23 августа 2013, 09:46
К вопросу об инвестировании в недвижимость ч.2
Вопросов по первой части было много, в комментах отвечать я посчитал неправильным. Поэтому сделаю следующую часть. Итак:
FXFighter, на сколько помню за последние примерно 15 лет недвижка росла на 21% в год в среднем, а инфляция средняя получилась около 15%… так что и тут я бы поспорил.
На самом деле немного сложнее. Смотрите сюда: www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
За «последние 15 лет» недвижимость пережила несколько периодов. А именно это «Инфляционно-инвестиционный рост» с 90-х годов по 2004-й. Время, когда можно было купить руины около Невского, подождать ничего не делая – и продать с наваром. В 2004-м этот золотой период кончился, и начался «Период застоя». По сути, рынок города уже тогда был продан целиком. А вернее, все платежеспособные покупатели закупились, и их просто не осталось. Застой продолжался полтора года: с 2004 по начало 2006-го. Это время, когда владельцы недвижимости натурально испытывали жуткий прессинг покупателей. Цены от декларируемых можно было отжимать на 20-30%, поэтому статистика, построенная на цене предложения, не совсем адекватно отражает этот период. Но мы ориентируемся на этот источник, других нет. Пусть так и будет.
«Период застоя» был благополучно завершен введением института ипотеки. И в середине 2006-го цены успешно рванули вверх- по сути, на еще не заработанных деньгах несчастных ипотечников. Началась натуральная вакханалия в стиле «бросай мешки, вокзал отходит». Народ, имеющий объективные потребности в покупке, совершенно потерял ориентиры. Поддержанный толпой спекулянтов и «наноинвесторов», люди, не имея свободных денег, ввязывали фактически в кабалу, но облегченно вздыхали, видя, как через неделю цена уходит вверх от их «зафиксированной».… И они начинали дуть в уши соседу, товарищам по работе, давление на тех, кто хоть как-то нуждался в метрах, росло. За два года (с середины 2006 по август 2008-го) цены предложения выросли в три раза — с 33 тысяч до 108 тысяч за метр. Я подчеркиваю – цены предложений. С ценами сделок всё сложнее. Мне известен только один случай, когда владелец выскочил из метров практически по максимальной цене, а для подавляющего большинства эта цена так и осталась бумажным Пиком Недоступности.
Понятно, чем оно могло кончиться. Оно и кончилось: с конца 2008-го метры уверенно пошли вниз, и за год (к осени 2009-го) потеряли более 20%, со 108 остановившись в зоне 82 тысяч. После чего мы имели повторение «Периода застоя». Только уже на два года – до осени 2011-го. Только в 2011 цены получили какую-то инфляционную поддержку и медленно поползли вверх. Однако… с 2008-го года прошло пять лет. Студенты закончили институты и разъехались по работам. Новорожденные скоро пойдут в школу. Да чего там, страна изменилась. Даже пятипроцентная инфляция с 2008 года – сожрала уже четверть. А цены на бетон так до сих пор не могут приблизиться к значениям 2008-го.
Рынок сейчас оценивается как рынок покупателя. Тысячи сделок безнадежно ждут своих покупателей «с живыми деньгами», чтобы запустить длинные цепочки продаж-покупок. Но большинство владельцев денег ушло на рынок новостройки, где цены ниже, социальная среда однороднее, а стандарты жилья – современные. Оживления не предвидится…
Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться? Этот рынок – крайне социализированный. На нем до сих пор важны социальные инстинкты («хочу свой угол», «некуда гвоздь вбить», «обустрою гнездо») и предпринимательская легендация («вовремя вложился», «не продам дешевле», «покупатель всегда найдется»). И это рынок очень широкий, каждый взрослый человек имеет мнение о недвижимости – практически как каждый умеет воспитывать детей как Макаренко и умеет водить авто как Колин МакРэй. Ну, по крайней мере на словах. Кроме того, стоимость содержания актива – крайне мала, и осуществить вложение с гарантированной минимальной доходностью (сдать квартирку в рент) очень легко. В результате складывается впечатление, что если актив не растет, то пересидеть этот период очень легко… Это не так.
