Складские ЗПИФ упали на 10–15%: что я докупаю, держу и чего избегаю
Складские ЗПИФ за последнее время просели на 10–15%. Но у падения есть обратная сторона: доходности выросли до уровней, которых год-два назад в этом сегменте почти не было.
Я прошёлся по складским фондам и сравнил текущую доходность, дисконт к РСП, отклонение от собственной нормы и прогнозный IRR. Ниже — какие фонды выглядят интересно, где высокая доходность оплачена конкретным риском и что из этого я держу сам.
Сразу оговорюсь: это не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Я делюсь своим мнением и действиями со своим портфелем. Решение каждый принимает самостоятельно.
С чего я начинаюЗахожу на vsezpif.ru, ставлю фильтр «склады и логистика». Фондов там уже прилично. Дальше смотрю на четыре вещи.
Текущую доходность. Но обязательно в двух разрезах.
Доходность, которая считается по последней выплате, врёт чаще, чем кажется. Достаточно одной разовой повышенной выплаты, и цифра улетает вверх, хотя по сути ничего не поменялось. Поэтому рядом всегда смотрю доходность за последний год со всеми выплатами.
Живой пример. «Современная коммерческая недвижимость» от СФН по последней выплате показывает 16,7%, а за год — 14,8%. Откуда разница? Захожу в карточку, смотрю историю выплат: последняя 35, до неё 26, потом 31, 33, 30. Одна выплата выбилась вверх, она и вытянула расчёт.
У «Паруса» такого обычно не бывает. У них выплаты равномерные весь год, поэтому обе цифры совпадают. А вот там, где в фонде много объектов, выплаты почти всегда плавающие. Где-то проиндексировали договор, где-то перезаключили аренду, где-то что-то продали и сделали разовую выплату. Так что по мультиобъектным фондам смотреть только последнюю выплату не стоит.
Отклонение от расчётной стоимости пая. Насколько рынок сейчас оценивает фонд дешевле, чем оценщик.
Скринер недооценки. Работает иначе, чем отклонение от РСП, и это важно. Он сравнивает текущий дисконт не с нулём, а с собственным дисконтом фонда за последние полгода. То есть отвечает на вопрос: фонд сейчас дешевле своей же нормы или дороже? Если заметно дешевле, значит его пролили, и это может быть точкой входа.
Прогнозный IRR. Считается по финансовой модели управляющей компании, с учётом заложенной там индексации. Из всех доступных цифр эта единственная смотрит вперёд, а не назад. Но и зависит она целиком от допущений УК.
Кто сейчас впереди по текущей доходностиНа момент съёмки список возглавляет «Парус-НиНо». Почти 18% от аренды — для складов это очень много.
В карточке 17,9% до налога, 15,64% после. Отклонение от РСП 27,5%. Выплаты равномерные, каждый месяц, но фонд новый, истории пока немного. Финмодель качается прямо с сайта в экселе, прогнозный IRR по ней 17%.
И вот тут первая развилка. Текущие 18% выглядят отлично, а расчётные 17% уже не так впечатляют. Разница между ними и есть та плата за риск, которую рынок сейчас закладывает.
Риски конкретные. Это Ozon, и распродают фонд именно поэтому. Есть налоговая льгота, которую могут не продлить, и это не мелочь. Плюс склад крупный, со всеми вытекающими.
По скринеру недооценки фонд показывает минус 24 пункта. То есть раньше он торговался заметно дороже, а сейчас его хорошо пролили. Следом идёт «Парус-Озон» с отклонением 18,4 пункта, дальше «Парус-СБЛ», «Парус-Нордвей» и «Парус-Логистика». У остальных отклонения уже меньше.
Покупать или нет? Если вы понимаете, что берёте риск Ozon, то текущая доходность действительно привлекательная. Но она не бесплатная.
Кто впереди по дисконту к оценкеСтоит отсортировать по отклонению от РСП, и картина меняется.
«ВИМ Рентный доход ПРО» — самое большое отклонение и прогнозный IRR 36%. Цифра огромная, и надо понимать, откуда она берётся. В составе фонда один офис и один-два склада. Основной апсайд заложен в перезаключении договора по складу: текущая ставка там сильно нерыночная. Но перезаключение будет не завтра, а года через два-три.
То есть 36% это не доходность, а сценарий. Он сработает, если через несколько лет договор удастся перезаключить по рынку. Какой будет ставка через три года, не знает никто. И как за это время будет развиваться история со складами вообще, тоже.
