ЗПИФ РД 2 увеличил доходы от недвижимости и сократил свободные площади — в чем подвох

ВИМ Сбережения опубликовали отчет по ЗПИФ «Рентный доход 2» за I период 2026 года (февраль–апрель).

В прошлом разборе отмечал, что основной источник доходов фонда — не недвижимость: депозиты и РЕПО приносили почти вдвое больше аренды.

В этом квартале структура доходов изменилась: доход от недвижимости превысил доход от размещения свободных средств.

Еще из интересного: вакансия БЦ Primium сократилась почти вдвое, а в портфеле появился пятый объект — бизнес-центр Кубик, отчет оценщика по которому уже анализировал.

Также разберу, как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Доход от аренды превысил доход от депозитов

Чистый операционный доход (ЧОД) от недвижимости вырос на 48% за квартал: 394 млн ₽ против 266 млн в прошлом отчетном периоде. Доход от размещения свободных средств снизился на 32% (до 325 млн ₽).

Квартал назад пропорция была обратной: 266 млн от аренды против 475 млн от депозитов. Причина изменения в структуре активов: часть средств с депозитов направлена на покупку объектов. Доходы от аренды выросли на 46% — добавились платежи по Серебряному фонтану, купленному в январе, и частично по новому БЦ Кубик.

Пока это результат одного квартала. Устойчивость новой пропорции покажут следующие отчеты — по мере завершения расчетов по сделкам и снижения ставок по депозитам разрыв должен увеличиваться.

По итогам первого отчетного периода выплата составила 3 344,10 ₽ — плюс 1,3% к прошлому кварталу или 10,75% годовых от расчетной стоимости пая (РСП).

Вакансия Primium сократилась

Вакантность петербургского БЦ Primium была главным риском прошлого разбора: пустовали два верхних этажа и часть первого (28%). За квартал восьмой этаж целиком занял новый арендатор Базис Импорт.

Свободная площадь сократилась с 3 063 до 1 752 м², с 28% до 16% арендопригодной площади здания. Не сданы девятый этаж и небольшие блоки на первом и минус первом.

Рыночный фон умеренно благоприятный: вакансия в классе А Петербурга за квартал снизилась с 4,3% до 3,6%. При этом вакансия 16% у Primium заметно выше средней по рынку, а девятый этаж остается свободным с октября 2025. Ранее вакантные площади занимал застройщик Эталон.

Дополнительно УК проиндексировала действующие договоры: Т2 Мобайл, Унител, Эр-Телеком и Элмек в Primium, ОЗОН по первому корпусу Волхонки.

Пятый объект — БЦ Кубик

Фонд купил БЦ Кубик в Красногорске (Московская область): 17 136 м² арендуемой площади, оценка 2,3 млрд ₽, около 125 тыс. ₽/м². Все площади занимает штаб-квартира IT-дистрибьютора Merlion по договору до мая 2033 года.

Сделку я подробно разбирал ранее, но одно появившееся расхождение стоит зафиксировать здесь. Оценщик работает с объектом как с классом В: здание 2007 года, к аналогам класса А применяется понижающая корректировка при расчетах. В отчете УК называет Кубик офисным центром класса А. Одно здание, два класса в двух документах одной УК.

Напомню, что с третьего квартала 2026-го запланированы капитальные затраты на 109 млн ₽: ремонт вентиляции и капитальный ремонт паркинга — 4,7% от цены покупки.

Рыночный фон для покупки скорее благоприятный. Ставка аренды в классе А Москвы за I квартал выросла на 4,5% (до 34 291 ₽/м²/год), в классе В — на 6,4% (до 26,3 тыс.). Вакансия при этом осталась на уровне 8,4%: из 116,6 тыс. м² нового ввода на рынок вышли только 36% объема, остальное — сделки для собственных нужд и продажи.

Правда, цифры по Москве, а Кубик за МКАД, и ставку аренды для Merlion в отчете не раскрывают.

Расчеты по сделке при этом еще не завершены, и на результатах фонда это уже отразилось.

Чистые доходы фонда снизились на 20%

Чистые доходы фонда — 617 млн ₽ против 769 млн в прошлом периоде. Арендные платежи выросли, но не компенсировали снижение процентного дохода: депозиты и РЕПО принесли на 150 млн меньше, прочие доходы сократились на 97 млн.

Это следствие переходного квартала: средства с депозитов направлены на покупку объектов, а доходы от их аренды выходят на полный объем не сразу. При этом начисленный доход пайщикам вырос — 660 млн против 652 млн. Фонд распределил больше, чем в прошлом квартале, заработав меньше.

Денежные средства на депозитах сократились с 5,3 до 3,5 млрд ₽. Вместе с РЕПО на счетах остается около 9 млрд — примерно 36% стоимости чистых активов (СЧА).

Одновременно кредиторская задолженность выросла до 3 млрд ₽ — это незавершенные расчеты по Серебряному фонтану и Кубику, то есть часть остатка уже зарезервирована под оплату сделок.

Здесь имеет значение механика выплат: по п. 35 ПДУ пайщикам распределяется 95% остатков денежных средств на счетах на конец периода. При большом денежном остатке и высоких ставках такая конструкция обеспечивает стабильный рост выплат.

По мере перевода средств в недвижимость и снижения ключевой ставки размер выплаты будет больше зависеть от арендных платежей, и в переходные кварталы возможны колебания.

Охлаждение складского рынка Петербурга

Складской сегмент, который квартал назад выглядел самым стабильным в портфеле, показал ухудшение показателей. Вакансия на рынке складов класса А Петербурга выросла с 1,8% до 3,6%, ставка снизилась с 11 000 до 10 750 ₽/м²/год.

Для Волхонки прямого влияния пока нет: договор с ОЗОН долгосрочный, индексация по первому корпусу проведена. Но объект занимает 42% портфеля, и его оценка влияет на РСП сильнее любого другого актива.

Переоценка склада на +5,3% за год при снижающихся рыночных ставках — параметр, который стоит проверить в следующем отчете оценщика.

Вывод для инвестора

Следующие два-три квартала покажут, компенсирует ли растущий ЧОД снижение доходов от размещения ликвидности, или размер выплат станет менее стабильным.

Что проверять в следующих отчетах: соотношение ЧОД и доходов от размещения свободных средств, заполнение девятого этажа Primium, старт ремонтных работ по Кубику на 109 млн ₽ — отразятся в расходах на содержание.

А вы смотрели, из чего складывается выплата по вашему фонду: арендных платежей или процентов по депозитам?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.