Недвижимость, цена, рост или падение? чего ждать? в чем считать?

Последнее время идут жаркие споры на тему, упадет ли цена на недвижимость или нет?
Я задумался на эту тему, и вот что надумал.
(Сразу оговоримся, что речь идет о первичке).

Цены на недвижимость у нас образуются вполне по рыночным принципам, а именно работает связь спрос/предложение.
Чем выше спрос и меньше предложение тем выше цена, и наоборот.
Но спрос, спросу рознь.
«Имею желание, но не имею возможности»
Т.е. важен не сам спрос, а платежеспособный спрос.
Смотрим на равенство спроса и предложения в формуле:

С+П+З+В=Д+И

где:
С- себестоимость строительства, включая материалы, рабсилу, кредиты, технику в лизинг и т.д. и т.п.;
П — прибыль строительной компании;
З — стоимость земли;
В- взятки чиновникам;
Д — реальные доходы населения;
И — доступность/недоступность ипотеки.

Левая часть формулы, это предложение с ценой, чем ниже можно эту часть сделать тем ниже можно предложить цену покупателю.
А правая, это платежеспособный спрос, чем он больше, тем можно больше установить цену. 

Описав все составные части формулы, можно начать моделировать.
Но надо понять, а какая часть «главней», какая на какую больше оказывает влияния, это рынок продавца или покупателя?
Ответ, по моему, очевиден.
Покупателя, а значит надо смотреть, что будет происходить с правой частью формулы.
Реальные доходы снижаются, доступность ипотеки тоже.
Что бы сохранилось равновесие, левая часть тоже должна снижаться.
За счет чего?
В том же порядке, как и идут буквы.
Сперва С, будут ужиматься на материалах (надеюсь все же не бетон с арматурой, а отделка и коммуникации), потом П, компаниям придется ужаться с прибылью, дальше когда стройки совсем встанут, будут снижать стоимость земли,  ну и наконец доберутся до взяток (ведь лучше получить хоть маленькую, чем совсем никакую).
Т.е. будут волны, падение доходов, ухудшение по ипотеке, за ними снижения цен.
Если снижение реальных доходов предпологается на 10%, и заградительная ипотека по 16%, то цены упадут не менее 10%, и это крайне оптимистический взгляд.

И два слова, так в чем же считать цену недвижимости — в чем получают и номинируют свою зп, хранят сбережения граждане РФ в подавляющем большинстве?
В рублях, а значит и цену недвиги надо считать в рублях.

Если кому-то хочется все же меньше теории и больше цифр, можете подставить в эту формулу данные и «поиграть» переменными, что бы понять так какие цифры ждать при разных сценариях развития ситуации в стране.