Сколько стоит Ultra All Inclusive по-сочински. Обзор одного из лучших отелей для инвестиций в России.

В этой статье, мы рассмотрим лучшее инвестиционное предложение Сочи, а возможно и во всей стране… Но сначала, небольшое лирическое отступление 👇...


События происходили на первом курсе университета… в далеком 2000… Мне 18. Тяга к бизнесу родилась задолго до этого, и мои неокрепшие мозги знатно промыл один знакомый, мотивируя тем, что это прям вот реальный бизнес, братишка… Было понятно, что дело попахивает тухлячком, потому что впаривать людям продукт (пейджеры), которые уже потеряли свою актуальность по причине появления первых массовых сотовых телефонов в России было ну так себе. Но, как говорится, деньги не пахнут, и молодой недопредприниматель купил билет в мир большого бизнеса.
И вот, моя первая рабочая встреча с работодателем в офисе в центре города. Звучало круто, на деле было ещё круче. Подхожу к зданию, а там рабочие ремонтируют фасад. Везде строительные леса, пыль, грязь. Пришлось играть в Форт Боярд чтобы оказаться внутри. Захожу в маленький офис, вижу представителя компании нашего города. Лысый, низкий, похожий на гоблина мужичок в белом костюме в полоску, который был ему велик. Тёмные пятна на брюках и пиджаке. Из техники – старый проектор и ноутбук. Солидно. Пламенная речь про то, как мы затмим Nokia, Siemens и Motorola. И мысли – куда я, мать твою, попал. Самое смешное, что я приводил туда клиентов, и кто-то даже покупал продукт. Но долго ли они радовались покупке… ведь эпоха пейджеров как раз в то время стремительно умирала...

🧐 — «Роман, а к чему этот текст? Мы же про недвижимость в Сочи хотим почитать, а не про Ваш неудавшийся бизнес… 🤷‍♂»
💁‍♂ — «А вот для чего… 👇»

Если Вы задумались над покупкой недвижимости для инвестиций в Крыму или Сочи, то на Вас обязательно выльется огромный поток информации, где блогеры из запрещенных мессенджеров (Ютуб, Нильзяграм и Telegram), сверкая белоснежными улыбками будут расхваливать практически все объекты, продающиеся сейчас на побережье.



Но вот все ли объекты, которые пиарят риелторы одинаково хороши? Принесут ли они ту прибыль, о которой так уверенно вещают брокеры и застройщики?

ИНВЕСТИЦИИ В КВАРТИРЫ С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ:


В Крыму, например сейчас строится 👆 123 Жилых Комплекса.

🧐 — «Так отличные же варианты, Роман! Купить в семейную ипотеку, перепродать через 2 года, или после сдачи дома сдать в долгосрок или посуточно и ипотека сама себя отбивать будет...»
👨‍🏫 — «Если Вы хотите себе приобрести личную резиденцию на берегу моря, то тогда, да — вариант отличный… Но, если Ваша основная цель — это инвестиции с целью перепродажи, то давайте разберемся:


Слева 👆 цены июня 2024 года… справа июнь 2026...

😳 Рост цены квадратного метра впечатляет! 50% за 2 года! По 25% в год.
👆 Цифры красивые, но насколько они инвестиционно привлекательны?
Предположим Вы купили данную квартиру в июне 2024 года и сейчас (в июне 2026) решили её продать и зафиксировать прибыль. Сколько же Вы заработаете?
❗️ Первое с чего нужно начать: понять, кому же мы будем продавать эту квартиру 👇:


Исходя из статистических данных 👆 80% всех сделок с жилой недвижимостью заключается с помощью ипотеки (семейной и субсидированной)… За 100% оплату приобретаются в основном квартиры премиум и элит класса...

Исходя из этого 👆, логично, что Ваши потенциальные покупатели рассматривают приобретение квартиры с помощью заемных средств банка...

И теперь самый главный вопрос: если Застройщик продаёт за 9 млн… за сколько реально будет продать аналогичную квартиру Вам?

