Парадоксы рынка недвижимости. Жизнь рантье

На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.

Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.

А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка.

Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%

На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.

Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%.

Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.

Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.

недвижимость Москвы недвижимость в РФ недвижимость за рубежом рантье

Home Alone

Санкт-Петербург

1 700

с 28 апреля 2015

50 Комментариев

Petrov4849
28 июля 2016, 16:15
Есть такая фигня, даже в сбер на вклад выгоднее в 2 раза положить. Сам снимаю за 200 тысяч, а цена ее 55-60 млн. Ожидаю падение цен, так долго не может продолжаться. А если не упадут, то и хрен с ним, проще свой дом за такие деньги построить.
+5
- Skifan
  28 июля 2016, 17:00
  Petrov4849, какой дом, ДВОРЕЦ!!! ))
  0
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:16
  Petrov4849, в Москве наврядли будет таки «обвал».
  будет постепенно сползание, все таки столица и хоть кто то сюда стремится из других городов и весей.
  0
  - Petrov4849
    28 июля 2016, 19:01
    Хват (WC), спрос небольшой, предложений много, надо ждать пока у продавцов нервы не выдержат… Знаю чела, в москве продает квартиру уже 3 года, ставил за 30 млн., за это время скинул только до 28, все сидит, хотя 25 ему предлагали.
    0
Федоров Михаил
28 июля 2016, 16:17
Да это давно так и не только в этом.

Можно купить однушку 40 метров по 8 млн. в Москве. Прописаться все доки итд итп обычный ремонт. И сдавать ее за 40 тыс руб.
Докинуть 20 тыс руб. (50%) и жить в Квартире в 2 раза больше с хорошим ремонтом в сопоставимом районе которая стоит в 2 раза больше.

Если у вас есть 16 млн — лучше две двушки по 40 метров с простым ремонтом. Обе сдавать всего за 80 — а самому снимать по 60 то что вы бы могли купить за эти 16 млн. еще 20 бонусом прилетит.
+1
- LSV
  28 июля 2016, 16:44
  Федоров Михаил, Так и делаю, сдаю свою 2-ку 54 кв м в 17этажке за 47000, а снимаю 92 кв м 3-ку за 75000 в этом же районе, цена моей от силы 12 млн, а 3-ки минимум 30 млн ( район раменки)
  +1
  - nevik
    28 июля 2016, 19:05
    Лабиринтов Сергей, отличный район, правда? ;)
    0
    - Ivan Purikov
      28 июля 2016, 19:57
      nevik, район мажорный
      0
- Ivan Purikov
  28 июля 2016, 19:56
  Федоров Михаил, не сдашь щас за 40 однушку
  0
  - Федоров Михаил
    28 июля 2016, 21:46
    avanes5555, думаю если буду (50%) то с нового года в МСК.
    0
Тимофей Мартынов
28 июля 2016, 16:17
Проблема твоей квартиры в том, что она амортизируется быстрее
То есть допустим твой дом развалится через 5 лет
Это обстоятельство найдет отражение в цене квартиры (вниз)
но не найдет отражения в цене аренды

Логично предположить, что если бы твоя хата в центре питера была бы в новом доме, она стоила бы в 2 раза дороже
+10
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:17
  Тимофей Мартынов, так у нас до сих пор, государство по факту износа дома дает новую квартиру. Это ж не Европа.
  0
  - Vitty
    28 июля 2016, 17:22
    Хват (WC), правильнее говорить ДАВАЛО.
    и то не всегда.
    +1
    - Хват (WC)
      28 июля 2016, 17:24
      Vitty, ну, вот придираетесь. По факту, если нормальный город (экономика есть) — то в большинстве случаев давало
      0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:07
  Тимофей Мартынов, тут я полагаю спорный вопрос.
  Моему дому 100 лет. Дому в Москве — 25 лет (специально уточнил).
  Так что скорость амортизации, относительно текущего состояния у моего дома будет значительно ниже.
  Иначе говоря, столетний дом с каждым годом стареет медленнее, относительно предыдущего года.
  
