Почему банкирам так сильно нравятся дата-центры?🤔

Это новая версия того, что они всегда сильно любили — стабильную, регулируемую электроэнергетику. Только теперь с гораздо лучшими условиями.



Государство долго не давало нормально поиграть в этот сектор. После Enron-скандала и калифорнийского энергетического кризиса регуляторы закрутили гайки. Финансисты были вынуждены довольствоваться скромными доходностями в традиционной генерации. А тут появился новый, сильно прожорливый потребитель — ИИ-дата-центры. И всё изменилось.

Как сейчас оценивают дата-центр умные ребята (KKR и другие)?:

Другие мнения по рынку и отдельным компаниям можете увидеть раньше остальных в моем тг канале t.me/vt_invest_management.

Выручка = законтрактованные МВт × ставка за кВт × 12

NOI (чистый операционный доход) = выручка − опер. расходы − содержание объекта

Затраты на электроэнергию почти полностью перекладываются на арендатора по схеме take-or-pay (плати или откажись). Поэтому NOI получается гораздо чище, чем кажется на первый взгляд. 

Дальше считается стабилизированная EV = NOI / exit cap rate + стоимость пайплайна.

Exit cap rate здесь — спред к кредитному рейтингу. Чем длиннее контракт и чем сильнее арендатор (Microsoft или Amazon), тем ниже cap rate. 15-летний take-or-pay от AAA-клиента творит чудеса со стоимостью. 

Стоимость пайплайна — отдельная песня. Незастроенная земля с уже согласованными мощностями в регионах с дефицитом может стоить дороже, чем работающий дата-центр. Потому что это опцион на будущий рост.

Модель простая: построил → стабилизировал → продал долгосрочный аннуитет фондам и суверенным деньгам.

А теперь самое вкусное.

В 40 штатах США коммунальные компании теперь могут через механизм CWIP (Construction Work In Progress) ЗАРАНЕЕ включать затраты на ещё не построенные электростанции и линии в тариф. Домохозяйства и бизнес уже сейчас платят за мощности, которые появятся только в 2027-29 годах.

Это почти беспроцентное финансирование — мечта любого банкира. Дата-центры дали фондам и банкам вернуться в любимый ими регулируемый бизнес, но уже с более высокими доходностями и меньшим политическим риском.

Государство снова открыло дверь. Только на этот раз — гораздо шире.