Для этого, просто изучите слайд ниже 👇 и ответьте себе на вопрос: а чтобы выбрали Вы на месте покупателя? Купить за 9 млн от Застройщика, или на 1 млн дешевле, но от инвестора?


🤷‍♂️ Купить квартиру от застройщика за 9 млн рублей под 6% значительно выгоднее, чем у инвестора по рыночной ставке, несмотря на более высокую стоимость самого жилья.
Чтобы покупка квартиры от инвестора по рыночной ставке (в среднем 16%) стала выгоднее варианта от Застройщика, инвестор должен снизить цену квартиры более чем в 2 раза — как минимум до 4,2 млн рублей.
👆 Однако, при покупке квартиры от инвестора есть 2 важных нюанса 👇


То есть, покупая у инвестора можно через несколько лет рефинансировать ипотеку (хотя есть риск, что ставка не упадет)… А так же можно сразу сдавать квартиру в аренду...

👨‍🏫 Таким образом, предположим, что Вы купили рассматриваемую квартиру стоимостью 6 млн руб в июне 2024 года в ипотеку…

Как мы уже выяснили выше: максимально высокая рыночная цена этой квартиры от инвестора будет составлять 7,2 млн рублей...

❗️ РАССЧИТАЕМ ДОХОДНОСТЬ (если покупали в ипотеку):
7,2 млн (цена продажи) — 1,2 млн (первоначальный взнос) — 700 т.р (платежи по ипотеке за 2 года) — 4,7 млн (остаток ипотечной задолженности) — 156 т.р (налог с прибыли) — 216 т.р. (услуги риелтора по поиску покупателя) = 228 000 рублей… Такая вот прибыль за 2 года… 🤷‍♂️… и каждый месяц эта прибыль будет сокращаться на 30 т.р. (ежемесячный платеж по ипотеке)… и, если Вы не успеете реализовать данную квартиру до окончания 3-его года владения… то Ваша прибыль станет отрицательной… 🤦‍♂️

❗️ РАССЧИТАЕМ ДОХОДНОСТЬ (если покупали за 100% оплату):
7,2 млн (цена продажи) — 6 млн (сумма вложений) — 156 т.р (налог с прибыли) — 216 т.р. (услуги риелтора по поиску покупателя) = 828 000 рублей… или 13,8% за 2 года (6,9% в год)… 🤦‍♂️

Вот к таким неутешительным финансовым результатам придут ВСЕ БЕТОННЫЕ БУРАТИНО, решившие инвестировать в жилую недвижимость для перепродажи… (👨‍🏫 и данный алгоритм актуален не только для жилой недвижимости Крыма, но и для Сочи, Анапы, Москвы, Екатеринбурга, СпБ...)
Инвестиции в квартиры с целью сдачи в аренду:

👨‍🏫 — Если же Вы считаете, что можно зарабатывать на сдаче квартир в аренду, то моя рекомендация — прочтите эту статью… (ссылка ниже), и Вы поймёте, что сдавая квартиру в аренду Вы сможете заработать только геморрой и ничего больше 🤷‍♂️...
smart-lab.ru/mobile/topic/1255779/

ВЫВОД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В КВАРТИРЫ:
Инвестиции в квартиры прекрасно работали до 2019-2021 года (главное было не вляпаться в недострой/долгострой)… Можно было покупать квартиры на котловане и перепродавать их на этапе сдачи… или оставлять себе и сдавать в аренду… Конкуренции практически не было.

❗️ Но, после того как Правительство ввело ипотеки с Господдержкой, Семейные ипотеки и появились субсидированные ипотеки от Застройщиков — на этом бизнесе опытные инвесторы поставили крест…
Но, их место заняли Буратино… ведь им открылась „халявная“ опция (так они по крайней мере до сих пор думают) стать „инвесторами“…

👆 Другими словами: инвестиции в квартиры после 2021 года стали атавизмом… как пейджеры в 2000-ом… а опытные инвесторы ушли в другие направления...
🧐 — »Куда же тогда вкладывают капитал опытные инвесторы? Может быть в Готовый арендный бизнес: купить помещение: сдать Магниту или Красное&Белое… и кайфовать от жизни?"

