Когда инвестиции в термы вызывают опасения

В последнее время появилось много ЗПИФ и ЦФА, которые предлагают вложить деньги в термальные комплексы. Инвесторов зазывают высокими потенциальными доходностями. Хочу разобрать один такой новый фонд и подсветить некоторые моменты, которые лично меня смущают.

В 2026 году на Московской бирже стартовали торги ЗПИФ Бора-Бора, тикер XSBORA, ISIN: RU000A10ENY3. Управляющая компания — Центротраст”, организатор размещения — “Инвестиционная система”.

В данном случае взята франшиза УК “Термы” Юрия Бычкова, а финансирование идет через механизм коллективных инвестиций — закрытый паевой инвестиционный фонд. “Инвестиционная система” занимается регистрацией и размещением бумаг на Московской бирже, а также привлечением инвесторов через различные каналы. В том числе для ЗПИФ был создан отдельный сайт.

Вот некоторые параметры ЗПИФ:

• Один фонд — один актив;
• Строительство без использования заемных средств;
• Паи торгуются на бирже.

Сейчас инвесторам обещают доходность до 50% годовых, она должна складываться за счет:

• Роста стоимости пая;
• Дивидендных доходов, которые начнут поступать после запуска проекта в конце 2027 года.

Мне эта цифра кажется немного завышенной, и я объясню где могут быть подводные камни. В материалах говорится, что после запуска недвижимость вырастет в цене, но это не значит, что стоимость фонда увеличится.

Стоимость бумаги на бирже определяется настроениями инвестора, она может сильно подорожать, а может — нет. У данного фонда низкий уровень листинга, не самый полный стакан и это вполне может влиять на цену, если крупный игрок захочет выйти. Кроме этого если не продавать фонд, то что толку он роста его стоимости? Сегодня он подорожал, завтра подешевел. Ранее я рассказывала сколько принесли мне мои ЗПИФ недвижимости, а их у меня много разных. Среди этих фондов есть и те, которые хорошо выросли в цене, а потом упали, в итоге +50% годовых я не увидела ни по одному активу.

Для покупателей данного фонда есть несколько основных рисков, которые могут повлиять на доходность инвестора.

1. Низкая посещаемость термального комплекса. При расчете доходности УК заложила посещаемость в 2200 человек ежедневно. Учитывая, что недавно открылся огромный аквапарк в Завидово и периодически открываются новые термы, реальная посещаемость вполне может оказаться ниже, что приведет к падению анонсированных дивидендных выплат. Да, я понимаю, что Завидово находится далеко от Бора-Бора, но тут встает вопрос перераспределения потоков людей. Если они закладывают, что средняя посещаемость будет 2200 человек в сутки, то это 803 000 человек за год.Население городского округа Подольск, где строится Бора-Бора, составляет 351 752 человека.Я не уверена, что в термы будут ездить из центра Москвы, но там совсем рядом расположено Бутово. Население Северного и Южного Бутово около 300 000 человек. Получается, чтобы обеспечить посещаемость в 2200 человек в среднем в сутки, все население городского округа Подольск, а также Южного и Северного Бутово, включая пенсионеров должно посетить термы минимум по одному разу в год.

Я сама очень люблю термы и аквапарки, посещаю их не один раз за год. Но я понимаю, что это обычно недешевое удовольствие, поэтому проектная цифра меня удивляет, учитывая, что комплекс расположен не в Москве.

2. Риск недостроя и нехватки финансирования. Комплекс может быть не достроен в срок или вовсе. Причины могут быть разными: организаторы могут не привлечь необходимый объём финансирования, либо расходы по смете могут существенно вырасти.

В качестве примера в исходном материале приводится проект терм «Парк Скандинавия». Организатором запуска торгов ЗПИФ была та же ООО «Инвестиционная система», что и у «Бора-Бора», а будущим оператором — ООО «АНТЕРРА».

Изначально проект должен был быть окончен в 2025 году, затем сроки были перенесены на второй квартал 2026 года, однако в исходном материале указано, что комплекс к моменту подготовки текста не был достроен и запущен в эксплуатацию.

Инвесторы рассчитывали на дивиденды, но вместо этого столкнулись с бумажным убытком: в исходном тексте указано снижение стоимости пая примерно на 45%. Поэтому риск несдачи объекта в срок — не абстрактный, а один из ключевых рисков инвестиций в строящийся термальный комплекс.

Запуск ЗПИФ для привлечения коллективных инвестиций — нередкое явление для Московской биржи. Однако реализация проектов может быть разной.

Использование кредита само по себе несёт отдельные риски, особенно при высокой ключевой ставке. Но отсутствие заёмного финансирования означает, что строительство сильнее зависит от того, насколько успешно фонд привлекает капитал инвесторов.

При запуске «Бора-Бора» кредит, согласно исходному тексту, не привлекается. Это позволяет не переплачивать за использование заёмных средств, но одновременно усиливает зависимость проекта от спроса на паи ЗПИФ. Если крупные или профессиональные инвесторы будут осторожнее относиться к новому фонду из-за истории другого похожего проекта, объём привлечённого капитала может оказаться недостаточным. И если объект не будет сдан в срок, но инвесторы вместо заявленной высокой потенциальная доходность и ожидаемого дивидендного дохода могут получить снижение стоимости пая.

Инвестиции в термы через ЗПИФ могут выглядеть привлекательными благодаря высокой заявленной доходности, но здесь важно оценивать не только потенциальный рост стоимости пая, но и риски строительства, финансирования, посещаемости комплекса и ликвидности инструмента.

Я не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций. Сама я, пожалуй, обойду новый ЗПИФ стороной.

Приглашаю вас подписываться на мой ТГ-канал иМАКС. Там выходит больше публикаций.