К вопросу об инвестировании в недвижимость или куда ведет клиентов Арсагера и подобные

Часто от трейдеров слышу очно и заочно что-то типа «задолюбала колбасня, куплю квартирку (три, пять) и буду сдавать. Неждвига всегда растет!». 
Часто такой взгляд практикуется и профессиональными участниками рынка. Так, есть так называемые паевые инвестиционные фонды недвижимости". Типа пайщик, сложив свои денежки с деньгами других пайщиков, купит при помощи управляющей компании классный торговый центр и сто квартирок — и будет жить припеваюче, складывая в карман прибыль от сдачи в аренду и от роста цены недвижимости.
 
Так вот, это неправда. Не бывать этому, по крайней мере до полного обнуления. Профи УК (в т.ч. Арсагера) делают заумную аналитику, куда включают аж денежный агрегат, в результате получается, что бетон у нас д.б. золотой, и уж точно в разы дороже европейского. А если рассмотреть цифирки рынка недвижимости, то получается очень тускло. Давайте посмотрим по Питеру.
 
Данные по 2007-му году из статьи о рынке недвижимости:
Основной товар петербургского рынка жилой недвижимости — это квартиры. В общую цифру — 1 771 869 штук — входит и такое «родимое пятно социализма», как помещения общежитий (всего 1731,9 тыс. кв.м жилой площади). Собственно квартир меньше — 1 755 310. Количественно преобладают «двушки» — 40,1%, на втором месте (30,1%) —трехкомнатные. Эти две основные категории примерно равны по площади и составляют 71,5% всего петербургского жилья. Четырех- и более комнатные — это всего 7% от общего числа петербургских квартир.

Если квартиры заселить равномерно, то есть «один человек — одна комната» (идеальный вариант, который удовлетворит подавляющую часть населения), получится, что существующий жилой фонд может поглотить 40,1%(1755310) * 2 + 30,1%(1755310) * 3 + 7%(1755310) * 4 + (100% — 40,1% — 30.1% — 7%)(1755310) * 1 = 1407758.62 + 1585044.93 + 491486.8 + 400210.68 = 3884501.03 ~= 3.9млн.чел.

 Попробуем осознать полученные данные.

1. Если построить жильё ещё для (5млн — 3.9млн) = 1.1млн. человек, то есть увеличить жилой фонд на 1.1 / 5 = 22% (от 104млн.м., приведённых в статье) = 23млн.м., то рынок недвижимости просто остановится — квартиры продавать будет некому.

2. Это статья за 2007г, а население за 2013. С тех пор уже введено 14млн.м (без 2013г.). Осталось 9млн.м. до полного насыщения рынка по приведённым условиям (человеку — по комнате). Это ввод за 3-4 года, один из них уже почти закончился, больше трети из этих 9млн. уже заложено и продаётся. Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.


3. По комнате на человека нужно не всем — молодёжь и пенсионеры (их на конец 2011г было 1.35млн) вполне неплохо живут вдвоём в однушке. Больше комнат смысла не имеет, желания улучшать условия нет. По прогнозам, к 2026г. население Петербурга на треть будет состоять из пенсионеров.

 4. Использованный объём жилого фонда — без учёта общежитий (их ~2млн.м.) — это ресурс для найма. Т.е. при выходе на описанный уровень обеспеченности жильем (расчетно — 5 лет) на арендный рынок вывалится количесвто жилья, равное годовому объему застройки. Что при этом станет с рынком аренды — понятно. Ну, до нуля аренда не упадет, но ситуация, когда квартирку сдают чтобы арендатор хотя бы платил коммуналку, как это было в Прибалтике — станет очень близкой.
 
Вы видет при таких раскладах какой-то рост недвижимости? Думаю, это невозможно. Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком. Удачи всем!