  Но, конечно, я согласен, в новом доме в той локации, цена бы была значительно выше.
  0
  - Лупин Пастор
    29 июля 2016, 08:21
    Home Alone, расскажи что-нибудь про коммерческую недвижимость.
    0
nik
28 июля 2016, 16:31
— Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб.

выглядит нериалистично, это явно не рыночная цена.
0
- Сергей Кузнецов
  28 июля 2016, 16:41
  nik, на нижней границы рынка. Можно так снять, но тяжело
  0
- Хват (WC)
  28 июля 2016, 17:20
  nik, цена, НИЖЕ рынка, сам посмотри
  www.avito.ru/moskva/kvartiry/sdam/na_dlitelnyy_srok?metro=96-145&f=568_14016b14018
  0
  - nik
    28 июля 2016, 17:47
    Хват (WC), туда бесполезно смотреть, там больше половины обьявлений мусор.
    0
Geist
28 июля 2016, 16:35
У вас в цене аренды есть коэфф центра + видовая, думаю, квартира на окраине Петербурга будет иметь ROA ближе к московскому, чем ваш.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:19
  Geist, так это один из элементов наблюдаемого парадокса.
  При аренде — есть надбавка за локейшен, а при продаже — нету.
  0
Gsimplov777
28 июля 2016, 16:46
Юго-запад самый чистый район поэтому и дорогой. Те же двушки в домах 75-го года можно купить в третьем кольце за 9 млн рублей 60 квадратов. Старье, но все же не 20 млн.
0
Maxim Sheyko
28 июля 2016, 16:59
Начиная с этого года до 2020 будет ступенчато увеличиваться налог до величины около 1% от кадастровой стоимости. Это и окончательно смоет московскую надбавку недвиги.
realty.newsru.com/article/28jul2016/goodflatbadtax
+2
- Vitty
  28 июля 2016, 17:06
  Maxim Sheyko, 1%? слава журнашлюшкам, они сами себя превзошли.
  0
  - Maxim Sheyko
    28 июля 2016, 17:12
    Vitty, А гос. сайту ФНС доверяете? Статья 406 nalog.garant.ru/fns/nk/52/#block_20032
    +1
    - Vitty
      28 июля 2016, 17:19
      Maxim Sheyko, 0.1% там. 0.1%!!! правда регион может поднять до 0.3% максимум. и есть вычет. это много, но это не 1%
      0
- 🗝Багатенький Буратина
  28 июля 2016, 17:15
  Maxim Sheyko, нарисовали налог на ровном месте — чтобы кошельки не оттягивали карманы владельцев
  0
SciFi
28 июля 2016, 17:00
Лучше смотрите на ликвидные квартиры — однушки в районе 30 тыс в Москве и Питере. На дорогих может быть неликвид и 1 случай вашего друга не показатель.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:16
  SciFi, У меня родители свою однушку 40 м2 за 23 000 сдают. Рыночная цена 4 млн. ROA = 6,9%
  0
Хват (WC)
28 июля 2016, 17:15
это потому что все вы питерские — такие, вам бы лишь бы Москву обгрязить :)

а если честно, я проводил год назад анализ по городам РФ — в каком городе самое выгодное купить квартиру для сдачи в аренду.
Самый выгодный оказался Воронеж.
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:14
  Хват (WC), Согласен, в регионах зачастую рентабельность выше. Но вот ликвидность ниже и контролировать (если там не живешь) сложнее.
  0
  - Хват (WC)
    28 июля 2016, 21:05
    Home Alone, Воронеж — очень милый город, мне очень понравился.
    Но побережье Хорватии — для трейдера — круче :)
    0
- Фыва
  29 июля 2016, 00:24
  Хват (WC), Нижневартовск
  
