в течении полугода купить 1 тыс. долларов по текущему нынешнему курсу мы должны заплатить 4700 руб. (Опустим контанго и бэкводрацию курса базового актива для опциона, коим является фьючерс по отношению к спот цене). А что бы застраховаться на год от взлёта доллара, получается надо заплатить почти 10 тыс. рублей на каждую тысячу долларов. Вот сколько стоит риск ослабления нац. валюты.

   А теперь абсолютно реальный пример из реальной жизни. В начале 2008 года, когда кризис только надвигался и о нём никто не догадывался, прикупил я себе маленькую квартирку у МКАДа ровно за 100 тыс. у.е. Цена на тот момент была более чем привлекательная. Новостройка, сдача через год, находится за МКАДом (100м), до метро можно дойти пешком (20 мин.) Да ещё выторговал беспроцентную рассрочку на полгода. Всё ок. Дом сдан, всё прекрасно. Цена в моменте после сдачи и получения прав собственности доходит до 150 тыс. у.е. А потом стагнация и сползание рынка недвижимости. Сейчас эта квартира стоит около 5 млн. руб. Что по нынешнему курсу составляет 77 000 долларов. Т.е имея сейчас на руках такую же сумму что и 8 лет назад я бы купил в 1.5 больше квадратных метров.
Нет, о покупке нисколько не жалею, продавать не собираюсь. Собираюсь, напротив, прикупить ещё пару таких же квартирок, на старость. (не надо кидаться тряпками, знаю, знаю все минусы покупки недвиги как финансового инструмента, но диверсифицировать активы, в том числе и за счёт недвижки считаю правильным)
   Я сейчас о другом. А что если бы я тогда 8 лет назад, решил захеджировать валютные риски с помощью опциона. Что бы получилось?

   Курс в начале 2008 года был в районе 24 рублей и все предсказывали что доллар идёт на 20 и даже на 15. Поэтому за них никто не держался. Кстати, именно тогда многие набрали валютной ипотеки и были поначалу даже в выигрыше.
   Так вот, что бы захеджировать 100 000 долларов я должен был бы купить 100 колл опционов и уплатить за них годовую премию по 10 000 руб за штуку. получается хедж мне бы обошелся в 1 млн. руб. в год. Или 8 млн. рублей за 8 лет. Вот вам и хедж.
   Получается стоимость хеджирование валютных рисков стоит порядка 20% в год.  И даже девальвация рубля более чем в 2 раза не способна оправдать его экономическую целесообразность на достаточно долгом промежутке времени. Постоянное хеджирование в течении 5 лет убивает сам актив в ноль. Комментарии думаю излишне.
   Так что рассматривать хеджирование финансовых рисков с помощью опционов надо чрезвычайно осторожно и лишь на небольшом промежутке времени. А может и вправду на опционах зарабатывают только те, кто их продаёт?
   Информация к размышлению.
   Всем удачных торгов на следующей неделе!