Ответ на блог им. FXFighter "К вопросу об инвестировании в недвижимость ч. 1,2 и 3"

Дошли руки написать ответ. Получилось достаточно емко, но еще прилично материала не попало в ответ, уж очень много времени это отнимает. Ничего личного и без обид, но я категорически не согласен с его мнением (FXFighter) и не нашел никаких аргументированных «за». Пробегусь по некоторым фразам из его блогов и далее выскажу свое мнение.
 
 
Из первого блога (http://smart-lab.ru/blog/136576.php):
1- «Это статья за 2007г, а население за 2013. С тех пор уже введено 14млн.м (без 2013г.). Осталось 9млн.м. до полного насыщения рынка по приведённым условиям (человеку — по комнате). Это ввод за 3-4 года, один из них уже почти закончился, больше трети из этих 9млн. уже заложено и продаётся. Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.
»
Мне тяжело согласиться с тем, что строители специально строят не нужные покупателю квартиры, делая их не востребованными. Проще тогда вообще не строить интересующий сегмент квартир, создавая перекос в структуре предложения, да еще и дефицит создавать таким образом. Да, еще не придется замораживать бабки в не продающихся однушках и студиях. Эти никому не нужные однушки и студии занимают порядка 35%-40%  в объёме всех сделок уже долгие годы.
2- «Вы видите при таких раскладах какой-то рост недвижимости? Думаю, это невозможно. Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком.»
В Японии дефляция уже много лет, а у нас по-прежнему большая инфляция. Дай Бог нам дожить до тех дней, когда в нашей стране инфляция будет около 2%. В Японии был безумный рост всего. Начиная с 1949 года, фондовый рынок Японии демонстрировал настоящие чудеса роста, вплоть до 1989 года. В начале 90-х годов прошлого века он вышел на лидирующие позиции в мире с долей 40%. Для сравнения, на долю американского фондового рынка тогда приходилось всего 32%. С 1985 по 1990 годы индекс Nikkei 225 вырос более чем в 3,5 раза. Акции покупали просто потому, что они росли. На фундаментальный анализ финансовой деятельности японских компаний внимания никто не обращал. Цена японской недвижимости тогда тоже била рекорды. Сообщается, что земля под дворцом императора в Киото тогда стоила больше, чем все земли американской Калифорнии!

 
 
Но не стоит забывать, что с 1990 года курс японской национальной валюты укрепился к доллару практически в 4 раза, и индекс MSCI Japan в пересчете на доллары США выглядит не так удручающе. Еще инфляция у них с 12% в 1990г. снизилась до 1.2% 1992г, нам такое не светит.
3- В комментариях, я сказал о том, что у Вас интересный взгляд на ситуацию, но не со всеми доводами согласен. Есть масса людей приезжающих и снимающих хаты, они будут пытаться покупать и поддерживать спрос. И что застоя не будет, но на уровне инфляции будет плавный рост еще очень долго, все-таки жилья по России не хватает очень сильно.
Вы решили, что умозрительное (мое) мнение «всегда будут» плохо согласуется с реальной статистикой. 5 миллионов жителей Ленинграда жили в площадях, примерно на 30 миллионом метров меньших, чем сейчас живут 5 миллионов жителей Санкт-Петербурга.
 По Всероссийской переписи населения, в Петербурге проживают чуть более 5млн. В основном в Петербург перебираются граждане России, их может быть зарегистрировано по месту пребывания и жительства до 1,3 млн человек (урбанизация идет). Глава азербайджанской диаспоры Петербурга Вагиф Мамишев отмечал, что в городе живет до 800 тыс. азербайджанцев. Алиджан Хайдаров, глава узбекской диаспоры, говорит, что в Петербург съезжается до 750 тыс. узбеков. Представители таджикской диаспоры данные о своей численности не дают, но, по косвенным данным, их количество может достигать 600 тыс. человек. Эксперты «Делового Петербурга» предоставили данные о том, что в городе  постоянно проживает до 7,5 млн человек, то есть в полтора раза больше, чем по официальной статистике. И хотя считается, что летом на улицах становится свободнее, в июле число одновременно пребывающих в городе людей и вовсе может достигать 12 млн человек с учетом абитуриентов, туристов и приезжающих к родственникам граждан РФ.
4- «уже 5 лет как нет роста даже «на уровень инфляции.»
 
