👀 Общался на днях с пайщиком одного ЗПИФа, вернее целой корзины разных ЗПИФов.
И человек говорит буквально следующее: «Мне вот особенно понравилось, что в личном кабинете указано точное число квадратных метров, которыми я владею: ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса». Вот прям так и сказал, счастливый такой.
🤦♂️ Да сколько ж можно!? Пришлось мне системно расстроить счастливого «собственника» недвижимости.
⚖️ Право собственности — это три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Что из этого есть у пайщика? Пользоваться складом пайщик не может. Распорядиться он может исключительно своим паем — продать или заложить. А самой недвижимостью распоряжается не пайщик, а доверительный управляющий. Владеть складом — ну предположим. Всё вместе — так себе комплект «права собственности» для человека, который считает себя обладателем ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса.
📄 Смотрим выписку из ЕГРН на объект. В графе «правообладатель» стоит обезличенное «Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ромашка»». Отдельной записью — обременение в виде доверительного управления в пользу управляющей компании. И на всех договорах аренды по объекту будет подпись вида «ООО УК «Лопух» Д.У. ЗПИФ «Ромашка»». Вся суть в этих двух буквах, Д.У. Доверительное управление. Ты деньги в управление отдал, а не метры купил!
🚩 Едем дальше! В этих конкретных фондах управляющая компания аффилирована со структурой, которая в том числе продавала / продаёт в эти же фонды недвижимость. А это уже называется фидуциарный риск: у управляющего есть обязанность действовать в интересах пайщиков, но одновременно есть и свой интерес, прямо противоположный — действовать в интересах продавца недвижимости. Угадайте, на кого работает аффилированная УК?
💣 Ты не только не собственник недвижимости, так ещё и в результате потенциальной реализации фидуциарного риска твои деньги находятся в распоряжении контрагента с конфликтом интересов!
🎯 И вот на этом фоне в личном кабинете рисуют «ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса», создают эмоциональный комфорт, так сказать. Это уже даже не маркетинговая уловка, это глумление и издевательство.
🥺 Но мне лично, а я в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года, обиднее всего другое. Человек вложил миллионы рублей в ЗПИФы, но так и не разобрался в вопросе. Ему важнее ощущение: красивые циферки, чувство владения чем-то и главное — чтобы корм вовремя насыпали промежуточный доход вовремя платили. Ощущения есть? Дивиденды ⠺⠟⠞⠵⠟⠵⠵⠞⠟⠞⠺⠟⠺⠟⠞⠟⠞⠵⠺⠟⠵⠵⠟⠞⠞⠺⠺⠞⠺⠞⠺⠞ платят? Значит всё хорошо, вопросов нет.
⚠️ Против ЗПИФов я ничего не имею, это нормальный инструмент, дающий людям с небольшим и средним капиталом доступ к активам институционального качества.
✅ Я против невежества и подмены понятий.
P.S. Кстати, подробно разбирали этот вопрос не так давно на канале SimpleEstate.