Фонд при этом выглядит очень интересно. Офис, если не путаю, на Бульварном кольце в районе Чистых прудов, локация отличная. Но большого апсайда конкретно по офису нет. Вся доходность здесь фактически в одной идее с перезаключением аренды по складу.
«Современный арендный бизнес 3» от СФН, отклонение 34%. Полную финмодель управляющая компания не публикует, поэтому в карточке стоит их собственная пометка: 11,5%. Но эта цифра считалась на старте. Фонд с тех пор упал и торгуется сильно ниже РСП, значит фактическая доходность должна быть выше. Насколько именно, без модели не скажешь.
«Современная коммерческая недвижимость», отклонение почти 34%, заявленная цель УК 12,5%, выплаты раз в квартал. Про неё отдельно: большую долю в фонде занимают структурные облигации. Я задавал этот вопрос управляющей компании. Облигации будут погашены, дополнительных рисков для пайщиков я тут не вижу.
«Современный 7», тоже СФН. Большое отклонение от РСП и много складов внутри. Причём значительная часть оценена дёшево, цена за метр по большинству комплексов ниже рынка. Цель УК 14-15%, но она опять же от стартовой цены. Сейчас делаю по этому фонду подробный разбор, детали пока придержу.
Что я держу сам«Парус-Логистика». Самая большая доля среди чисто складских. IRR 21%, текущая доходность 14,5%.
Плюсы. Очень хорошая индексация, наверное одна из лучших на рынке фондов недвижимости сейчас. Два здания, а значит хоть какая-то диверсификация: случись что, у вас не один объект. И цена за метр одна из самых низких среди складов.
Минусы. Склад крупный. Локация — район Чехова, то есть далеко от Москвы, а там и цена за метр ниже, и востребованность меньше, чем в ближних локациях.
Интересный момент с оценкой. По формальному отклонению от РСП фонд всего на 8% дешевле оценки, и на фоне 33-34% у СФН это выглядит скромно. Но здесь оценщик, скорее всего, занижает. Он считает объект по кап-рейту, а текущая ставка аренды ниже рынка: договор заключался раньше, ставки с тех пор выросли, да и изначально, возможно, подписались чуть ниже рынка. Отсюда и заниженная цена за метр, и заниженная СЧА.
Докупать не буду, просто потому что его у меня уже реально очень много. Покупал ещё пару лет назад, потом добирал на проливах. Но если у вас его нет, присмотреться можно.
«Парус-Нордвей». Тоже большая доля, меньше чем в «Логистике». Ожидаемая доходность около 21%, то есть сопоставимо. Главный плюс, и в нынешней ситуации он для меня многое перевешивает: это несколько зданий внутри одного кластера и много арендаторов. Несколько зданий сейчас это именно плюс. Если выбирать между «Нордвеем» и «Логистикой», я всё-таки склоняюсь к «Логистике». Но «Нордвей» тоже держу.
«ВИМ РД». Сейчас топ-1 или топ-2 в моём портфеле. Писал по нему отдельный подробный разбор с идеей, почему жду порядка 30% годовых, а может и больше. Формально IRR считается 18,7%, но фонд скоро либо закрывается, либо продлевается, и с этим связана отдельная история. Оба сценария я оцениваю позитивно. Поставил туда достаточно большую сумму, поэтому и рассказываю.
«Акцент 5». Отклонение от РСП около 18,5%, прогнозный IRR 19,4%, текущая доходность около 14% до налогов. Для неквалов это, пожалуй, один из немногих фондов, который правда можно рассматривать. Нормальных, понятных альтернатив для неквалифицированных инвесторов на рынке не так много.
И здесь огромный жирный плюс: индексация на уровень ИПЦ без ограничений. Будет инфляция 15% — ставка аренды проиндексируется на 15%. У «Паруса» и у большинства других управляющих компаний индексация идёт в коридоре: не меньше пяти, но и не больше восьми-девяти процентов. И кое-где этот потолок довольно низкий.
Из минусов: финмодель у них короткая, доходность посчитана не на длинный горизонт. И цена за метр в «Логистике» существенно ниже.
«Парус-Красноярск». Доля небольшая. В нынешней ситуации фонд хорош двумя вещами. Во-первых, удалённая локация, вероятность прилётов туда небольшая. Во-вторых, три отдельных здания и три крупных арендатора: Ozon, Wildberries и Сбер. Диверсификация и по объектам, и по арендаторам.
Открытый вопрос: Wildberries строит рядом собственный склад под себя и рано или поздно, скорее всего, съедет. Найдут ли оперативно нового арендатора по той же ставке или выше, пока непонятно. Доходность 13,6% до налога, IRR в районе 16,5-17%.
