ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ПОДНИМУТСЯ НА ТРЕТЬ ИЗ ЗА ИНИЦИАТИВЫ МИНСТРОЯ.

О том как повлияют новые инициативы властей на строительный и девелоперский бизнес, поможет ли это решить проблему с обманутыми дольщиками, и насколько вырастут цены на жилье после запрета продажи квартир в новостройках на этапе «котлована» рассказал порталу «РБК-Недвижимость» генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

 
 За последние 10 лет количество обманутых дольщиков – это реальность – сократилось в разы. Как вы считаете, за счет чего это произошло?
В первую очередь благодаря целому комплексу мер, в том числе принятию 214 федерального закона и разработке страховых программ. Началась серьезная работа и глав регионов, и глав городов, то есть контроль идет на высоком уровне. Количество обманутых дольщиков действительно сократилось в разы. Кроме того, безусловно, меняется и сам рынок, застройщики с плохой репутацией не могут развиваться. Сейчас репутационная составляющая серьезно влияет на бизнес. Рынок фактически сам отсеивает недобросовестные компании.


Тем не менее я думаю, что в ближайшее время все еще могут возникать подобные ситуации с обманутыми дольщиками, но здесь уже будут влиять другие факторы – либо чисто экономические, либо какие-то кризисные ситуации. Причиной может быть и то, что наши власти меняют правила буквально на ходу, фактически «подставляя» девелопера. В итоге за все отвечает девелопер, его штрафуют, наказывают, а в результате все равно страдают покупатели. Причем, как правило, практика показывает, что в итоге всем обманутым дольщикам жилье предоставляют и власти принимают в этом активное участие.
 
-Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию и меры, которые принимают для спасения обманутых дольщиков?
 
— Телевидение продолжает активно развивать тему обманутых дольщиков. При этом новых материалов не так много. Например, совсем недавно опять вернулись к истории с «Рублевской Ривьерой», о проблемах которой говорили еще в 2005 году. Прошло почти 10 лет, а журналисты представляют материал таким образом, как будто это было буквально на днях. И после этого снова заводят речь о том, что необходимо ужесточить меры.
Куда больше?! Меры, которые применяются к инвесторам сейчас, можно назвать карательными. Фактически из-за нескольких недобросовестных застройщиков страдают все. Уже сейчас благодаря дополнительным условиям страхования увеличилась инвестиционная себестоимость строительства, за которую в итоге платит конечный потребитель. Любые инновации – это, конечно, хорошо, но нужно думать о том, что будет дальше.
Мы в данном случае, с одной стороны, осознаем проблемы покупателей, с другой – готовы встать на защиту инвесторов, потому что прекрасно понимаем, что в конечном счете пострадает весь рынок в целом.
 
