🏢 ЦИАН в эпоху дорогих денег - МСФО 2025
Как выживают крупные порталы недвижимости, когда ставка Центробанка бьет рекорды, а ипотека стала практически недоступной? Ответ дает финансовый отчет ЦИАН за 2025 год. Дела у IT-гиганта идут отлично, хотя на горизонте и собираются тучи. Разберем этот отчет простым языком и поймем, стоит ли сейчас покупать акции компании.
💰 Реальные деньги против бумажной прибыли
Когда финансисты изучают отчетность, первое, на что они смотрят — разница между «бумажной» прибылью и реальными деньгами на счетах. За 2025 год чистая прибыль составила 2,86 млрд рублей, но реальных «живых» денег бизнес сгенерировал значительно больше — свыше 4,3 млрд.
Секрет кроется в модели бизнеса. Застройщики и риелторы платят платформе за размещение объявлений авансом. Компания получает деньги в кассу еще до того, как окажет услугу. По сути, клиенты сами бесплатно кредитуют платформу. К тому же затраты ЦИАН на серверы и программы составили всего 1% от выручки. Почти все заработанное оседает на счетах в виде чистой наличности.
🏦 Жизнь на проценты и убыточная ипотека
Пока большинство российских предприятий страдает от высокой ключевой ставки ЦБ (около 15%) и отдает огромные суммы по кредитам, ЦИАН чувствует себя превосходно. У компании вообще нет долгов. Зато есть «подушка безопасности» — более 6,1 млрд рублей свободных денег.
Что делает менеджмент с такой суммой? Размещает ее на депозитах. В 2025 году ЦИАН заработал 1,9 млрд рублей просто в виде процентов по вкладам! Половину прибыли до налогов принесли не объявления о квартирах, а банковские проценты.
Однако внутри бизнеса дела идут неравномерно. Основное направление — доска объявлений — работает с высочайшей рентабельностью. Риелторам нужно искать покупателей даже в кризис, поэтому они продолжают платить, а ЦИАН регулярно повышает цены.
Новые направления — ипотечный маркетплейс и сервисы онлайн-сделок — принесли убыток в 418 млн рублей. Причина ясна: из-за заградительных ставок люди перестали массово брать ипотеку. Нет кредитов — нет сделок, а значит, банки не платят платформе комиссии.
🧾 Налоговое цунами на горизонте
ЦИАН успешно переехал в Россию (Калининград), сняв риски инфраструктурной блокировки. Это позволило выплатить акционерам щедрые дивиденды — почти 6,5 млрд рублей из старых запасов.
Но теперь инвесторам стоит напрячься. С 2025–2026 годов IT-отрасль ждет рост налогов. Налог на прибыль вырос до 25%, льготный IT-налог подняли до 5%, страховые взносы взлетели до 15%. Вдобавок введен 3%-й сбор с доходов от интернет-рекламы. Математика говорит, что будущие свободные доходы компании неизбежно сократятся примерно на 15–20%.
⚖️ Вердикт: что делать с акциями?
ЦИАН — абсолютно надежный бизнес без риска банкротства. Но если вы ищете акции для быстрой прибыли, сейчас не время для покупки. Главный праздник с выплатой больших дивидендов прошел. Рынок недвижимости продолжит стагнировать, а новые налоги откусят прибыль. Текущая дивидендная доходность (около 9-10%) проигрывает гособлигациям (ОФЗ), дающим 14,5–15% годовых без рисков.
Итоговая рекомендация: если акции ЦИАН уже в вашем портфеле — просто держите их. Покупать новые бумаги имеет смысл только на сильных просадках биржи. Звездный час ЦИАН настанет, когда Центробанк подаст сигнал о снижении ставки. Ипотека подешевеет, убыточные сервисы выйдут в плюс, а акции получат мощный импульс к росту. До тех пор разумнее занять выжидательную позицию.
Данный текст не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Покупка или продажа ценных бумаг сопряжена с рисками. Автор выражает исключительно свое личное субъективное мнение.
