Девелоперские ЗПИФ, как инструмент кратного роста капитала на примере Термального комплекса «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ»
Данная информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.
На сегодняшний день на Московской бирже, да и в целом на рынке, очень мало действующих девелоперских ЗПИФ недвижимости. Поэтому большинству аналитиков и инвесторов, ввиду отсутствия опыта работы с подобными ЗПИФ, очень сложно правильно их оценивать.
Девелоперские ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) позволяют инвесторам участвовать в масштабных девелоперских проектах с порогом входа ниже, чем при покупке целого объекта, показывая при этом высокую доходность и юридическую защищенность.
Как работают девелоперские ЗПИФы?ЗПИФы позволяют привлекать средства от инвесторов для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.
Главная особенность ЗПИФ заключается в том, что инвесторы покупают паи фонда, а за счет привлеченных средств идет финансирование строительства, развитие инфраструктуры и дальнейшая эксплуатация объекта.
Одним из ярких примеров использования ЗПИФ в инвестиционной стратегии является проект — Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ».
Проект «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ» — это термальный комплекс, который расположен в Москве, в районе ЖК «Скандинавия». Для реализации проекта был создан ЗПИФ «Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ СКАНДИНАВИЯ», который был сформирован с целью финансирования строительства термального комплекса, а также для обеспечения долгосрочной эксплуатации объекта.
В составе имущества фонда:
Компания, владеющая бизнесом термального комплекса;
Строящееся здание;
Земельный участок площадью 1,07 га, расположенный в шаговой доступности от метро.
, 1 кв. м коммерческой недвижимости в районе ЖК «Скандинавия» (Москва, в 7 минутах пешком от метро Потапово) без ремонта и оборудования, со сроком сдачи в III кв. 2026 — IV кв. 2027 года, продается по цене 300-500 тыс. руб. за кв. м.
Стартовая цена продажи 1 кв. м в ЗПИФ «Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ СКАНДИНАВИЯ» определена с небольшим дисконтом к себестоимости себестоимости строительства термального комплекса в размере 236,9 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, при общей площади термального комплекса в 5700 кв. м, стоимость 100% объекта на старте продаж составила 1,35 млрд руб. При количестве паев в ЗПИФ — 253,6 тыс. шт. начальная цена пая была установлена на уровне 5323 руб.
Прогнозируемая стоимость после завершения строительства
На сегодняшний день коммерческая недвижимость в этом районе, с более длительными сроками сдачи, продается по цене до 500-650 тыс. руб. за кв. м. После завершения строительства ожидается, что стоимость таких помещений увеличится минимум на 15%, что эквивалентно 575-747,5 тыс. руб. за кв. м.
Важно отметить, что, несмотря на больший процент полезной площади у выставленных на продажу объектов, в указанную цену не входят:
Затраты на ремонт и оборудование;
Земельный участок площадью 1,07 га (рядом с метро);
Стоимость готового бизнеса.
Таким образом, можно с уверенностью ожидать, что рыночная цена квадратного метра действующего термального комплекса будет превышать 575-747,5 тыс. руб./ кв. м.
Прогнозируемая стоимость ЗПИФ по методу «рыночной стоимости»При цене продажи 1 кв. м. готового термального комплекса в диапазоне 575-747,5 тыс. руб./кв. м. с общей площадью 5700 кв. м, стоимость имущества ЗПИФ после сдачи комплекса в эксплуатацию будет составлять от 3,277 до 4,26 млрд руб. Следовательно, для 253,6 тыс. паев стоимость пая после сдачи комплекса в эксплуатацию может варьироваться от 12 922 до 16 800 руб. за пай.
Прогноз по методу «ГАБ» (готовый арендный бизнес)Согласно общепринятому методу оценки стоимости готового арендного бизнеса (ГАБ), рыночная цена фонда при выставлении на продажу обычно составляет 10 EBITDA.
Прогнозируемая EBITDA термального комплекса в 2027 году составит 350-518 млн руб.
Таким образом, стоимость термального комплекса в 2027 году может составить 3,5-5,18 млрд руб., что эквивалентно 13 800 – 20 400 руб. за пай.
Прогнозная доходность для инвесторовНа 27 февраля 2026 года стоимость пая составляла 6900 руб.
С учетом прогноза роста стоимости пая до 12 922-20 400 руб. к концу 2027 года, прогнозная доходность для инвесторов может составить от 47% до 107% годовых
При таких вводных апсайд проекта выглядит крайне привлекательно.
Заключение
*Информация в статье носит ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Паи ЗПИФ доступны только для квалифицированных инвесторов и ограничены в обороте. Количество паев ограничено и регулируется правилами доверительного управления. Результаты прошлого не гарантируют доходность в будущем. ООО «Инвестиционная система» не несет ответственности за убытки от инвестирования в паи ЗПИФ.