 – На этих выходных появилось сообщение, что Минстрой предлагает застройщикам отказаться от самой популярной сейчас схемы продажи жилья – по договорам долевого строительства. Как вы оцениваете эту инициативу?
— Надо же было что-то сказать, вот и сказали. По сути, за 10 лет сложилась определенная система, которая наконец начала работать. А теперь получается, что девелоперов фактически загнали в угол и лишили всех правовых механизмов. Представьте, завтра появится очередной новый руководитель, который предложит какие-то абсурдные меры, и все его тоже поддержат. Например, собрать всех девелоперов и сразу посадить. Тогда никто ничего не будет строить, и проблема будет решена. Не будут строить – не будет обманутых дольщиков. Идеальная система просто.
Инициатива Минстроя приведет к 30-процентному росту цен на новостройки, сократятся объемы строительстваНу, а если говорить серьезно, за последние несколько лет не принято ни одного акта, ни одного закона, защищающего права девелоперов. По сути, никакое объединение, никакой союз не стоит на стороне девелопера, у них просто не получается эффективно отстаивать их интересы. В итоге они страдают и от власти, и от дольщиков, и от банков. Их буквально заваливают задачами самого разного уровня, они уже обвешаны как новогодние елки. Я считаю, что вместо этого необходимо защищать и поддерживать бизнес, создавать все условия для его развития.
— Уже появились прогнозы, что эта инициатива Минстроя приведет к 30-процентному росту цен на новостройки. Вы разделяете такое мнение?
— На самом деле речь идет о 30-35%. Такая ситуация сразу приведет к росту цен, безусловно. Подобная инициатива реально начнет тормозить строительство. Сократятся объемы строительства, многие потеряют работу. В итоге благодаря новому закону государство заберет под себя до 95% всего строительства. А кто сказал, что государство хороший собственник и умеет управлять бизнесом? Как правило, получается наоборот.
— Кому это выгодно?
— Я считаю, что это делается в интересах окологосударственных структур, которые смогут найти доступ к средствам, тем самым закрыв дорогу всем частным компаниям. Ведь все мы взрослые люди, видим, что происходит. Каким-то организациям согласовывают на один гектар 5000 м, кому-то 50 000 м.
Что будет дальше? Просто будет закрываться бизнес, который сейчас дает дополнительный потенциал развития, более чем для 30 смежных специальностей. И во всем мире строительный сектор всегда считался локомотивом экономики. А сейчас этот поезд направленно пытаются пустить под откос.
То один депутат выступает со своей инициативой, то другой, постоянно меняют правила. Почему для девелоперов не установят понятные, стабильные законы? Пару лет назад были разговоры о том, что все согласования будут занимать 4-5 месяцев, сейчас в Москве, если делать все по закону, последовательно, на это в лучшем случае два года уходит. И еще неизвестно, что дальше. Правила меняют на ходу. Честно говоря, даже при Юрии Михайловиче Лужкове этот процесс был намного понятней и прозрачней, хотя тоже далек от идеала.
-Как вы относитесь к вводимой системе обязательного страхования ответственности застройщиков? Некоторые девелоперы говорили, что это приведет к росту стоимости строительства квадратного метра…
Для защиты интересов покупателей, вполне достаточно обязательного страхования застройщиков- На мой взгляд, для защиты интересов покупателей, вполне достаточно обязательного страхования застройщиков. Но следует отметить, что в итоге за это тоже платит конечный потребитель. Все новации за последние 10 лет приводили только к росту цен.
Прежде чем вводить что-то новое, нужно смоделировать ситуацию. Надо выслушать не только людей, которые пострадали в результате строительных афер, но и другую сторону. Необходимо услышать еще девелоперов и бизнесменов, потому что на сегодняшний день бизнес у нас – это государственный олигархический госкапитализм.
— Чисто по ощущениям – какое время наступает на рынке новостроек, чего нам ждать?
 Мы сейчас зависим от цен на нефть, затем, конечно, влияет общий политический фон, в том числе события на Украине и в Российской Федерации. Если государство наше будет так же продолжать нажимать на бизнес, то бизнес плавно будет уходить из сектора строительства. На сегодняшний день ни для кого не секрет, что многие открывают строительный бизнес в Германии, Италии, Швейцарии. Ищут альтернативные страны и новые направления, потому что понимают, что ловить здесь нечего. Для бизнеса нет никакой защиты. А его надо защищать.
Мы хотим развиваться в России, и мы готовы к разумному диалогу. Хочется, чтобы правительство не только защищало интересы покупателей, но и прислушивалось к мнению инвесторов. Настоящих инвесторов, а не участников каких-то специально созданных клубов по интересам.

  
 Между тем  из-за инвестиционного налога.
Большинство экспертов  также считают, что налог на инвестиционные сделки с жильём угрожает первичному рынку недвижимости. Этот проект в данный момент активно обсуждается Минфином.
Чиновники хотят изменить систему налогообложения для граждан, которые покупают жильё с целью вкладывать средства. Россиянам предлагается оставить одну квартиру, которую можно будет в любое время свободно продать без налога на прибыль, а все прочие объекты недвижимости будут считаться инвестиционными и облагаться особой таксой при продаже.
Инициатива министерства может поднять цены на первичное жильё. В новостройках традиционно большой объём инвестиций — до трети всех средств. Большинство продаж жилья на ранних этапах строительства происходит именно за счёт покупателей, которые рассматривают жильё как инвестицию. Если вкладывать деньги в квадратные метры им станет не выгодно, застройщики лишатся существенного притока средств на старте строительства, и вынуждены будут прибегать к банковским кредитам, которые обойдутся дороже. Переплачивать, в итоге, придётся покупателям жилья. Кроме того, люди часто вкладывают деньги в жильё не с целью выгодной и быстрой перепродажи, а для того, чтобы сохранить капитал от инфляции и банковских рисков. Введение дополнительных налогов на российском рынке жилья может привести к оттоку денег в пользу заграничной недвижимости.
И новостройки для массового потребителя могут  подорожать из-за запрета на устаревшую «панель» Градостроительный совет Подмосковья вводит с мая 2014 года запрет на строительство панельных домов более 30 серий.
 В запрещенный список попало большинство из 40 известных серий панельных домов, возводимых в ближней и средней зонах Подмосковья. На восемь серий из спискап риходится 40,5% панельного домостроения в регионе, пишет издание со ссылкой на подсчеты «Метриум групп». Шесть серий из списка относятся к самым популярным, свидетельствуют данные «БЕСТ-новостроя».
Дома серий, которые будут запрещены к строительству, сегодня возводят крупнейшие российские застройщики, в том числе «СУ-155», ПИК, «ГВСУ центр».
 
А ведь  возводимые  тогда монолиты  вместо панельного дома априори не могут изначально  стоить дешево, это не панель, затраты у застройщика другие! Так что  те кто ждал в обвала в недвижимости столичного региона, можно уверено сказать… обвал отменяется .