«Недвижимость всегда растёт» — давайте посмотрим на цифры. Без эмоций.

Привет, друзья.

Есть убеждение, которое я слышу примерно раз в неделю. От клиентов, от знакомых, иногда от людей с экрана. Звучит оно примерно так:

«Недвижимость всегда растёт. Это самое надёжное вложение. Деды так делали, и правильно делали.»

Сразу скажу: я не против недвижимости. У меня самого 70% рублёвой части портфеля — это коммерческая недвижимость. Так что я не тот человек, который будет говорить «недвижимость — зло».

Но «всегда растёт» — а вот и нет. Давайте разбираться.

Москва 1995-2000: когда «надёжный актив» падал в два раза

Возьмём московский рынок. Он самый показательный, потому что здесь рост за последние 30 лет был максимальным по стране.

В 1995 году типовая московская квартира стоила около 40 000-50 000 долларов. Казалось — растёт, всё идёт в гору. Но в 1998 году грянул дефолт. Рублёвые зарплаты обесценились, спрос рухнул. К 2000 году та же квартира стоила уже около 20 000-25 000 долларов.

Падение в реальном выражении — примерно в два раза за пять лет.

Что это значит? Если вы купили в 1995-м и вам срочно понадобились деньги в 1999-2000-м — вы зафиксировали убыток в 50%. В «самом надёжном активе».

Кризис 2008-2009: повторение пройденного

После дефолта рынок восстановился и разогнался. К 2008 году московская недвижимость летела вверх как ракета. Квартиры в новостройках раскупали по ценам, которые сегодня кажутся смешными только потому, что потом выросло ещё больше.

Но пришёл 2008-й.

Рублёвые цены упали примерно на 30-35% за 2009-2010 годы. В долларах — ещё глубже, потому что рубль одновременно ослаб. Те, кто брал ипотеку в валюте под «надёжный актив» — вы помните эти истории. Они закончились очень плохо для многих семей.

Рынок восстановился. Но это заняло 3-4 года. И те, кому нужно было продать именно в этот период, продавали в минус.

2014-2016: удар по рублёвым ценам через курс

Здесь история немного другая, но не менее показательная.

В рублях московские квартиры в 2014-2016 годах почти не падали. Даже чуть росли номинально. Люди радовались: «Вот видите, недвижимость держится!»

Но в долларах картина другая. Курс за 2014 год вырос с 33 до 67 рублей за доллар. То есть рублёвая недвижимость в валютном выражении обесценилась ровно вдвое.

Если вы копили в долларах, конвертировали и купили квартиру в 2013-м — к концу 2014-го ваш актив стоил вдвое меньше в той валюте, в которой вы считаете реальное богатство.

Это не падение? Это очень даже падение.

А что с регионами?

Москва — это лучший сценарий. Самый ликвидный рынок, самый высокий спрос.

А теперь представьте небольшой моногород где-нибудь в Сибири или на Урале. Закрылся крупный завод или сократил производство — и рынок недвижимости там просто умер. Не упал на 30%, а именно умер. Квартиры там продаются за 300 000 — 500 000 рублей. Те же квартиры 20 лет назад стоили примерно столько же, только рубль тогда был другим.

Реальная доходность — минус инфляция за 20 лет. Это не инвестиция. Это замороженные деньги, которые ещё и тают.

Таких городов в России сотни.

Считаем честно: что реально принесла недвижимость за 30 лет

Возьмём лучший сценарий. Москва. Купили квартиру в 1995 году за 50 000 долларов. Продаёте сейчас за 250 000 долларов (примерно, для типовой квартиры в хорошем районе).

Рост в 5 раз за 30 лет. Звучит неплохо?

Считаем среднегодовую доходность. Формула сложного процента: 50 000 × (1 + x)^30 = 250 000. Решаем: x ≈ 5,5% годовых в долларах.

За 30 лет. В долларах. До вычета расходов.

А расходы — это налог на имущество, коммунальные услуги если сдавали, ремонты (минимум раз в 10-15 лет), комиссия риелтора при продаже (2-3%), налог с продажи если владели менее 5 лет.

После всех расходов реальная доходность будет в районе 4-4,5% годовых в долларах.

Для сравнения: американский индекс S&P 500 за тот же период — с 1995 по 2025 год — показал около 10-11% годовых в долларах. Без единого ремонта, без налога на имущество, без хлопот с арендаторами.

Это не значит, что недвижимость плохая. Это значит, что «всегда растёт» и «лучшая инвестиция» — разные утверждения.

Ещё один честный момент: ликвидность

Акцию можно продать за секунду. Нажал кнопку — деньги на счёте.

Квартиру — в лучшем случае за месяц. Обычно за 2-3 месяца. Если рынок стоит — за полгода и дешевле рыночной цены.

В кризис 2008-2009 года многие квартиры висели в продаже по 6-12 месяцев. И продавались с дисконтом 15-20% к докризисной цене. Потому что покупатель понимал: у продавца нет выхода, надо продавать.

Ликвидность — это не абстракция. Это деньги в нужный момент. И у недвижимости с этим серьёзная проблема.

Тогда зачем вообще недвижимость?

Хороший вопрос. Я держу её в портфеле — значит, считаю нужной.

Она работает, когда:

• Покупаете коммерческую с хорошим арендным потоком. Денежный поток компенсирует низкую ликвидность.
• Используете как защитный актив на случай высокой инфляции — физический актив не обесценивается до нуля.
• Работаете с рынком, который вы знаете лично. Не абстрактные квадратные метры, а конкретный объект в конкретной локации с понятным спросом.
• Есть горизонт 10+ лет и нет необходимости в ликвидности.

Но «купи квартиру и она всегда вырастет» — это не стратегия. Это надежда.

Что реально работает на длинном горизонте

За 28 лет в инвестициях я пришёл к простой вещи: диверсификация — не модное слово, а математика.

У меня сейчас 50% портфеля в валютных активах (акции, фонды, крипта) и 50% в рублёвых. Из рублёвых 70% — коммерческая недвижимость, 20% — займы под залог, 10% — акции и облигации РФ.

Займы под залог недвижимости — это отдельный разговор. Там доходность около 30% годовых в рублях. Это не банковский вклад и не квартира «в надежде на рост». Это конкретный денежный поток с залоговым обеспечением.

Если интересно, как это работает — я веду сделки вместе с подписчиками. Вход от 50 000 рублей. Всё прозрачно: условия, залог, документы.

Подробности и вход в сделки: max.ru/join/GtOQTLcdIZPMH6ssvRe0am9RJWRSav2OSc6rn55-V24

И последнее

Если вы уже читаете этот канал — вы явно не из тех, кто верит каждому мифу на слово. Вам важны цифры, логика, реальный опыт.

Именно про это здесь и пишу. Подпишитесь, чтобы не пропускать разборы — следующий будет про то, почему «надёжный банковский вклад» тоже не такой надёжный, если считать честно.