Есть ли риск кризиса в стройке на самом деле?

Рынок в очередной раз показал, как быстро частная корпоративная новость может быть прочитана как сигнал к упадку всего сектора. Запрос Самолета на льготное финансирование в размере 50 млрд руб. мгновенно запустил волну обсуждений о возможном долговом кризисе у девелоперов. 

Однако если детально проанализировать операционные и финансовые метрики компаний, то тут речь идет скорее о специфике бизнес-модели конкретного эмитента, нежели о признаках общеотраслевого кризиса – ниже в посте постараемся доказать почему.

Что произошло?

На текущий момент акции Самолета торгуются в диапазоне 855 рублей+-. Это означает, что после первичного шока цена все еще остается примерно на 12–13% ниже цены открытия того дня. Рынок, по сути, зафиксировал более высокий риск-профиль компании и пока не готов его пересматривать.

Принципиально важно, что крупнейшие и наиболее устойчивые игроки рынка –ПИК, Группа ЛСР и Группа Эталон –на фоне новости от 4 февраля остались относительно малоподвижными.

С момента публикации информации об обращении Самолета за льготным финансированием их акции корректировались всего в диапазоне 1,5–3%, что укладывается в обычную рыночную волатильность и не носит характер стрессовой распродажи. Возникает закономерный вопрос – почему?

Чувствительность к ставке и структура спроса

Самолет исторически рос за счет массового сегмента, где спрос максимально зависит от ипотеки. В 4 кв. 2025 года доля ипотечных продаж у компании достигала 72%. При этом льготная ипотека формирует около 80% всех ипотечных сделок, а ее ужесточение напрямую бьет по объемам продаж. Как итог – Самолет стал единственным публичным девелопером, показавшим снижение продаж в 2025 году.

Продажи застройщиков  в 2025 год показали разную динамику. Так, если у Самолета продажи упали на 4%, то компании с менее ипотечной моделью показали рост: Группа ЛСР прибавила +17%, а Группа Эталон +5%. Это важный маркер, т.к проблема не в секторе, а в концентрации на самом чувствительном сегменте.

Переориентация в сторону более устойчивых сегментов

На фоне сжатия спроса в комфорт-классе многие девелоперы начали смещаться в бизнес- и премиум-сегменты. Эталон здесь выглядит достаточно показательно – доля бизнес- и премиум-класса у компании выросла до 74% продаж. Такой сдвиг снижает зависимость от ипотеки и повышает устойчивость денежных потоков.

Но подобный маневр возможен только при наличии качественного земельного банка в Москве и Санкт-Петербурге. Самолет же исторически инвестировал в более доступные локации, что ограничивает его возможности быстро адаптироваться под структуру спроса.

Финансовая устойчивость

Еще один ключевой индикатор –покрытие проектного долга средствами на эскроу. У Самолета этот показатель около 70% при среднем по рынку ~71%. У Эталона и ПИК –порядка 85%, у ЛСР –около 1,2х. С покрытием у всех более менее выглядит все стабильно.

Какой вывод можно сделать?

Новости от Самолета по факту вызвали чрезмерно эмоциональную реакцию – акции и облигации компании заметно просели, а заодно под давлением оказались и бумаги других девелоперов.

И здесь как раз появляются отдельные идеи. Бонды ЛСР сегодня дают доходность порядка 18–19%, а Эталон предлагает зафиксировать привлекательное сочетание риска и доходности на несколько лет с купоном около 21%. При этом сам сектор недвижимости остается системно значимым, что добавляет уверенности в их бумаги.