Если применить простейший метод анализа инвестиции. т.е. метод дисконтирования денежных потоков – получается, что нифига ПЕРЕСИДЕТЬ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ. Проблема инвестиций в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки. И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение. Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…
В сухом остатке: для повторения бума 2006-2008 годов нет никаких оснований. Без ожидания этого бума вложения в бетон — малоосмысленны. Тантрические расчеты аналитиков на предмет «вона скока денех в стране» — смысла не имеют без анализа рыночного баланса, а рыночный баланс сильно изменился… Думайте.
FXFighter, на сколько помню за последние примерно 15 лет недвижка росла на 21% в год в среднем, а инфляция средняя получилась около 15%… так что и тут я бы поспорил.
На самом деле немного сложнее. Смотрите сюда: www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
За «последние 15 лет» недвижимость пережила несколько периодов. А именно это «Инфляционно-инвестиционный рост» с 90-х годов по 2004-й. Время, когда можно было купить руины около Невского, подождать ничего не делая – и продать с наваром. В 2004-м этот золотой период кончился, и начался «Период застоя». По сути, рынок города уже тогда был продан целиком. А вернее, все платежеспособные покупатели закупились, и их просто не осталось. Застой продолжался полтора года: с 2004 по начало 2006-го. Это время, когда владельцы недвижимости натурально испытывали жуткий прессинг покупателей. Цены от декларируемых можно было отжимать на 20-30%, поэтому статистика, построенная на цене предложения, не совсем адекватно отражает этот период. Но мы ориентируемся на этот источник, других нет. Пусть так и будет.
«Период застоя» был благополучно завершен введением института ипотеки. И в середине 2006-го цены успешно рванули вверх- по сути, на еще не заработанных деньгах несчастных ипотечников. Началась натуральная вакханалия в стиле «бросай мешки, вокзал отходит». Народ, имеющий объективные потребности в покупке, совершенно потерял ориентиры. Поддержанный толпой спекулянтов и «наноинвесторов», люди, не имея свободных денег, ввязывали фактически в кабалу, но облегченно вздыхали, видя, как через неделю цена уходит вверх от их «зафиксированной».… И они начинали дуть в уши соседу, товарищам по работе, давление на тех, кто хоть как-то нуждался в метрах, росло. За два года (с середины 2006 по август 2008-го) цены предложения выросли в три раза — с 33 тысяч до 108 тысяч за метр. Я подчеркиваю – цены предложений. С ценами сделок всё сложнее. Мне известен только один случай, когда владелец выскочил из метров практически по максимальной цене, а для подавляющего большинства эта цена так и осталась бумажным Пиком Недоступности.
Понятно, чем оно могло кончиться. Оно и кончилось: с конца 2008-го метры уверенно пошли вниз, и за год (к осени 2009-го) потеряли более 20%, со 108 остановившись в зоне 82 тысяч. После чего мы имели повторение «Периода застоя». Только уже на два года – до осени 2011-го. Только в 2011 цены получили какую-то инфляционную поддержку и медленно поползли вверх. Однако… с 2008-го года прошло пять лет. Студенты закончили институты и разъехались по работам. Новорожденные скоро пойдут в школу. Да чего там, страна изменилась. Даже пятипроцентная инфляция с 2008 года – сожрала уже четверть. А цены на бетон так до сих пор не могут приблизиться к значениям 2008-го.
Рынок сейчас оценивается как рынок покупателя. Тысячи сделок безнадежно ждут своих покупателей «с живыми деньгами», чтобы запустить длинные цепочки продаж-покупок. Но большинство владельцев денег ушло на рынок новостройки, где цены ниже, социальная среда однороднее, а стандарты жилья – современные. Оживления не предвидится…
Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться? Этот рынок – крайне социализированный. На нем до сих пор важны социальные инстинкты («хочу свой угол», «некуда гвоздь вбить», «обустрою гнездо») и предпринимательская легендация («вовремя вложился», «не продам дешевле», «покупатель всегда найдется»). И это рынок очень широкий, каждый взрослый человек имеет мнение о недвижимости – практически как каждый умеет воспитывать детей как Макаренко и умеет водить авто как Колин МакРэй. Ну, по крайней мере на словах. Кроме того, стоимость содержания актива – крайне мала, и осуществить вложение с гарантированной минимальной доходностью (сдать квартирку в рент) очень легко. В результате складывается впечатление, что если актив не растет, то пересидеть этот период очень легко… Это не так.
