ДОМ.РФ отчитался по МСФО за первое полугодие 2026 года.

Отчёт вышел очень сильным, гораздо лучше ожиданий. Но тут нужно учитывать перед нами не просто очередной банк. ДОМ.РФ — это финансовый институт развития, типа ипотечного банка, а не классический банк. И это принципиально меняет логику его бизнеса.

Чем именно?

Классический банк зарабатывает на разнице между ставкой привлечения и ставкой размещения — вы даёте им деньги под депозит, они выдают кредиты дороже. ДОМ.РФ тоже так делает, но это лишь часть его модели.

🏗 ДОМ.РФ создан государством для реализации жилищной политики: выдача ипотеки, проектное финансирование застройщиков, секьюритизация, развитие арендного жилья, вовлечение земель. По сути, это механизм распределения государственных денег в строительную отрасль, который должен одновременно и зарабатывать, и выполнять социальные задачи.

Именно поэтому он может позволить себе то, что недоступно обычным банкам, в частности доступ к дешёвому фондированию через государственные программы и средства институциональных инвесторов.

И это работает.

📊 Цифры в отчётности впечатляют: чистая прибыль выросла на 46% год к году до 57,2 млрд рублей. Чистые процентные доходы увеличились на 30% до 89,1 млрд рублей, чистые комиссионные доходы — на 47% до 23,7 млрд. Рентабельность капитала достигла 23,8%, чистая процентная маржа расширилась до 4,3%.

Общий кредитный портфель достиг 5,5 трлн рублей, увеличившись на 3,9% с начала года и на 24,9% год к году. Корпоративный портфель вырос на 11% до 3,0 трлн рублей. Объём новых кредитных линий для застройщиков составил 707 млрд рублей, что на 71% больше, чем год назад.

А вот розничный портфель сократился на 11% до 2,5 трлн рублей. На первый взгляд — тревожный сигнал. Но причина не в падении спроса.

🔄 ДОМ.РФначал активно проводить секьюритизацию собственных ипотечных кредитов: упаковывает их в облигации и продаёт инвесторам. За полугодие объём секьюритизации составил 130,7 млрд рублей. Без учёта этих сделок розничный портфель показывал бы рост, а фактические выдачи ипотеки выросли на 55% до 73 млрд рублей.

Секьюризация — ключевой инструмент ДОМ.РФ: он выдаёт ипотеку, упаковывает её в ценные бумаги, продаёт инвесторам, получает комиссию и освобождает капитал для новых выдач. Круг замыкается.

Кроме того, секьюризация позволяет “запрятать” плохие кредиты, “упаковав” их в единый продукт с хорошими. Это снижает риски для банка, но порождает лишние риски для инвесторов: ведь если по ипотечным закладным перестают платить, доходность падает.

⚖️ Вообще, в своё время в США ипотечный кризис начался именно из-за таких телодвижений. Конечно, сейчас ситуация принципиально иная, и повторение этого сценария маловероятно. Но риск нужно держать в уме.

Едем дальше.

⚙️ Отношение расходов к доходам (CIR) составляет 22,7%. Для банковского сектора это запредельно низкий уровень — у большинства игроков он выше 35-40%. Это запредельный уровень рентабельности, которым не мог похвасться даже Т-Банк в лучшие годы.

Административные расходы выросли на 21% до 29,5 млрд рублей, но операционные доходы увеличились на 41% до 102,3 млрд. Расходы растут медленнее доходов — классический признак масштабирования, тут всё в порядке.

Резервы увеличились на 14% до 22,7 млрд рублей. При этом стоимость риска (COR) осталась одной из самых низких в секторе — 0,7%. Причины этого вы уже знаете — агрессивная секьюритизация, когда “плохие” кредиты просто выводятся за периметр банка.

Грозит ли благополучию ДОМ.РФобвал на рынке ипотеки? На самом деле — нет. Потому что сам обвал ДОМ.РФ уже пережил. Сейчас мы видим активное восстановление рынка.

🏠 Так, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, за первое полугодие 2026 года российские банки выдали ипотеки на 2,2 трлн рублей — на 48% больше, чем год назад. Количество сделок превысило 478 тысяч.

При этом доля новостроек в структуре выдач банка ДОМ.РФ составила 76%. Доля готовых квартир выросла с 12% до 24% — люди начинают возвращаться на вторичный рынок по мере снижения ставок. Основной объём спроса пока держится на льготных программах, но рыночная ипотека постепенно восстанавливается.

🎯 Менеджмент повысил прогноз по чистой прибыли на 2026 год до 117 млрд рублей (+12,5% к предыдущей оценке, +31,8% к 2025 году). Ожидаемая рентабельность капитала — 23,4%. Активы по прогнозу превысят 7,3 трлн рублей.

При таком сценарии дивиденды могут составить около 325 рублей на акцию, что при текущей цене даёт доходность в районе 13-15%.

🚩 Но есть и риски. ЦБ ужесточает регулирование секьюритизации, корректируя макропруденциальные надбавки. Это может замедлить рост комиссионных доходов — главного драйвера сверхприбыли. Кроме того, стоимость проектного финансирования для застройщиков снижается с 10,6% до 9,97% — это стимулирует девелоперов брать кредиты, но сжимает маржу банка.

Что в итоге?

ДОМ.РФ — это не банк в классическом смысле. Это государственный механизм, который научился зарабатывать на жилищной политике. Дешёвое фондирование, монопольное положение в проектном финансировании и секьюритизация как ключевой инструмент управления балансом — вот его бизнес-модель. И она работает.

Но есть нюанс. ДОМ.РФ — это ставка на продолжение жилищной программы. Пока государство заинтересовано в развитии стройки и ипотеки, компания будет расти. Если приоритеты изменятся или регулятор ужесточит правила игры, модель может дать сбой. Маловероятно, но всё же.

На мой взгляд, ДОМ.РФкак была, так и остаётся одной из самых сильных историй не только в секторе, но и в целом на Мосбирже.

Держите ДОМ.РФ?

Уважаемые друзья и коллеги, приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично t.me/+qKgMZlaTaqZlN2Iy а так же в канал МАХ max.ru/join/rBbXzYbsqETr3Ol6yex13oV69znkpEqQZ1KaAfjpe3Q