 
На картинке все видно, инфляцию думаю можно не смотреть, она примерно показала те же цифры в 40% за эти 5 лет.
Удивительно то, с какой легкостью все с Вами согласились в комметнариях. Возразил еще только Александр Шадрин, тоже сказав по сути, что не согласен с Вашими доводами, но чуть более грубо.


 
Теперь пройдемся по второй части (http://smart-lab.ru/blog/136673.php).
1- «Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться?»
Посмотрел историю и еще больше убедился в том, что недвижимость растет и самое интересное, она растет примерно на уровне инфляции (вроде об этом еще говорил Bampi_Johnson) в долгосрочке. И не стоит забывать о том, что недвижимость это основной актив домохозяйств.
 
 
Более длинную историю не получилось найти. В России за последние 15 лет недвижимость обогнала инфляцию (графики есть в блогах у Арсагеры), и я ставлю на долгосрочный рост на уровне инфляции (не говорю что проливов не будет).
 
2- «Проблема инвестиций  в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки.  И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение.  Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…»
Лично я, не знаю ни одного случая и никогда об этом не слышал, где депозит защитил бы от инфляции на промежутке в 3-5 лет хотя бы. Депозит не может расти вместе с инфляцией и ставка по нему тоже. А недвижимость может, рента тоже имеет свой темп роста. Просто не нужно покупать бетон со спекулятивными целями, им нужно защищать активы от инфляции.
3- Парень под ником f4k2c9d, в комментариях говорил интересные вещи. «длинные деньги перестанут строить жилой фонд, начнут вкладываться в коммерческую недвижимость, далее в загородную, затем опять в жилую и т.д.…»
Так вот, инвестиции в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2013г побили исторический рекорд по объёмам (3.8 млрд $).  На вторую половину 2013 года в целом по России запланировано открытие 45 ТЦ (это много). Возможно, он прав и этот процесс идет сейчас.
4- «А что касается «строятся новые кварталы» — то это ни о чем не говорит. Их еще продать нужно. К примеру, в Питере сейчас экспонируется 3.5 миллиона метров новостроя. При объеме ежегодного ввода 2.2 миллиона. Вы можете это осознать?»
Вы, видать давно не пытались купить квартиру в Питере. 

 
 
Красным по памяти отметил, чего не было 4-6 лет назад. Здесь и Ладожский парк, Новый оккервиль, Аврора 1 и 2, у меги куча домов, выросшие с нуля все дома на Пятилеток, две кучи домов между Коллонтай и Зольной вдоль Дальневосточного пр. Сотни, а скорее тысячи квартир которые разлетелись как пирожки.  Особенно помню, как в Авроре 1 месяца за 3 сожрали все (это было 1.5 года назад).