Если применить простейший метод анализа инвестиции. т.е. метод дисконтирования денежных потоков – получается, что нифига ПЕРЕСИДЕТЬ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ. Проблема инвестиций в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки. И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение. Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…
В сухом остатке: для повторения бума 2006-2008 годов нет никаких оснований. Без ожидания этого бума вложения в бетон — малоосмысленны. Тантрические расчеты аналитиков на предмет «вона скока денех в стране» — смысла не имеют без анализа рыночного баланса, а рыночный баланс сильно изменился… Думайте.
Я — Русский!!!, ну рано или поздно это осиное гнездо разворашат.
Помнится рыжий таракан тоже кичился что в роснано денег дохрена и больше и бюджетные деньги просто превращал в пыль.
Таракан сва...
12:25
Сын [Глыба], судя по вашему посту, Иисус лично это вы? Какой-то вы неправильный правоверный патриот. Вам бы ходить с хоругвями и петь хвалу святому ВВП и грозить лягушками с неба богопротивным ВСУ ...
Очень хорошее постановление кассационной инстанции по делу о недействительности ОСВО!!! Кассационный суд принял все доводы Группового Истца и все очень подробно расписал, в том числе довод о фактическ...
www.moex.com/ru/contract.aspx?code=LKOH-6.24 сейчас 50 на 50, нет полного однозначного движения. Хотя имея два счета по одному могут продавать, а по другому покупать фьючерс
Hefe, По ее словам, доступ российских лиц к мировой финансовой системе может быть расценен как вклад в финансовый сектор России, за что могут быть введены новые ограничения.
Доступ российских ...
Когда уже рухнет эта ваша крипта?? ч.2, Скоро! BTCUSD, Daily
Дневной график демонстрирует громадное расхождение между быстрым и медленным мувингами, которое препятствует любому долгосрочному дви...
Такими графиками, можно ненароком дьявола вызвать, осторожнее
по волнам структура с подволнами выглядит так, волны 5 не хватает в любом случае! рост возможен, следим за золотом, золото снова п...
Максим Викторов, Ремора мне уже на всё ответил, он сказал, что инсайд это полный бред, а не инсайд, это просто выдуманная информация, инфа передавалась из рук в руки и в итоге в этот чат попала, ка...
11:35
Nordstream, Раскрывальщик,
Что же вы инфу о долге стыдливо обрезали
11:33
Сильные и слабые стороны китайских авто.
Россияне назвали ключевые преимущества и недостатки китайских автомобилей.
Соглашусь на 100%, что всё так, разве что ещё, что внешний вид не всегда хорош...
какая есть альтернатива недвижимости по надежности
Что касается «один раз в жизни» — всё верно, жильё покупают редко. Но это не прибавляет денег покупающим. Спич о том, что покупатели кончились. А покупать для себя, для жизни — покупайте. Речь о том, что ИНВЕСТИРОВАТЬ малоосмысленно.
А что касается «строятся новые кварталы» — то это ни о чем не говорит. Их еще продать нужно. К примеру, в Питере сейчас экспонируется 3.5 миллиона метров новостроя. При объеме ежегодного ввода 2.2 миллиона. Вы можете это осознать? В зависоне ПОЛТОРА ГОДА стройки. А вы про«строятся». Строятся, ну и что? Кто там жить будет при нынешних ценах?
Защита от инфляции? Для переоцененногоа ктива этои неврозможно, а бетон сейчас очень переоценен.
Так что вы имеете ввиду под «надежностью»? Физическую надежность? Ну да, бетон крепок. Он будет стоять даже в Детройте, где будет стоить НОЛЬ.
