Квартиры под сдачу больше не в тренде: инвесторы выбрали новый способ вложиться в недвижимость

В 2025-2026 годах частный инвестор в России уходит от модели «одна инвестиционная квартира ради аренды» к более диверсифицированному и управляемому портфелю с акцентом на пассивный доход. На первый план выходит готовность делегировать принятие решений и операционную работу профессиональным управляющим, особенно у инвесторов с капиталом в диапазоне 5-15 млн руб., для которых самостоятельная покупка и управление недвижимостью становится слишком трудозатратной и низкодоходной.

Как меняется розничный инвестор

По данным опросов 2025 года, подавляющее большинство россиян — до 84% — хотят иметь устойчивый пассивный доход, а доля тех, у кого он уже есть, продолжает расти. В структуре инструментов заметно усиливаются решения, позволяющие получать регулярный денежный поток при минимальном участии самого инвестора: депозиты, облигации, фонды недвижимости и готовые стратегии под управлением профкоманд.

Инвестор с капиталом 5-15 млн руб. чаще не готов «жить в экселе» и заниматься объектом лично: ему важно, чтобы актив работал сам. Поэтому запрос смещается от единичной квартиры в аренду к финансовым продуктам с прозрачной отчетностью, понятным регламентом и профессиональным управлением рисками.

Почему модель «инвестквартиры» устаревает

Классический сценарий последних лет — покупка квартиры «под сдачу» — сталкивается с ограничениями: рост цен на жилье, налоговая нагрузка, простой без арендатора, расходы на ремонт и управление.

По итогам июня 2025 года стоимость долгосрочной аренды квартиры в Москве составила 85 тыс. руб. в месяц, снизившись за полгода на 6,5%. В январе 2026 года средний уровень годовой доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры составляет всего 6,1%. Показатель снизился по сравнению с январем 2025 года (6,6%).

При капитале 5-15 млн руб. полноценная диверсификация через жилую недвижимость фактически невозможна: речь идет максимум об одном объекте и высокой концентрации риска в одном районе и одном типе арендатора.

При этом альтернативные инструменты, в том числе фонды недвижимости, предлагают сопоставимую или более высокую доходность при меньшей операционной вовлеченности и более ровном денежном потоке. Логичный шаг для инвестора — перенести идею «квартира ради аренды» в профессионально управляемый формат коллективных инвестиций.

Рост спроса на пассивный доход

Исследования показывают, что не только растет доля россиян с пассивным доходом, но и усиливается дисциплина в управлении личными финансами: больше людей системно откладывают и инвестируют. При этом запрос на размер пассивного дохода сильно опережает текущий уровень: значительная часть инвесторов ориентируется на суммы от 50-100 тыс. руб. в месяц и выше, что делает одиночную квартиру малоэффективным решением для достижения целей.

Фонды недвижимости и другие структурированные продукты позволяют встроить пассивный доход в долгосрочный финансовый план, при этом сам инвестор переводит управление объектами, арендаторами и ремонтами в плоскость профессиональной управляющей компании. Для аудитории с капиталом от 5 млн руб. этот переход становится естественным этапом взросления инвестиционной стратегии.

Новые стандарты

На фоне высоких ставок и инфляционных рисков особое внимание привлекают фонды индустриальной недвижимости, работающие со складами, логистическими комплексами, производственными объектами и дата‑центрами. Для частного инвестора это возможность «зайти» в крупный сегмент рынка, который недоступен в формате прямой покупки: единичный склад или ЦОД стоят миллиарды рублей, а ЗПИФ позволяет участвовать в таком проекте через покупку паев.

Индустриальная недвижимость в России выигрывает от сочетания дефицита качественных объектов и устойчивого спроса со стороны крупных арендаторов, работающих в реальном секторе и цифровой экономике. Это формирует более предсказуемый поток арендных платежей и потенциал роста стоимости самих объектов по мере развития логистики и онлайн‑сервиса.

Например, ЗПИФ «Рентал ПРО» — фонд индустриальной недвижимости, ориентированный на инвестиции в склады, индустриальные комплексы и технологичные объекты, включая дата‑центры, изначально «заточен» под задачу пассивного дохода: он формирует портфель объектов и обеспечивает инвестору ежемесячные выплаты. С точки зрения доходности фонд уже показывает результаты, опережающие в среднесрочной и долгосрочной перспективе депозиты и многие облигационные стратегии. Дополнительный драйвер — потенциал роста стоимости паев на горизонте снижения ключевой ставки и удорожания качественных индустриальных активов.

Главный тренд 2025-2026 годов — переход от идеи «я сам во всем разберусь» к модели, где частный инвестор выстраивает систему пассивного дохода через набор профессионально управляемых инструментов. ЗПИФ индустриальной недвижимости в этом наборе занимает место «цифровой» инвестиционной квартиры: обеспеченный активами, с регулярными выплатами, но без операционного участия.

📌 Читать полностью на Finam.ru

✅ Подписывайтесь на телеграм-канал Финам Инвестиции и Торговые сигналы, а также на наш канал в MAX