Немного мыслей об инвестировании в недвижимость

Многие граждане нашей страны увлекаются покупкой жилья на этапе строительства. Почему этим не занимаюсь я — поясню в текущей статье.

Каждую инвестиционную возможность следует всегда рассматривать, учитывая два фактора: риски и доходность.

Доходность от вложения в стройку

Давайте вместе подумаем, сколько же мы можем выгадать при покупке квартиры в строящемся доме.

Какую скидку может нам предложить застройщик от цены годовой квартиры? Допустим, мы собрались покупать за 1 год до сдачи.

Застройщику надо финансировать стройку. Для этого он может либо привлечь кредит под 15-17% годовых(расчет будет для докризисного периода. Потому что сейчас вообще тяжело определить стоимость квартиры, кредита и рубля). Либо же он может реализовать часть квартир в стройке.

Если строитель может закредитоваться под 15%, то какую скидку он может предложить покупателю в таком случае? Я думаю, что максимум те же самые 15%, потому что иначе ему проще будем занять, нежели распродавать квартиры со скидкой хотя бы 20%. И кстати, такой размер дисконта видно и на практике. Редко кто предлагает больше.

То есть наша целевая доходность — 15% как максимум. И это при том, что можно положить деньги в банк(опять же речь идет про спокойные времена) на год на 10% без лишней мороки. То есть по сути наш выигрыш — это жалкие 5%!!!

Риски и минусы

А теперь пробежимся по тем бедам, которые ожидают Вас потенциально в данном бизнесе:

1. Срыв сроков. Это у нас как пить дать. Как правило заявленный срок от окончательного отличается минимум на полгода. А для Вас это — упущенная выгода, так как деньги это время могут лежать просто в банке.
2. Заморозка стройки. Это событие возникает реже. По статистике 1 к 10. Но будьте уверены, если заниматься этим достаточно долго, то рано или поздно нарветесь.
3. Ликвидность. Продать потом квартиру часто очень тяжело по хорошей цене. Потому что с Вами будет конкурировать как минимум застройщик. Вам надо будет ставить цену ниже, потому что приобретать квартиру у строителя более предпочтительнее и безопаснее.

Вывод

То есть в итоге мы получаем весь этот набор достаточно неприятных вещей всего лишь за выигрыш 5%?! А оно вообще стоит того? Лично я для себя давно решил, что однозначно НЕТ! Покупать жилье в стройке имеет смысл только в том случае, если рынок активный и хорошие «видовые» квартиры уходят очень быстро. Тогда есть риск того, что после завершения строительства останутся только виды «окна в окна».

В расчет не бралась покупка «срочной продажи». Это уже совершенно другая история и другие подходы к выбору квартиры.

Так же не учитывается ожидание роста стоимости недвижимости, потому что это уже немного другой бизнес. Для этого можно уже не покупать стройку, а брать готовое.

Так же не учитывается текущий риск, связанный с курсом рубля. Потому что лично для меня держать большую рублевую массу на руках как то не комфортно. Но это уже опять же другая история из-за кризиса.

Если Вы знаете еще какие-нибудь риски и выгоды при вложениях в стройку — просьба написать в комментариях!