по сравнению с другими активами
кражи и отьемы единичные случаи
В Москве вообще принудительный рассел из центра куда-нибудь в Бирюлёво — норма жизни.
Я о том и пишу — у нас к Детройту потихоньку всё идет. Экономические показатели. показатели стоимости, показатели продаж — всё об этом говорит. А мне в ответ какие-то мантры «вон у нас скока приезжих». Откуда у приезжих деньги на питерскую и московскую недвигу, вы о чем? Если у них такие деньги — может я к ним на заработки поеду?
если бы не сдавали, то от «ненужных» квартир избавляться стали, и цены пошли вниз…
где купили квартиру?
Не избавляются, поскольку «нет альтернатив» и «пересижу, посдаю».
К чему приводят пересидки — вы, наверное, знаете. Разница только в том, что Маржин Колл в силу работы без рычага у бетоновладельца не наступит. Но это не означает, что у него нет убытков.
Сейчас основной целюю вкладывыания в недвижку может быть:
— Диверсификация активов — все же там неоднозначная коррелци с рынком
— просто как страховка от всеобщей Ж. Все пузыри еще не сдуты, а до очищения экономики — далековато. Поэтому неясно, к чему приведет «социализированая» политика как Запада, так и наоборот у нас.
— Исторически — это почти единственный актив, который хоть как то оставался с тобой, передавался по наследству, итд.
— Даже в период революции и то собственникам выделяли часть их угла :(.
— Фктически нет альтернатив для вложений.
-Возможно рейтинг надежности не 100%, а что у деревянного в 1998, даже на депозите в банке Империал или там какие еще утонули из первой десятки — выше?
Второе — этот «актив» в те времена, когда он «оставался с тобой» — никогда не покупался за рыночную цену и уж тем более не за цену 20-25 лет твоего труда ВПЕРЕД. Не ощущаете разницы меду «получить от райисполкома» и «купить в 12% ипотеку на 20 лет»?
Во время «всеобщей жопы» ваш бетон, просто не сохранит функциональность. Нет никакого смысла в бетонной ячейке без отопления, электичества и водоснабжения.
Если же он сохранит функциональность во время Ж. — у вас его просто отберут угрюмые люди с оружием. Скорее всего, вместе с жизнью.
Так что ячейка на N-ом этаже района Текстильщики — нифига не защитный актив на случай Ж. Можете даже н емечтать.
Думаю. судьба этого «актива» такая же, как во всей цивилизованной части мира. Там жить, сдавая свою квартирку — удел полностью опустившихся людей, печать неудачника. Просто в силу рыночных реалий. К тому и идём.
Именно поэтому «квартирка хороша на случай Ж» — не аргумент.
Признайтесь, вы ведь живете в съемной квартире? Иначе ничем не объяснить эту необъективность.
Признайтесь, вы сдает свою квартиру, а сами живете на садоводческом участке во времянке? С туалетом во дворе. Иначе ничем не объяснить эту необъективность.
Вы не объективны.
Ну, а ваша вера в рост — дело ваше. Время рассудит. Жаль только, что мы н сможем ни проверить прошлый «рост», не сможем и убедиться в вашей правоте. Место-то и цену вы не захотели назвать. Застеснялись, наверное… ;)
Ладно, всё ясно. Нет у вас никакой однушки. Эти оторванные от реальности фантазии свойственны в основном как раз при застревании в социальном шаблоне «некуда вбить гвоздь».
smart-lab.ru/blog/136820.php
Раз про недвижку зашла речь, тем более про питерскую, то расскажу про свой личный опыт. Тоже лелеял рентные мечты. В 2006м в питере можно было купить убитую однуху на вторичке на 1м этаже, но в удобном месте за 25000$ при курсе 27, чтобы ее сдавать нужно было вложить еще 100тыс. Взяв калькулятор и посчитав, что эти деньги мне приносили бы в банке 1% в месяц или около 7000р а сдача в аренду приносила тогда 10-12тыс, практически 1,5 банковских ставки в валюте. Квартира была куплена, и сдана. Потом цена выросла скачкообразно и с тех пор что в Питере что в Москве сдача в аренду приносит 0,5 банковских ставки. Но конкретно та квартира полностью отбилась за 6 лет.
