Парус Триумф - покупать или нет. Попытка в аналитику

До недавнего времени не покупал сабж. Экспозицию на торг метры делал только через Акцент 4, тем не менее в фокусе всегда держал, ибо фонд от Паруса игнорировать не правильно.
Основных МИНУСОВ у Триумфа два если кратко: 1) Локация — терра инкогнита. 2) Отсутствие внятной аналитики от УК.
Посещение умирающего Июня не отвратило от риска лезть в неизвестный актив, но возымело обратный эффект, ибо наглядно показало, что даже в таких трэшовых условиях есть арендаторы, которым ТЦ нужен.Но покупать только на ощупь не наш метод, поэтому вооружившись Яндекс картами и Gemini, попытался как мог, понять что там, в неизвестном Триумфе ))

Итак, какие ПЛЮСЫ вижу.

1. Фонд от лидера рынка ЗПИФ. Такого уровня взаимодействия с инвесторами как у Паруса, нет ни у какой УК даже близко. Про новый ЛК я вообще молчу — это просто ягодка. Кстати тот же Акцент не всегда отвечает в тг на сложные вопросы. Уходят от ответа, молчат )
2. Единственный ТЦ такого размера в центре Саратова, а земля в центре более чем миллионной агломерации всегда будет в дефиците и дорого стоить. Выясним что есть центр. Gemini выдал следующее. Центр Саратова — это историческая и деловая часть города, сосредоточенная преимущественно во Волжском и Фрунзенском районах. Главной достопримечательностью является пешеходный проспект имени П.А. Столыпина («Саратовский Арбат»), а ключевыми улицами — Московская, Радищева и Советская и набережная Космонавтов. Наш ТЦ находится в одном квартале от ул. Московской — мэтч, действительно объект в центре.
3. Согласно п. 2 за центр города можно условно принять область, ограниченную улицами Московская, Радищева и Советская. Смотрим где находятся конкуренты сопоставимого размера, относительно центра, то есть условной области на карте, образованной этими 3 улицами.  Вот список: Галерея Тау (102000 кв.м) Оранжевый (54000 кв.м) Мой Новый (50000 кв.м) Happy молл (77000 кв.м).  Видим что какие-то конкуренты находятся просто далеко, а какие-то очень далеко от центра. Триумф по локации действительно имеет огромное конкурентное преимущество перед сопоставимыми собратьями.
4. ТЦ такого размера как ТРМ сейчас дорого и рискованно строить. Читал высказывания нескольких экспертов, сходящихся во мнении, что если ставить цель покупки ТЦ, то  гораздо проще купить готовый с арендаторами, например у банка, чем связываться с рисками строительства, наполнения и эксплуатации. То есть новые ТЦ большого размера вряд ли появятся, но при этом Саратов по обеспеченности торговыми метрами на 1000 жителей, далеко не лидер среди прочих городов РФ.
5. Торг центр находится всего в 1 км от ЖД Вокзала  — огромного источника трафика. Для гостей Саратова, приезжающих на поезде — ТРМ будет единственным ближайшим вариантом большого и приличного ТЦ
6. Уникальные арендаторы и нулевая вакансия  — тут без комментариев, итак все понятно.
7. Большой подземный паркинг  — смотрел на фото и удивился размеру, это особенно ценно для центральных локаций, с их дефицитом парк мест. Паркинг такого размера, где легко можно найти место, всегда будет привлекать автотрафик
8. Много хороших отзывов на Яндексе.- общая оценка в моменте — 5
9. Новые выпуски активно раскупаются и скоро их не будет совсем, а долг фонда станет нулевым. У того же акц4 кстати основной минус — это большая долг нагрузка. После ухода новых паев из стакана, продающихся по РСП, возможен сценарий спекулятивного роста и будет грустно не быть пассажиром, если состоится поход прайса на север
10. Ну и последнее - фактор Макса, который будет поддерживать цену паев Триумфа, если они будут понижаться до РСП, ибо по правилам паи могут залетать в Макс по РСП или ниже

В общем без фанатизма начал собирать позу в ТРМ. Риск есть конечно, но я считаю этот риск разумным.
Не ИИР. Если есть среди читающих люди, хорошо знающие Саратов — ваши комменты были бы неоценимы.