🏠 Ставки по ипотеке не снижаются, а цены кусаются! Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что по ипотеке и как выросли цены на квадратные метры. Цены кусаются (но это не новость).

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь! если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Первичка подорожала, вторичка подешевела. Так тоже бывает.

Сочи:

• Первичка: 440к → 441к
• Вторичка: 301к → 292к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

Такая же ситуация. Новостройки вверх, старостройки вниз.

Москва:

• Первичка: 543к → 557к
• Вторичка: 456к → 428к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад тоже было 21%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,8% (как и месяц назад).

Ну, печально. Посмотрим, что будет дальше. Пока адекватные ставки видятся лишь при условии, что ключ будет ниже 8–9%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 350,9к → 372,8к. Привычный рост до нового рекорда, в этот раз прям жесть как сильно.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 188к → 189к
• Москва: 400к → 402к
• МО: 230к → 229к
• Краснодарский край: 171к → 169к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 124к → 125к
• Москва: 340к → 350к
• МО: 161к → 163к
• Краснодарский край: 148к → 146к

Цена метра на вторичном рынке Сочи снизилась на 6,9% за пять месяцев 2026 года — с 253,4к в январе до 236к по данным на май. Такие данные приводит Домклик. Ну это сильно ниже цен в объявлениях на Домклике.

🏦 Что дальше?

Аналитики ожидают спокойный рост цен на новостройки в Сочи на уровне 5-7% до конца года. При этом активно растёт и переоценивается сегмент сервисных апартаментов и премиум-отелей, а массовое жильё может корректироваться в цене из-за высокой конкуренции.

Эксперты отмечают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы может вырасти до 15-19% в 2026 году (жесть). Вторичный рынок будет плавно дорожать в пределах 10-12%.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,295 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июня может быть около 9,4 млн.

🏆 По ценам вторички получается около 32,19 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно купить неплохую двушку и даже маленькую трёшку в Минводах. Правда там предложений немного.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.