Второй пример, была у меня родительская хрущеба 4к в Питере, я ее перепланировал в 3к и очень хорошо отремонтировал для себя. Но жить не получилось т.к. перебрался в Москву. Сдавал, чтобы отбить хотя бы ремонт. Продавать ее не планировал, но на рынок смотрел, весной 2008го на графике была совершенно четкая 5я волна, усиленная паникой на слухах о деноминации. Поэтому когда снимавший ее у меня армянин чуть ли не стал меня умолять ее продать, я не раздумывал ни секунды. Сошлись на 4000$ за 1м2, помню еще надувал щеки и говорил ему что осенью продам дороже. Кстати он ее брал в ипотеку. Можно сказать удачно выскочил. Врать не буду что купил доллары на дне по 23,5 но в районе 25 затараился.
В Москве только снимал квартиры, если у тебя даже есть деньги на квартиру, то положи в банк и на половину процентов снимай такую же, а половину трать. Снимал 5 лет 1кк за 27-30тыс, потом ее продали за 6млн (2011г). Мое мнение — жилье должно стоить 100 своих арендных плат, вот граница безубыточности, про прибыль мы не говорим.
Когда встал вопрос как решать вопрос с жильем, я выбрал построить коттедж в пригороде, без кредитов. За цену трешки около МКАД в голом бетоне можно отгрохать коттедж на 300-400м2 «под ключ». Цена метра будет около 30тыс р. это не рассуждения, это реальный опыт. Но качество жизни будет не сопоставимо с квартирой. За эти деньги будет свой гараж на 2 машины, бассейн и сауна в доме, 3-4 комнаты, большая гостиная с камином, автономное отопление и электричество, вода по СНИП «Вода питьевая», а не желтая жижа из крана, лес и озеро под боком.
Если мы будем развиваться по американской модели, то нас ждет «одноэтажная Россия» может со своей спецификой, но средний класс и пожилые люди будут покидать города, в них будет оставаться тусить молодежь. Рабочие места — офисы, промзоны, предприятия будут выносится «в поля», там дешевле земля и инфраструктура. Поэтому расти в цене будет только 30-50 зона вокруг больших городов, места пригодные для застройки малоэтажкой. На нее будет спрос увеличиваться, а на квартиры падать.
Жилье всегда стоит столько, сколько за него предлагают, опять же, автор правильно говорит по поводу цены Продажи недвижимости, знакомые товарищи, близкие к этому рынку, не раз устраивали своим клиентам жуткие боли и приступы удушья в строгоопределенных местах открывая глаза на кривую «спрос\предложение». Но рынок держит «мясо», и если петух не клюнул, будет («а я не продам дешевле n») повсеместный «долгосрочный инвестеризм». И я хочу напомнить еще об одном: Вы сказали что на рынке висит полтора года стройки, но Вы не сказали, что почти вся пригодная(+,- инфраструктура) для строительства территория славного города Петербурга попилена, и поэтому, уже сейчас, начинают придумывать «супер мега» проекты, типа «Город спутник Южный» и тэ.дэ.
Внимание вопрос: кто победит, продавцы или покупатели? Расти будет цена или не будет расти. =) Ответ простой, цена будет стагнировать, ибо и строителям нужно избавиться от метров поскорее, и людям хочется «жить сейчас». Пока спрос не удовлетворен, и есть тренд «жить в Москва/Питер круто» он не будет удовлетворен.
оффтоп
Да спрос подпитывают приезжие, не газпромовцы, тупо приезжие из россии (в лучшем случае), копят, продают там, приезжают — покупают, берут ипотеки по сумасшедшим процентам, но покупают.
еще больше оффтопа
а следующий тренд в Питере «ремонт и восстановление». Не могу сейчас найти источник, но он утверждал что в СПб самое большое, в европе, количество домов постройки до 1913, даже если это не совсем так жилье в ужасном состоянии хрущевки уже начинают «трещать по швам», они не были рассчитаны на столь долгий срок эксплуатации. А всем этим людям нужно где то жить.