❓ Вопрос: можно ли передать апартаменты в доверительное управление, будучи физлицом, и таким образом обойтись без регистрации ИП?

Вопрос поступил через комментарии к этому посту.

Спойлер: можно, а зачем?

⚖️ Гражданский кодекс не против. Учредителем управления выступает собственник, и физлицу здесь всё позволено (ст. 1014). Управляющим может быть только ИП или коммерческая организация — ООО, АО (ст. 1015).

💥 Дальше читаю Налоговый кодекс. По ст. 174.1 обязанности плательщика НДС по всем операциям в рамках управления ложатся на управляющего, а п. 2 ст. 346.11 прямо говорит, что упрощёнка от этой обязанности не освобождает. Арендный поток с апартаментов становится облагаемым НДС с момента передачи в доверительное управление автоматом. Базовая ставка НДС сегодня 22%.

⚠️ И этот НДС платится из арендных поступлений. Например, апартаменты за ₽8,5 млн и рентный поток ₽1 млн в год.

🔹 НДС в составе арендной платы (22/122) — ₽180 тыс.

🔹 Вознаграждение управляющего, условно 10% — ₽100 тыс.

🔹 НДФЛ 13% с оставшихся ₽720 тыс. — ₽94 тыс.

🔹 Налог на имущество 0,5%, он остаётся на собственнике — ₽42,5 тыс.

💸 Итого ₽316 тыс. налогов с потока в ₽1 млн. Тот же объект на ИП с УСН 6% обходится примерно в ₽107 тыс., причём сам налог УСН гасится страховыми взносами. Разница трёхкратная.

🎯 Итого: доверительное управление — способ снять с себя операционку, а не способ экономить на налогах.

⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам — не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.