 5- «Защита от инфляции? Для переоценённого актива это невозможно, а бетон сейчас очень переоценен.»
Относительно чего? Аналогов в Европе, аналогов в Америке в валюте, каких-то коэффициентов, относительно Вашего ощущения справедливой стоимости…….Это очень спорный и отрытый вопрос. Недвижимость стоит столько, сколько за нее платят поверх себестоимости. Некоторые считали акции Магнита переоцененными начиная с 5000р, а он уже 8500р и может до 10000руб дорастет. Так же и недвижимость может переоцениваться еще лет 10-20 спокойно все выше и выше. 
6- «Я о том и пишу — у нас к Детройту потихоньку всё идет. Экономические показатели. показатели стоимости, показатели продаж — всё об этом говорит. А мне в ответ какие-то мантры «вон у нас скока приезжих».»
В Детройте совсем другие причины падения цен на недвижимость и ничего общего с нашей ситуацией нет. Самая режущая слух фраза из всех трех блогов.
7- «Я просто человек опытный и много раз это всё проходил. Но я повторю, мне не жалко.
1. Цены в объявлениях — это хотелки. И если на этапе стагнации хотелки как-то приближаются к рынку, то на этапе роста — сильно отрываются. Поэтому 73 за метр — это ваши мечты.
2. Цены в объявлениях — не просто хотелки продавцов. Это еще и хотелки покупателей. Ни один вменяемый покупатель не купит бетон дороже, если есть вариант дешевле. Всякими мантрами типа «у меня не первый этаж, у меня хороший ковер» — можно только успокоить продавца, когда он третий месяц постит объявление, а ему даже не звонят. Поэтому купят у того. кто хочет за ТАКУЮ ЖЕ квартиру полтора миллиона, а н едва с половиной. Остальные — останутся мечтать.
3. Доходов от роста цены у вас НЕТ и НЕ ПРЕДВИДИТСЯ. Вы же сами написали: «продавать не буду». Поэтому у вас нет никакого «дохода от роста», считать его бессмысленно. Если вы будете выходить для фиксации прибыли — что вы будете делать с деньгами? Не знаете? Значит, вы не выйдете НИКОГДА.»
Цены всегда завышают, чтобы было место для торга (это нормальная практика). Вариант дешевле не значит лучше, надо смотреть цена/качество (окна могут выходить во двор, а могут на 3-е транспортное кольцо в том же доме). Доход от роста будет тогда, когда вы отфиксируетесь, все правильно. Моя задача сохранить покупательную способность денег во времени и недвижимость один из инструментов, который позволяет это сделать. И когда я найду способ более эффективно ипользовать эти деньги, то с удовольствием выйду из позиции.


 
Ну а в третьем посте ничего интересного не было(http://smart-lab.ru/blog/137041.php). Просто мнения разных экспертов, которые тоже не знают что будет. Лично мне предпочтительнее опираться на свое мнение, составленное на основе хоть каких-то исторических и статистических данных.

 
 
Многие не до конца оценивают влияние ипотеки на цены на недвижимость. В 2007 в Латвии начался кризис на рынке недвижимости. Правительство Латвии приняло постановление усложняющее получение ипотечных кредитов (увеличили первоначальный взнос до 10% и необходимость предоставления справки о реальных доходах), чтобы остановить рост цен на недвижимость. Падение составило 70% за 2.5 года. А в Нью-Йорке ипотека 3.6% на 30лет, а если взять на 5 лет будет 2% годовых. Это одна из причин, которая привела к ценовым войнам в начале этого года на Манхэттене.
Обещают нам дешевую ипотеку с 2016 года (ЦБ на последнем заседании тоже упоминал эти сроки). Путин говорит о цифрах в 6.5% годовых. До европейских 3-4% нам далеко, но с текущих 13.5%(средняя за 2013 по данным АИЖК) это было бы существенно. Хотят внести поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости). Суть в том, чтобы банки моги застраховаться от ситуации, когда денег от проданной залоговой квартиры не хватает на покрытие кредита. Это позволит снизить первоначальный взнос. Взнос выше 30% сегодня могут внести только 18% потенциальных заемщиков, 20%- доступен уже 40%, 10%-уже 80% потенциальных заемщиков по исследованиям АИЖК.
Объём сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки ежегодно увеличивается (за последние годы на 20-40% ежегодно). Доля объёма ипотечной задолженности в ВВП страны находится на уровне около 10%, в то время как в развитых странах он около 100%. Доля ипотечных сделок составляет всего около 23% от общего объёма сделок (пока это исторические хаи). Потенциал очевиден. Россия достигнет такого же распространения ипотечных продуктов, как в Европе, не ранее чем через 10-12 лет. Не забываем про материнский капитал (4.2 млн сертификатов было выдано на 1 января 2013г) в размере 408960 руб.

