Парадоксы рынка недвижимости. Жизнь рантье

На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.

Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.

А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка.

Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%

На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.

Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%.

Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.

Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.

недвижимость Москвы недвижимость в РФ недвижимость за рубежом рантье

Home Alone

Санкт-Петербург

1 700

с 28 апреля 2015

50 Комментариев

Petrov4849
28 июля 2016, 16:15
Есть такая фигня, даже в сбер на вклад выгоднее в 2 раза положить. Сам снимаю за 200 тысяч, а цена ее 55-60 млн. Ожидаю падение цен, так долго не может продолжаться. А если не упадут, то и хрен с ним, проще свой дом за такие деньги построить.
+5
- Skifan
  28 июля 2016, 17:00
  Petrov4849, какой дом, ДВОРЕЦ!!! ))
  0
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:16
  Petrov4849, в Москве наврядли будет таки «обвал».
  будет постепенно сползание, все таки столица и хоть кто то сюда стремится из других городов и весей.
  0
  - Petrov4849
    28 июля 2016, 19:01
    Хват (WC), спрос небольшой, предложений много, надо ждать пока у продавцов нервы не выдержат… Знаю чела, в москве продает квартиру уже 3 года, ставил за 30 млн., за это время скинул только до 28, все сидит, хотя 25 ему предлагали.
    0
Федоров Михаил
28 июля 2016, 16:17
Да это давно так и не только в этом.

Можно купить однушку 40 метров по 8 млн. в Москве. Прописаться все доки итд итп обычный ремонт. И сдавать ее за 40 тыс руб.
Докинуть 20 тыс руб. (50%) и жить в Квартире в 2 раза больше с хорошим ремонтом в сопоставимом районе которая стоит в 2 раза больше.

Если у вас есть 16 млн — лучше две двушки по 40 метров с простым ремонтом. Обе сдавать всего за 80 — а самому снимать по 60 то что вы бы могли купить за эти 16 млн. еще 20 бонусом прилетит.
+1
- LSV
  28 июля 2016, 16:44
  Федоров Михаил, Так и делаю, сдаю свою 2-ку 54 кв м в 17этажке за 47000, а снимаю 92 кв м 3-ку за 75000 в этом же районе, цена моей от силы 12 млн, а 3-ки минимум 30 млн ( район раменки)
  +1
  - nevik
    28 июля 2016, 19:05
    Лабиринтов Сергей, отличный район, правда? ;)
    0
    - Ivan Purikov
      28 июля 2016, 19:57
      nevik, район мажорный
      0
- Ivan Purikov
  28 июля 2016, 19:56
  Федоров Михаил, не сдашь щас за 40 однушку
  0
  - Федоров Михаил
    28 июля 2016, 21:46
    avanes5555, думаю если буду (50%) то с нового года в МСК.
    0
Тимофей Мартынов
28 июля 2016, 16:17
Проблема твоей квартиры в том, что она амортизируется быстрее
То есть допустим твой дом развалится через 5 лет
Это обстоятельство найдет отражение в цене квартиры (вниз)
но не найдет отражения в цене аренды

Логично предположить, что если бы твоя хата в центре питера была бы в новом доме, она стоила бы в 2 раза дороже
+10
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:17
  Тимофей Мартынов, так у нас до сих пор, государство по факту износа дома дает новую квартиру. Это ж не Европа.
  0
  - Vitty
    28 июля 2016, 17:22
    Хват (WC), правильнее говорить ДАВАЛО.
    и то не всегда.
    +1
    - Хват (WC)
      28 июля 2016, 17:24
      Vitty, ну, вот придираетесь. По факту, если нормальный город (экономика есть) — то в большинстве случаев давало
      0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:07
  Тимофей Мартынов, тут я полагаю спорный вопрос.
  Моему дому 100 лет. Дому в Москве — 25 лет (специально уточнил).
  Так что скорость амортизации, относительно текущего состояния у моего дома будет значительно ниже.
  Иначе говоря, столетний дом с каждым годом стареет медленнее, относительно предыдущего года.
  