«Парус-Золя», склад «Золотого Яблока». Взял совсем немного, просто посмотреть. Хорошая локация, хороший арендатор, отклонение от РСП 19%, IRR около 17%. Но с индексацией похуже: выплаты выросли за год на 1,9% против 4,5% у «Логистики». Для диверсификации как вариант.
Ещё в списке есть «Складская коллекция» от «Альфа-Капитала», управляющая компания заявляет среднюю доходность около 26% годовых. Честно скажу, я его подробно не разбирал, поэтому ничего конкретного сказать не могу.
Почему индексация важнее текущей доходностиНа этом хочу остановиться отдельно, потому что многие смотрят только на цифру доходности сегодня.
Индексация определяет вашу итоговую доходность на длинном горизонте. И она же определяет, сможете ли вы удержать денежный поток хотя бы на уровне инфляции. То есть чтобы он сохранял покупательную способность в реальном выражении, а не только рос в номинале.
Фонд с текущими 14% и индексацией по ИПЦ без потолка через несколько лет обгонит фонд с текущими 16% и коридором 5-8%. Арифметика простая, но её почему-то регулярно упускают.
Про дроны и страховкиТема, из-за которой весь сегмент и просел. Скажу как есть.
Масштабных случаев прилётов именно в складские объекты ЗПИФ пока не было. Был один небольшой инцидент, и закончился он хорошо: не пострадали ни здания, ни люди. То есть реальной практики работы со страховыми по таким случаям у нас пока просто нет.
Я думаю, что в большинстве случаев страховые всё-таки будут выплачивать сумму, сопоставимую с той, которая реально нужна на восстановление или покупку нового объекта. Но это моё ожидание, а не подтверждённый факт.
Теперь про вероятности. Если у вас диверсифицированный портфель из разных фондов и разных управляющих компаний, риск потерять существенную часть денег из-за прилёта не выглядит высоким. Складов в России огромное количество, шанс, что прилетит именно в ваш объект, невелик. Да и когда прилетает, это далеко не всегда полное уничтожение склада. Плюс склады начали защищать разными способами. Не всегда эффективно, но количество результативных прилётов это снижает.
Риски есть, и они настоящие. Но они уже в цене. Собственно, поэтому доходности такие.
ИтогОсновная концентрация у меня по складам это «ВИМ РД», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей» и «ВИМ Рентный доход ПРО». Два фонда ВИМ, строго говоря, не чисто складские, но склады там есть. В небольших долях «Парус-Красноярск», «Парус-Золя», «Акцент 5» и «Современная коммерческая недвижимость», скорее чтобы держать руку на пульсе.
Вообще сейчас я больше ставлю на офисы, и «ВИМ РД» это во многом офисная история.
Почему тогда решил записать про склады, если сегмент не в лучшей форме? Ставки падают на фоне экономики: спрос снижается, площадей переизбыток, сверху накладываются дроны. Всё так. Но именно из-за этого фонды сильно просели, и доходности стали крайне привлекательными.
Честно скажу, я ждал большего падения и держал кэш, чтобы докупиться. Пока пошёл отскок. Что будет дальше, неизвестно, но точечно потихоньку набираю. Была бы доля в «Логистике» поменьше, докупал бы и её. Пока сконцентрировался на «ВИМ РД». К «Парус-НиНо» тоже периодически посматриваю.
Если коротко: момент для входа в складские ЗПИФ сейчас интересный, потому что доходности высокие. Но это идея со звёздочкой. Складские фонды перестали быть спокойным и предсказуемым инструментом, неизвестных стало слишком много. Если вам нужна предсказуемость, лучше посмотреть в сторону офисов, торговых центров или других сегментов, их на рынке хватает.
В складах сейчас шторм. Насколько сильный, пока непонятно. Но повышенный риск даёт повышенную доходность, и я лично готов его на себя брать. Если вы тоже готовы, посмотрите. Если нет, есть другие фонды с другими активами.
Где смотреть актуальные цифрыВсе показатели в статье актуальны на момент подготовки материала и меняются вместе с ценами паёв и выплатами. Свежие данные по складским фондам — доходности, отклонения от РСП, скринер недооценки и прогнозный IRR — собраны на vsezpif.ru.
Расширенные метрики, скринер и прогнозы доступны в PRO-версии сервиса. Для читателей Smart-Lab действует скидка 10% по промокоду SMARTLAB: посмотреть тарифы.
Разборы и новости по фондам публикую в Telegram: «Все о ЗПИФ недвижимости».
Ниже прикрепил полный видеоразбор с экрана — там наглядно прохожу по фондам и цифрам.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
