Немного мыслей об инвестировании в недвижимость
Многие граждане нашей страны увлекаются покупкой жилья на этапе строительства. Почему этим не занимаюсь я — поясню в текущей статье.
Каждую инвестиционную возможность следует всегда рассматривать, учитывая два фактора: риски и доходность.
Доходность от вложения в стройку
Давайте вместе подумаем, сколько же мы можем выгадать при покупке квартиры в строящемся доме.
Какую скидку может нам предложить застройщик от цены годовой квартиры? Допустим, мы собрались покупать за 1 год до сдачи.
Застройщику надо финансировать стройку. Для этого он может либо привлечь кредит под 15-17% годовых(расчет будет для докризисного периода. Потому что сейчас вообще тяжело определить стоимость квартиры, кредита и рубля). Либо же он может реализовать часть квартир в стройке.
Если строитель может закредитоваться под 15%, то какую скидку он может предложить покупателю в таком случае? Я думаю, что максимум те же самые 15%, потому что иначе ему проще будем занять, нежели распродавать квартиры со скидкой хотя бы 20%. И кстати, такой размер дисконта видно и на практике. Редко кто предлагает больше.
То есть наша целевая доходность — 15% как максимум. И это при том, что можно положить деньги в банк(опять же речь идет про спокойные времена) на год на 10% без лишней мороки. То есть по сути наш выигрыш — это жалкие 5%!!!
Риски и минусы
А теперь пробежимся по тем бедам, которые ожидают Вас потенциально в данном бизнесе:
1. Срыв сроков. Это у нас как пить дать. Как правило заявленный срок от окончательного отличается минимум на полгода. А для Вас это — упущенная выгода, так как деньги это время могут лежать просто в банке.
2. Заморозка стройки. Это событие возникает реже. По статистике 1 к 10. Но будьте уверены, если заниматься этим достаточно долго, то рано или поздно нарветесь.
3. Ликвидность. Продать потом квартиру часто очень тяжело по хорошей цене. Потому что с Вами будет конкурировать как минимум застройщик. Вам надо будет ставить цену ниже, потому что приобретать квартиру у строителя более предпочтительнее и безопаснее.
Вывод
То есть в итоге мы получаем весь этот набор достаточно неприятных вещей всего лишь за выигрыш 5%?! А оно вообще стоит того? Лично я для себя давно решил, что однозначно НЕТ! Покупать жилье в стройке имеет смысл только в том случае, если рынок активный и хорошие «видовые» квартиры уходят очень быстро. Тогда есть риск того, что после завершения строительства останутся только виды «окна в окна».
В расчет не бралась покупка «срочной продажи». Это уже совершенно другая история и другие подходы к выбору квартиры.
Так же не учитывается ожидание роста стоимости недвижимости, потому что это уже немного другой бизнес. Для этого можно уже не покупать стройку, а брать готовое.
Так же не учитывается текущий риск, связанный с курсом рубля. Потому что лично для меня держать большую рублевую массу на руках как то не комфортно. Но это уже опять же другая история из-за кризиса.
Если Вы знаете еще какие-нибудь риски и выгоды при вложениях в стройку — просьба написать в комментариях!
Но основной мотив людей, вкладывающих сейчас деньги в недвижимость, «с 2000 года квартиры выросли в цене в 10 раз, значит за следующие 15 лет вырастут ещё в 10, пусть с небольшими просадками». Это как наши родители, работавшие инженерами, учеными, врачами и рабочими были уверены в 1985 году, что мы живем в великой стране и впереди светлое будущее коммунизма.
Мои дополнение
1. Жилье дорожает.
Ладно, это спорный момент и тут тоже риски, но все же.
Я помню как мои продали гостинку за $3К. И это была отличная сделка. Я помню как мои друзья продали 5-и комнатную за $20К
и это тоже было суперцена.
Сейчас это смех.
Так что к тому что цена на законченные больше на 15% чем на строящиеся нужно прибавить ожидаемый рост. С учетом рисков конечно
2. Недвижимость чуть ли не самый востребованных ресурс.
Человеку нужно где-то жить. Т.е. это не приходящая ценность.
Это было всем нужно и будет нужно.
3. Да ну вас всех...
После общежитий, съемных комнат, квартир и ипотеки неужели
не имею право позволить себе гиперкомпенсацию.
Будем выходить из кризиса, если смогу, куплю «чтобы было» и буду радоваться что «оно есть».
++++
Почти нет сделок по комнатам, комнатам в общагах, хрущебам и просто однокомнатным квартирам. Т.е. у бедных слоев населения (не особо одаренных людей) нет денег. Умные люди предпочитают снимать 1-ку, а уж если покупать, то хорошее жилье. Сделки идут по двушкам, трешкам и почти все с использованием всяческих сертификатов (мат.капитал, военные, субсидии)
С нового года маткапитал за второго ребёнка повышают до 475 тыр. и теперь можно будет не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка использовать его как первый взнос за ипотеку
в чем прикол недвиги? деньги я откладываю эти в другой банк
«РЫНОК ДАЕТ УНИКАЛЬНУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ РУБИТЬ БАБЛО!!!», ага? ;-)
1.имеется в наличии элитная трёшка
2.анализируется генплан и на основании анализа предстоящей застройки этого района делается вывод: квартира будет дешеветь(не раскрываю, много чего ещё)
3.ищем вариант, при котором пассив в виде этой квартиры можно превратить в актив.(беседуем периодически с товарищем в муниципалитете и смотрим «из рук-в руки»)
4. находим объявление со странно дешёвым домом в центре города.выясняем, что дом под арестом, хозяева уехали в другой город.
5.продаём квартиру-покупаем дом, делаем ремонт, въезжаем
6.через три месяца выясняется, что участок в скором времени подлежит изъятию, т.к. в связи с изменениями в генплане, на этом месте будет многоэтажка(при этом компенсация ориентировочно составит 300-400% от затраченной на всё про всё суммы.не за год, конечно, но за 2.5 года вполне реально
И что значит дом под арестом? Арест, как обеспечительная мера ФССП? В таком случае, он под обременением. И дом по такой цене априори не купить, так как надо оплатить обременение (ипотека).
таких объектов по России 5 штук свободных максимум.
Застройщику никто сейчас не даст кредит под 15%, под 20% — это минимум.
а банк дает 11-12% с гарантией асв, токо на 2 банка раскинуть.
недвига ГОВНО сейчас стала.
На начало строительства реальный дисконт заставляет 30% (иногда и 35%). 2-2.5 года срок строительства. Проекты недалеко от моря раскупаются очень быстро и строительство как правило идет без задержек.
По завершении строительства можешь сразу выставлять квартиру на продажу, фактически получив 30% дохода за 2 года. Можно в какую-нибудь арендную программу податься — получать 7% годовых гарантированно от сдачи квартиры. Сам при этом сможешь там жить только 30 дней в году.
В общем, неплохая альтернатива российской недвижимости.
Цены примерно от $3k за кв.м (это в прибрежных районах, в таких проектах квартира будет хорошо сдаваться).
О доходности тут чего спорить? Цена будет расти вместе с благосостоянием народа, ну а если в аренду недвигу сдавать-тут тоже есть плюс в том что и ставка аренды тоже будет расти.
Ни одним из выше перечисленных качеств вклад например не обладает