  Но, конечно, я согласен, в новом доме в той локации, цена бы была значительно выше.
  0
  - Лупин Пастор
    29 июля 2016, 08:21
    Home Alone, расскажи что-нибудь про коммерческую недвижимость.
    0
nik
28 июля 2016, 16:31
— Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб.

выглядит нериалистично, это явно не рыночная цена.
0
- Сергей Кузнецов
  28 июля 2016, 16:41
  nik, на нижней границы рынка. Можно так снять, но тяжело
  0
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:20
  nik, цена, НИЖЕ рынка, сам посмотри
  www.avito.ru/moskva/kvartiry/sdam/na_dlitelnyy_srok?metro=96-145&f=568_14016b14018
  0
  - nik
    28 июля 2016, 17:47
    Хват (WC), туда бесполезно смотреть, там больше половины обьявлений мусор.
    0
Geist
28 июля 2016, 16:35
У вас в цене аренды есть коэфф центра + видовая, думаю, квартира на окраине Петербурга будет иметь ROA ближе к московскому, чем ваш.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:19
  Geist, так это один из элементов наблюдаемого парадокса.
  При аренде — есть надбавка за локейшен, а при продаже — нету.
  0
Gsimplov777
28 июля 2016, 16:46
Юго-запад самый чистый район поэтому и дорогой. Те же двушки в домах 75-го года можно купить в третьем кольце за 9 млн рублей 60 квадратов. Старье, но все же не 20 млн.
0
Maxim Sheyko
28 июля 2016, 16:59
Начиная с этого года до 2020 будет ступенчато увеличиваться налог до величины около 1% от кадастровой стоимости. Это и окончательно смоет московскую надбавку недвиги.
realty.newsru.com/article/28jul2016/goodflatbadtax
+2
- Vitty
  28 июля 2016, 17:06
  Maxim Sheyko, 1%? слава журнашлюшкам, они сами себя превзошли.
  0
  - Maxim Sheyko
    28 июля 2016, 17:12
    Vitty, А гос. сайту ФНС доверяете? Статья 406 nalog.garant.ru/fns/nk/52/#block_20032
    +1
    - Vitty
      28 июля 2016, 17:19
      Maxim Sheyko, 0.1% там. 0.1%!!! правда регион может поднять до 0.3% максимум. и есть вычет. это много, но это не 1%
      0
- 🗝Багатенький Буратина
  28 июля 2016, 17:15
  Maxim Sheyko, нарисовали налог на ровном месте — чтобы кошельки не оттягивали карманы владельцев
  0
SciFi
28 июля 2016, 17:00
Лучше смотрите на ликвидные квартиры — однушки в районе 30 тыс в Москве и Питере. На дорогих может быть неликвид и 1 случай вашего друга не показатель.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:16
  SciFi, У меня родители свою однушку 40 м2 за 23 000 сдают. Рыночная цена 4 млн. ROA = 6,9%
  0
Хват (WC)
28 июля 2016, 17:15
это потому что все вы питерские — такие, вам бы лишь бы Москву обгрязить :)

а если честно, я проводил год назад анализ по городам РФ — в каком городе самое выгодное купить квартиру для сдачи в аренду.
Самый выгодный оказался Воронеж.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:14
  Хват (WC), Согласен, в регионах зачастую рентабельность выше. Но вот ликвидность ниже и контролировать (если там не живешь) сложнее.
  0
  - Хват (WC)
    28 июля 2016, 21:05
    Home Alone, Воронеж — очень милый город, мне очень понравился.
    Но побережье Хорватии — для трейдера — круче :)
    0
- Фыва
  29 июля 2016, 00:24
  Хват (WC), Нижневартовск
  
