К вопросу об инвестировании в недвижимость ч.2

Вопросов по первой части было много, в комментах отвечать я посчитал неправильным. Поэтому сделаю следующую часть. Итак:
 
FXFighter, на сколько помню за последние примерно 15 лет недвижка росла на 21% в год в среднем, а инфляция средняя получилась около 15%… так что и тут я бы поспорил.
 
На самом деле немного сложнее. Смотрите сюда: www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
За «последние 15 лет» недвижимость пережила несколько периодов. А именно это «Инфляционно-инвестиционный рост» с 90-х годов по 2004-й. Время, когда можно было купить руины около Невского, подождать ничего не делая – и продать с наваром. В 2004-м этот золотой период кончился, и начался «Период застоя». По сути, рынок города уже тогда был продан целиком. А вернее, все платежеспособные покупатели закупились, и их просто не осталось. Застой продолжался полтора года: с 2004 по начало 2006-го. Это время, когда владельцы недвижимости натурально испытывали жуткий прессинг покупателей. Цены от декларируемых можно было отжимать на 20-30%, поэтому статистика, построенная на цене предложения, не совсем адекватно отражает этот период. Но мы ориентируемся на этот источник, других нет. Пусть так и будет.


«Период застоя» был благополучно завершен введением института ипотеки. И в середине 2006-го цены успешно рванули вверх- по сути, на еще не заработанных деньгах несчастных ипотечников. Началась натуральная вакханалия в стиле «бросай мешки, вокзал отходит». Народ, имеющий объективные потребности в покупке, совершенно потерял ориентиры. Поддержанный толпой спекулянтов и «наноинвесторов», люди, не имея свободных денег, ввязывали фактически в кабалу, но облегченно вздыхали, видя, как через неделю цена уходит вверх от их «зафиксированной».… И они начинали дуть в уши соседу, товарищам по работе, давление на тех, кто хоть как-то нуждался в метрах, росло. За два года (с середины 2006 по август 2008-го) цены предложения выросли в три раза —  с 33 тысяч до 108 тысяч за метр. Я подчеркиваю – цены предложений. С ценами сделок всё сложнее. Мне известен только один случай, когда владелец выскочил из метров практически по максимальной  цене, а для подавляющего большинства эта цена так и осталась бумажным Пиком Недоступности.
Понятно, чем оно могло кончиться. Оно и кончилось: с конца 2008-го метры уверенно пошли вниз, и за год (к осени 2009-го) потеряли более 20%, со 108 остановившись в зоне 82 тысяч. После чего мы имели повторение «Периода застоя». Только уже на два года – до осени 2011-го. Только в 2011 цены получили какую-то инфляционную поддержку и медленно поползли вверх. Однако…  с 2008-го года прошло пять лет. Студенты закончили институты и разъехались по работам. Новорожденные скоро пойдут в школу. Да чего там, страна изменилась. Даже пятипроцентная инфляция с 2008 года – сожрала уже четверть. А цены на бетон так до сих пор не могут приблизиться к значениям 2008-го.
 
Рынок  сейчас оценивается как рынок покупателя.  Тысячи сделок безнадежно ждут своих покупателей «с живыми деньгами», чтобы запустить длинные цепочки продаж-покупок. Но большинство владельцев денег ушло на рынок новостройки, где цены ниже, социальная среда однороднее, а стандарты жилья – современные.  Оживления не предвидится…
 
Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться? Этот рынок – крайне социализированный. На нем до сих пор важны социальные инстинкты («хочу свой угол», «некуда гвоздь вбить», «обустрою  гнездо») и предпринимательская легендация («вовремя вложился», «не продам дешевле», «покупатель всегда найдется»). И это рынок очень широкий, каждый взрослый человек имеет мнение о недвижимости – практически как каждый умеет воспитывать детей как Макаренко и умеет водить авто как Колин МакРэй. Ну, по крайней мере на словах. Кроме того, стоимость содержания актива – крайне мала, и осуществить вложение с гарантированной минимальной доходностью (сдать квартирку в рент) очень легко. В результате складывается впечатление, что если актив  не растет, то пересидеть этот период очень легко… Это не так.
 
Если применить простейший метод анализа инвестиции. т.е. метод  дисконтирования денежных потоков – получается, что нифига ПЕРЕСИДЕТЬ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ. Проблема инвестиций  в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки.  И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение.  Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…
 
В сухом остатке: для повторения бума 2006-2008 годов нет никаких оснований. Без ожидания этого бума вложения в бетон — малоосмысленны. Тантрические расчеты аналитиков на предмет «вона скока денех в стране» — смысла не имеют без анализа рыночного баланса,  а рыночный баланс сильно изменился… Думайте.