Рынок недвижимости в 3 кв.: всплеск спроса перед урезанием льготной ипотеки

В сентябре повторился паттерн июня, когда продажи новостроек по площади выросли на 16% г/г на фоне ожиданий окончания / урезания семейной ипотеки. 3 квартал мог стать локальным пиком первичного рынка: значительная часть дополнительного спроса была сформирована не улучшением фундаментальной доступности жилья, а желанием успеть запрыгнуть в «последний вагон». В то же время на вторичке уже формируется более устойчивое восстановление.
 
Первичка: рост есть, но он во многом разовый
 
За сентябрь рост составил 12% г/г, до 2,4 млн кв. м, а за 3 квартал – 2,5% г/г, до 6,05 млн кв. м. Но это был лишь третий месяц с начала года, когда продажи превысили уровни 2025 года, и, как в январе и июне, причиной стали ожидания изменений условий семейной ипотеки.
 
До сентябрьского всплеска картина была намного слабее. За январь–август рост рынка обеспечили фактически только январь и июнь, тогда как в остальные шесть месяцев объём продаж новостроек был в среднем примерно на 10% ниже г/г.
 
То есть фундаментального разворота спроса на первичке пока не произошло. Скорее рынок несколько раз получал временный импульс перед очередным изменением льготной программы. Это также заметно в структуре ипотечного рынка: доля новостроек в выдачах, по данным Frank RG, выросла с 40% в августе до 51% в сентябре, а доля программ с господдержкой – на 16 п.п. м/м, до 57%.
 
Поэтому 4 квартал, вероятно, будет слабее именно по динамике первички.
 
Вторичка: восстановление выглядит устойчивее
 
По данным аналитиков «Циан», на вторичном рынке картина другая. В 3-м квартале среднемесячное количество сделок в 40 крупнейших городах выросло на 18% кв/кв и на 32% г/г. Рост был зафиксирован во всех анализируемых локациях. Одновременно предложение сократилось на 10%.
 
Это связано с тем, что постепенно снижаются ставки по рыночной ипотеке, реализуется накопленный за период высокой ставки отложенный спрос, а часть покупателей перетекает с более дорогой первички на готовое жильё.
 
Ипотечная статистика подтверждает структурный сдвиг, хотя он пока очень волатилен. В июле доля готовых квартир в ипотечных выдачах выросла до 43% против 27% годом ранее, в августе — до 40% против 29% годом ранее. В сентябре она временно упала до 30% из-за ажиотажа вокруг новостроек.

Что это значит для рынка в целом и «Циана» в частности
 
Для рынка в целом текущая конъюнктура остаётся скорее негативной: ключевая ставка сохраняется на уровне 14%, рыночная ипотека всё ещё дорогая, а первичный рынок после реализации отложенного льготного спроса рискует снова замедлиться. Очевиден негатив для застройщиков.

При этом для классифайдов ситуация двоякая. Если брать «Циан», то во 2-м квартале около половины выручки компании приходилось на размещение объявлений — 2,2 млрд руб., ещё 1,3 млрд руб. — на лидогенерацию для застройщиков.
 
Восстановление вторичного рынка для «Циана» скорее позитивно: растёт активность покупателей и агентов, ценность размещения и продвижения объявлений и потенциально готовность профессиональных продавцов (агентов) больше платить за поиск клиента.
Вместе с этим даже слабая первичка необязательно означает такое же падение лидогенерации. В условиях дефицита покупателей качественный лид становится для застройщика дороже. Падение спроса будет частично компенсироваться более высоким средним чеком за лида.

В связи с этим не ожидаем значительного ухудшения инвесткейса «Циана». Вероятно, компания сможет сохранить положительные темпы роста.
 
Вывод
 
Первичка, вероятно, прошла локальный пик: 3 квартал поддержали очередные ожидания ужесточения льготной ипотеки, тогда как базовый спрос без господдержки остаётся слабым. Вторичный рынок, напротив, начинает постепенно реализовывать накопленный отложенный спрос и забирать часть покупателей у новостроек.
 
Дальнейшим определяющим фактором станет динамика ключевой ставки, значительное снижение которой фактически прекратилось и вряд ли продолжится в этом году. Какое-то время рынок пробудет в состоянии анабиоза, более активное оживление как первички, так и вторички, вероятно во 2П 2027.

Больше новостей и аналитики на наших каналах: Сайт, Telegram, ВКонтакте
Личный канал Сергея Пирогова в Telegram и MAX— @PirogovLive