 
Многие считают, что квартиры в Москве такие дорогие из-за приезжих. Среди тех, кто интересуется покупкой квартиры в Москве более 50% -жители других регионов. Больше всего покупок в Москве совершают жители Московской области-38%. Далее идут сам москвичи-33%, и лишь оставшиеся 29% покупают жители других регионов. Больше всех в Москве (из 29%) покупают жители Тульской области, Краснодарский край, Рязанская область, Чувашия, Владимирская и Волгоградская области. Из всех этих покупок около 15% совершаются с инвестиционными целями, остальные берут для себя. И около 90% приезжих в столицу берут ипотеку.
В начале года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. С 1 января 2014 года все договоры долевого участия подлежат обязательному страхованию. И заплатим за это, как всегда мы с вами))). Типа это повысит ответственность застройщиков перед покупателями и исключит риски долгостроев. А на деле повысит еще на пару % стоимость жилья.
Заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин говорит, что цены в Подмосковье расти не будут. Но так же говорит, что они перестали согласовывать проекты (которые с 1 января 2014года) без инфраструктуры (сады, дороги, парковки и тд.). Понятно на кого опять переложат все расходы и к чему, это приведет, хотя он утверждает обратное (строители маржей будут жертвовать). И этот процесс идет не только в Московской области.
Почти половина регионов России не может достигнуть среднего по стране показателя ввода жилья (0.45 кв. м на человека в год) из-за нехватки строительных материалов. Производство стеновых материалов (кирпич, газобетон) составляет в среднем 0.24 куб. м на человека в год, железобетонных изделий (ЖБИ) — 0.25 куб. м. По предварительным оценкам минрегиона, надо стоить около 20 цементных заводов, 10 стекольных, 30 по производству нерудных материалов, 15 производящих теплоизоляционные материалы, реконструировать более 200 действующих предприятий по производству ЖБИ. При этом существующие заводы расположены по России неравномерно и на транспортные расходы приходится в среднем 18% от себестоимости стройматериалов. По данным Росстата в 2010 ввели 58.4 млн кв. м, в 2011-62.3 млн кв. м и в 2012-65.7 млн кв. м (на 5% больше 2011).
По сравнению с 2007 годом средняя площадь приобретаемых квартир сократилась на 21% (с 80кв. м почти до 63кв. м). Современные планировки становятся эффективнее: жилое пространство увеличивается за счет уменьшения нежилого. Либо цена привлекательнее за счет уменьшения нежилого пространства. Наиболее востребованными в данный момент являются квартиры мин. Площади — менее 40кв. м, по итогам 2012г на них пришлось 30% сделок, а в 2007 было только 5%. Вот на что идут застройщики, а не искажают структуру предложения.
Всегда есть интересные проекты, например: В США строится подземное убежище на 5000 человек (http://realty.rbc.ru/articles/12/09/2013/562949988871904.shtml?utm_source=rbc_face&utm_medium=main_menu&utm_campaign=glavnoe) или новое направление зарождается на нашем рынке, так называемые апарт-отели от ГК «Пионер» (http://yesapart.ru/).
А меж тем средняя стоимость однушки в Москве перевалила за 6млн руб… Может потому, что у нас обеспеченность жильем в благополучных регионах еще очень сильно отстает от Европы или других стран. Мы строим в 3 раза меньше чем американцы, а у них недвижимость растет на уровне инфляции даже с учетом кризиса 2008.

Я свою ставку сделал, часть сбережений уже в недвижимости. Считаю, что она будет расти на уровне инфляции в долгосрочном периоде. До момента, когда все накупят в ипотеку под 6% годовых (а места для маневра полно), еще много лет и возможно недвижимость будет расти чуть быстрее инфляции на этот период времени. Потом, возможно и будет пролив которого все ждут, но когда??? Поэтому, нет смысла угадывать с точкой входа, ее можно и не дождаться в этой жизни))) Обязательно буду сдавать в аренду (когда она достроится и когда я свалю из Москвы), а рентный доход буду инвестировать в акции.  Вот собственно такой у меня взгляд на недвижимость.