Торговые ЗПИФ - сравнение
В условиях высокого уровня инфляции эффективное лекарство — это офисные и торговые метры. Что купить из последних ?
У Активо есть пара годных фондов, но они не торгуемые — мимо.
Есть Атриум и Перловский от Велеса.
У Атриума все норм, но помещение одно и один арендатор. Перловский — неплохой объект. Но доходность низкая. В принципе в умелых руках ТЦ мог бы быть конфеткой, но это не про текущее управление в стиле “итак сойдет”.
САБ3 от СФН. Отличный ТЦ Речной внутри. Но это не монофонд, а солянка с БЦ и складами, при этом инфы около 0. Купил его на падении, что называется “на ощупь”, несколько раз посетив объект.
Парадокс, но САБ3, купленный таким способом дает мне макс дивдоходность среди прочих ЗПИФ портфеля. Больше 14% после НДФЛ. Причем эти выплаты могут изрядно подрасти в будущем на ротации. Ключевое слово “могут”, ибо все на уровне догадок и предположений.
Триумф. С большим уважением отношусь к Парусу — лидеру на рынке ЗПИФ. Самые большие позиции моего портфеля — это фонды Паруса, но ТРМ пока нет. УК выдвигает тезис о том, что это лучший ТЦ в агломерации, ибо центральное расположение и уникальный набор арендаторов. А новые комплексы строить дорого и рискованно. В принципе звучит убедительно, но остается много вопросов. Зона охвата, платежеспособность домохозяйств, анализ конкурентов и тд. В общем объект пока под наблюдением — жду больше аналитики.
Остается Акцент 4 с ТЦ Сокольники, который как и САБ3 есть в портфеле.
Минус — большая долговая нагрузка.
Но в этом году УК планирует ее если не обнулить, то изрядно уменьшить за счет продажи доп выпуска. КМК, 1,2 ярда — сумма подъемная и все может пройти нормально при должном умении.
Представляю в тг рекламные посты вроде “Частичка Сокольников в вашем портфеле” ))
Если серьезно, то за реконцепцию сего объекта Акцент получил несколько отраслевых наград.
В финмодели привлекла строчка “Выплата доходности от арендных платежей”. В 2026 по прогнозу 233 млн, а в 2027 уже 305 млн. Рост на 30%. Понятно что не гарантия, но я задумался.
Про локацию можно написать одним словом — превосходная. А если подробнее — две линии метро, прямо на пересечении которых сидит здание (Сокольническая и БКЛ). При этом в 400м находится МЦД D3 Митьково, и все это добро смотрит на магистральную Русаковскую улицу. Ну и в 800м ТТК, как вишенка не торте.
Еще мне импонирует то, что Акцент держит руку на пульсе рынка. К примеру они уловили тренд на постепенный уход жителей столичных агломераций от домашнего приготовления пищи к концепции питания в общественных местах и создали на этой почве нового якоря в виде Гастропространства кухонь мира.
И напоследок — сия локация понятная. Что далеко ходить — физически иногда здесь бываю. Вижу что происходит и с самим объектом и с арендаторами. Пока все нравится — работой УК доволен, выплатами тоже (не САБ3, но жить можно) )
PS Не ИИР. На истину не претендую…
