Надежная недвижка. Надежно делает вас беднее.
В продолжении темы недвижимости, решил снова поднять данные из этого ролика: www.youtube.com/watch?v=m65dy4EGt0w&t=4s по роллирующим периодам. Там я все считал ручками, а теперь решил воспользоваться помощью ИИ и сделал вот такой красивый график.
прим. роллирующая доходность — это когда берется стартовая точка, например 01.01.2000 год и конечная 01.01.2010 год. За этот период считается среднегодовая доходность и инфляция, получается цифра и она наносится на график. Дальше сдвигаемся на 1 месяц вперед и проделываем операцию. Так получаем кривую, которую мы видим.
10-ти летние роллирующие периоды по недвижимости
Занятный факт, что после 2007 года нет ни одного ДЕСЯТИЛЕТНЕГО ПЕРИОДА, когда стоимость недвижимости выросла хотя бы на размер инфляции😂
Медленно: НИ ОД-НО-ГО!
20-ти летние периоды выглядят лучше, но только благодаря БУМУ 2000-2007 года. Тогда, кстати, доля владения выросла с 50 до текущих 90😉 Но обратите внимание, что конец кривой, несмотря на бум последних лет все равно находится ниже инфляции! То есть те, кто покупал недвижимость после 2006 года, теряли по 2% в год на надежном активе! Номинально цены, конечно же, росли.
20-ти летние роллирующие периоды
Я понимаю, откуда идет тезис с «надежной» недвижимостью. Потому что люди смотрят на номинальные значения. Что-то вроде купил за 3, а продал за 6-ть! А что там есть какая-то инфляция, ликвидность — это все проделки капиталистов.
И глядя на цифры у меня возникает вопрос. С большой вероятностью, следующие десятилетние периоды будут такими же (причины я описывал в материалах на спонср). Почему тогда все вокруг так активно стараются купить это?
Может я чего-то не понимаю? А все вокруг знают что-то такое, но не делятся?
P.s. Если добавить сюда аренду, которая чистыми выходит около 3%, то получим целый 1% реальной доходности. Проще облигации тогда покупать с такой же премией (сейчас премия по облигациям даже больше!). Но это уже другой контекст, ведь вокруг все говорят, что недвижимость растет в цене на размер инфляции и аренда тут ни при чем! Более того, эти данные говорят о том, что квартирка для пенсии — это ужасный выбор. Отсюда я не понимаю стремление родителей, быстрее купить бетон своему чаду. Купите акции на те же 15 лет и забудьте!
Диванный аналитик-практик22 октября 2026, 14:22Недвижимость неправильно ценить в деньгах! Недвижимость стоит выше денег.+4
Бад Фокс22 октября 2026, 14:27Рассказываю как дела обстоят на самом деле. Купил однушку за 4,3 млн в 2023 г. сделал ремонт за 0,5 млн. В 2026 г. Продал за 6,3 млн. Это около 10% годовых. Если бы я её ещё сдавал, то это было бы 35*12= 420 тыс в год или +1,26 млн. За всё время владения. Итого 57,5% за 3 года или 19% в год. И это при том, что года для недвижки сейчас не лучшие.+1
абдурахман ибн хаттаб22 октября 2026, 14:40Не было бы прибылей не было и бизнеса на недвижимости, запомните все тут отличающиеся умом в кавычках0
Владислав Глебов22 октября 2026, 14:43Недвижка всё недоступнее для сокращающегося населения, но прибыли нет. такая суперпозиция, пока ты в неё не вкладываешься, это хорошая инвестиция, пока вкладываешься — плохая+3