ИНВЕСТИЦИИ в ГАБ (готовый арендный бизнес):
❗️ Инвестирование в ГАБ хорошо работало несколько лет назад, сейчас же рынок поменялся 👇:

▪️ Налоговое законодательство «убивает» малый бизнес: мелкие арендаторы (салоны красоты, розничные магазины сантехники и электрики) стремительно уходят с рынка, так как рентабельность их бизнеса падает...
▪️Алкотеки, Красное-Белое, точки по продаже Вейпов закрываются ...
▪️Пункты выдачи заказов Озон и Вайлдберис тоже часто закрываются...



ВЫВОД по ИНВЕСТИЦИЯМ в ГАБ:
Входить с инвестициями в коммерцию сейчас не самая лучшая идея. Ведь можно остаться с пустым помещением, налогами и коммуналкой.
И, если даже Ваши арендаторы будут продолжать снимать помещение, то рентабельность подобного бизнеса не превысит 7-8%...

ИНВЕСТИЦИИ в ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС:
Гостиничный бизнес в котором может получить «долю» частный инвестор появился в России не так давно (с 2020 года).

И вот инвестиции в этот сектор — очень перспективны и интересны:
Но, как же определиться с тем объектом, который будет реально приносить прибыль? Ведь апартаментных и гостиничных комплексов огромное количество 🤷‍♂️.

АПАРТАМЕНТНЫЕ и ГОСТИНИЧНЫЕ КОМПЛЕКСЫ Сочи (в бюджете от 20 до 30 млн ₽):



Более 👆 30 вариантов… Как же понять, какой объект лучший для инвестиций?
Если Вы ищите инвестицию по следующим параметрам 👇:
✔️ высокая потенциальная рентабельность (от 14 до 20% годовых) и капитализация купленного актива (от 25% в год);
✔️ Безопасность сделки;
✔️ Ликвидность объекта;
✔️ Окупаемость не более 8 лет.
👆 Значит из представленных выше 30 объектов, нам нужно будет убрать из рассмотрения: 
◾️Готовые объекты и те, которые сдаются раньше 2029 года (так как практически весь свой инвестиционный потенциал они исчерпали);
◾️Те объекты, которые строятся не по ФЗ-214. Ведь нахождение Ваших денежных средств на эскроу-счете… это гарантия, что деньги не пропадут.
◾️Объекты, которыми будут управлять крупные и известные отельеры
И в итоге… останется всего 2 варианта 👇:


В этой статье рассмотрим Алеан, ведь Старт продаж по этому комплексу состоится уже сегодня (22.06.2026)


✔️ Все номера с ремонтом под ключ, никаких доп договоров подряда и доплат, вся стоимость в 1 договоре
✔️ Сразу заключается договор напрямую с юрлицом Alean на 20 лет с прозрачной формулой управления
✔️ Территория проекта — 15.7 Га.
70% территории — инфраструктура


✔️ 13 бассейнов, 12 ресторанов на территории в концепции ультра все включено
✔️ Собственный крупнейший в Сочи крытый аквапарк (5000 м2)
✔️ Детский клуб: академии творчества, тенниса, циркового мастерства, яхтинга, кулинарная академия, анимация (1100 м2)
✔️ Собственный тематический парк аттракционов с колесом обозрения (3 Га)


✔️ Свой оборудованный пляж с инфраструктурой и барами протяженностью 1 км (10220 м2) с прямым выходом
✔️ 2 wellness центра и центр семейного здоровья (общая площадь более 5000 м2)
✔️ Площадки для Mice-туризма, крытый конференц-зал на 650 мест и открытый амфитеатр на 850 мест
✔️ ⁠Спорт-пространство: падел-теннис, волейбол, футбол, баскетбол, Work out, тренажерный зал, зал групповых занятий


Цены на старте от 21,7 млн рублей и рассрочка до 30 месяцев.
👆Такие цены долго не продержатся, как только эскроу счета начнут пополняться — стоимость значительно вырастит.