  +2
  - Хват (WC)
    29 июля 2016, 19:29
    Фыва, да чего уж тут — Верхоянск
    nesiditsa.ru/discovery/samyj_holodny_gorod_v_rossii
    +1
Roman.K
28 июля 2016, 17:41
Это что выводы на основе двух квартир? Не двадцати, не двух сотен, а просто двух квартир?? Да вы шутите…
0
Евгений Черных
28 июля 2016, 17:51
В МСК Давно такой перекос. Это из-за того, что там недвижимости много спекул и инвестиционной. Поэтому предложений на аренду много
0
Александр Песков
28 июля 2016, 18:07
сдаю в регионе свою квартиру за 1% рыночной стоимости в рублях в месяц))) Чистыми выходит 0.7% наверное в месяц… или 8.5% годовых. Так что ваш Питер тихо сосёт…
0
- orbit
  28 июля 2016, 20:52
  Песков, хоть ты и мал, но гудеть, не стоит. ))
  0
Брахман Пилорама
28 июля 2016, 18:41
Этому народу можно впарить все что угодно. Главное вставлять слова на «э»: «экологичность» «элитка» «эксклюзив»
Мля, там не даром прирезали территорию новой Москвы. Планировали долго продавать это под сладкие речи. А в реале — это квартира на югозападе… муравейник из кавказа с азией + массовые захоронения под ногами.
0
Александр
28 июля 2016, 18:48
москва это большой мыльный пузырь
0
Вульф
28 июля 2016, 19:10
Автор чудо как хорош! Все проекты не просто рентабельны, а очень хорошо рентабельны! Нюх на бабосы, не иначе....
0
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:10
  Феликс Труфакин, А то ж...
  И работаю я максимум часов 5 в неделю. Устаю сильно, слишком нюх чувствительный (((
  0
INVESTRIM
28 июля 2016, 19:17
Вот еще вариант для заработка:

+3
INVESTRIM
28 июля 2016, 19:28
Общее правило инвестиций в недвижимость: квартира должна окупаться за 10 лет сдачи внаём.
+1
- Home Alone
  28 июля 2016, 20:13
  Investrim.ru, согласен. Но я же говорю про рыночную цену. А свою квартиру я в 2009 гораздо дешевле взял + ремонт.
  0
SonOfKiyosaki
29 июля 2016, 13:50
Дак еще налоги надо закладывать, на будущее. Рентабельность сдачи будет и дальше снижаться.
0
Аудитор
29 июля 2016, 22:12
+ кап.ремонт взносы.

Регионы рулят, ага. Мск, СПб проигрывают региональным столицам. Если не живешь в «более выгодном Питере», то выгоднее отжать регионала. Только здравый подход при выборе должен быть по принципу «кто твой клиент». Либо студентота и убитая хата, либо семейные и убитые обои. Отсюда и бонусы вокруг жилья — детсады, универы.

Питер проигрывает Москве по темпам строительства метро. В Москве где выныривает портал, там на лямчик с ходу прибавка хозяевам ;) В СПб такого не находил. Зато в СПб промышляет ДСК и другие конторы с беспроцентной рассрочкой. Кореш так уже пару хат взял, доволен))
0

Читайте на SMART-LAB:

УК «Спутник - Управлением капиталом» признана лидером в управлении средствами страховых компаний

Рейтинговое агентство «Эксперт» признало Управляющую компанию «Спутник — Управление капиталом» лидером в сегменте управления резервами и собственными средствами страховых компаний в России....

Ренессанс страхование

11:07

Денежный рынок vs облигации: фокус смещается

В период роста ключевой ставки Банка России фонды денежного рынка стали весьма популярны. За это время они обеспечили инвесторам высокую доходность при сильной ликвидности. Что же теперь? На фоне...

БКС Мир инвестиций

11:12

Рынок меняется? Прибыль маркетплейсов, убытки металлургов

«Озон» выходит в прибыль благодаря собственной финансовой экосистеме, МТС-Банк эксплуатирует бизнес-модель хедж-фонда, а «Фикс Прайс» покоряет рынок, где конкуренция «практически невозможна»....

Финам Брокер

11:08

Хэдхантер. Отчет МСФО 25г. “Режет косты“ и ждёт X2 темпов роста по выручке на 26г.

Вышли финансовые результаты по МСФО за Q4 2025г. от компании Хэдхантер: 👉Выручка — 10,47 млрд руб. (+0,4% г/г) 👉Операционные расходы — 5,61 млрд руб. (+0,4% г/г) 👉 Операционная прибыль...