Дешевое без отделки? В реальности - дороже.
🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели.
📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 — ₽970 тыс., 2023 — ₽1,32 млн, 2024 — ₽1,69 млн, начало 2025 — ₽2,16 млн. За три года — в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки.
🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год — и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего.
🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года — будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ.
⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет.
🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома.
💡 В общем, никакой новости — для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше.
Константин РВчера в 19:58все относительно, но в целом да — если ты не маслер на все руки и нету кучи времени то выйдет дороже, только вот ремонты разные бывают — в пике надо все сносить и делать заново чтобы было нормально, а это еще дороже чем брать голый бетон — так что если вам ок кривые стены, отсутсвие заземления, затертые обои и ламинат, ванна из кожуры арахиса на которую сел и весь герметик отвалился и будет течь — то ок, теоретически арендатор этого может и не заметить.+1
Олег БарВчера в 20:26Неужели кто то думает по другому?0
TwitterManВчера в 20:52Зачем вообще морозить значительные деньги покупая кв под сдачу при тухлой ситуации в аренде, рисках убытков от неадекватных арендаторов и соседей сверху, оплате ЖКХ и налогов.+1