  +2
  - Хват (WC)
    29 июля 2016, 19:29
    Фыва, да чего уж тут — Верхоянск
    nesiditsa.ru/discovery/samyj_holodny_gorod_v_rossii
    +1
Roman.K
28 июля 2016, 17:41
Это что выводы на основе двух квартир? Не двадцати, не двух сотен, а просто двух квартир?? Да вы шутите…
0
Евгений Черных
28 июля 2016, 17:51
В МСК Давно такой перекос. Это из-за того, что там недвижимости много спекул и инвестиционной. Поэтому предложений на аренду много
0
Александр Песков
28 июля 2016, 18:07
сдаю в регионе свою квартиру за 1% рыночной стоимости в рублях в месяц))) Чистыми выходит 0.7% наверное в месяц… или 8.5% годовых. Так что ваш Питер тихо сосёт…
0
- orbit
  28 июля 2016, 20:52
  Песков, хоть ты и мал, но гудеть, не стоит. ))
  0
Брахман Пилорама
28 июля 2016, 18:41
Этому народу можно впарить все что угодно. Главное вставлять слова на «э»: «экологичность» «элитка» «эксклюзив»
Мля, там не даром прирезали территорию новой Москвы. Планировали долго продавать это под сладкие речи. А в реале — это квартира на югозападе… муравейник из кавказа с азией + массовые захоронения под ногами.
0
Александр
28 июля 2016, 18:48
москва это большой мыльный пузырь
0
Вульф
28 июля 2016, 19:10
Автор чудо как хорош! Все проекты не просто рентабельны, а очень хорошо рентабельны! Нюх на бабосы, не иначе....
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:10
  Феликс Труфакин, А то ж...
  И работаю я максимум часов 5 в неделю. Устаю сильно, слишком нюх чувствительный (((
  0
INVESTRIM
28 июля 2016, 19:17
Вот еще вариант для заработка:

+3
INVESTRIM
28 июля 2016, 19:28
Общее правило инвестиций в недвижимость: квартира должна окупаться за 10 лет сдачи внаём.
+1
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:13
  Investrim.ru, согласен. Но я же говорю про рыночную цену. А свою квартиру я в 2009 гораздо дешевле взял + ремонт.
  0
SonOfKiyosaki
29 июля 2016, 13:50
Дак еще налоги надо закладывать, на будущее. Рентабельность сдачи будет и дальше снижаться.
0
Аудитор
29 июля 2016, 22:12
+ кап.ремонт взносы.

Регионы рулят, ага. Мск, СПб проигрывают региональным столицам. Если не живешь в «более выгодном Питере», то выгоднее отжать регионала. Только здравый подход при выборе должен быть по принципу «кто твой клиент». Либо студентота и убитая хата, либо семейные и убитые обои. Отсюда и бонусы вокруг жилья — детсады, универы.

Питер проигрывает Москве по темпам строительства метро. В Москве где выныривает портал, там на лямчик с ходу прибавка хозяевам ;) В СПб такого не находил. Зато в СПб промышляет ДСК и другие конторы с беспроцентной рассрочкой. Кореш так уже пару хат взял, доволен))
0

Читайте на SMART-LAB:

Ключевые тезисы по итогам раскрытия финансовых результатов за 2025 г. и ожидания на 2026

☝️На днях мы опубликовали финансовые результаты по итогам 2025 г., а также провели коммуникацию с участниками рынка, в рамках которой обсудили наши текущие результаты и ситуацию в российской...

Норникель

13.02.2026

Экосистема «МГКЛ» — как она работает на практике

Экосистема «МГКЛ» — это единая логика оборота активов и капитала. Один и тот же товар или сделка может проходить через разные контуры группы, меняя форму, но оставаясь внутри управляемой...

МГКЛ

13.02.2026

Рынок облигаций: фигура исполнена

Индекс гособлигаций RGBI отработал коррекцию на высоту разворотной формации «Голова и плечи». Спуск к целевому блоку почти полностью исполнен. Котировки находятся вблизи 200-дневной скользящей...

БКС Мир инвестиций

12.02.2026

Мой Рюкзак #63: ВТБ - дальше без меня, меняем на более крепкий банк, дивидендные отсечки близко

Февраль продолжает радовать стоимостных инвесторов, все по стратегии, которую описывал в конце прошлого года Прошлый пост тут — smart-lab.ru/mobile/topic/1260904/  Было 25,9 млн...