СКОЛЬКО БУДЕТ ПРИНОСИТЬ Alean?
🧐 От 4 млн рублей в год…
Действительно ли это так? Или это очередной трёп от сочинских   ‌п‌р‌о‌х‌в‌о‌с‌т‌о‌в‌ риелтеров.

Ответы на эти ☝️ вопросы все мы узнаем в середине 2030 года, когда Отель отработает календарный год… Но уже сейчас, на примере действующих отелей сети Alean можно просчитать будущую доходность.

Многие ошибочно считают, что высокая загрузка в черноморских отелях только летом… Чтобы подтвердить или опровергнуть эту теория в середине декабря я съездил в Геленджик (в Отель Алеан).


Я, человек, обладающий высоким уровнем скепсиса, ожидал увидеть пустой отель, скучающих горничных… думал получиться в одиночестве папариться в бане искупаться в бассейне… середина декабря все-таки 🤷‍♂️.
Но понял насколько сильно я ошибался сразу после того как перешагнул порог ресторана, чтобы позавтракать… свободных столиков просто не было 😱… и это, напомню, середина декабря… в городе, где временно закрыт Аэропорт...


— «Возможно люди приехали на выходные… и по будням такого нет?» — проносились мысли в моей голове.
— «Буду выезжать, спрошу на Ресепшене» — такую задачу поставил себе перед выездом...
Но, ни у кого ничего спрашивать я не стал — ведь сдавая браслет и карту от номера при выезде (вечер воскресенья), я увидел следующую картину 👇...



Как говорится… ноу комментс 😁

Во 2 очереди строительства Alean в Сочи площади номеров Стандарт начинаются от 32 кв.м, доход от сдачи в аренду более 4 млн ₽ в год.
Если Вы уже опытный инвестор и обожглись на «лучших инвестиционных предложениях», которыми заваливают Вас сочинские риелторы (а поэтому логично, что сомневаетесь), ответьте себе на главный вопрос:
✔️ сможет ли какой — нибудь другой отельер обеспечить такую загрузку и доходность как Алеан?
Алеан — это отельер, который на протяжении последних нескольких лет не опускал уровень среднегодовой загрузки в своих отелях ниже 75%.
👨‍🏫 Взяв в руки калькулятор, можно легко определить сколько потенциальный инвестор будет зарабатывать:



ДОХОД в ЗИМНИЙ ПЕРИОД:
Из этой суммы вычитается 18% (надбавка за Ульта Всё Включено) и остается 1 894 200 ₽.
Итого: за 7 месяцев «несезона» Вы получите: 1 045 000 ₽.
105 дней × 22 100 ₽ = 2 310 000 ₽ валовый доход за зимний период и межсезонье.
Еще 10% это расходы на коммунальное обслуживание, фонд капитального ремонта, страхование.
35% забирает себе Управляющая компания.
С этих доходов Вы заплатите 6% налога на прибыль и чистая выручка составит 980 000 ₽.
Но, Сочи это все же больше летний курорт, поэтому основные деньги к Вам на счет будут поступать летом:

ДОХОД в ЛЕТНИЙ ПЕРИОД:
В период с мая по сентябрь средняя ставка за размещение составляет 57 100 ₽.



При этом, средняя загрузка за этот период 85% (по прогнозам Застройщика и Отельера)… Хотя лично мое мнение, что эта цифра слишком занижена.

Итого за год: 980 000 ₽ + 3 098 000 ₽ = 4 078 000 ₽ тот минимум, который будет у Вас (если конечно Вы приобретете номер в этом Отеле).

Если у Вас остались вопросы по этому комплексу, если Вы хотите увидеть полную презентацию, либо уже убедились в потенциале данного предложения и хотите забронировать, пишите или звоните по телефону:

С уважением,
Литовка Роман