Обзор ЗПИФН Акцент IV: цифры, которые нельзя игнорировать инвестору

По просьбе читателя в комментариях на Smart-lab решил разобрать ЗПИФ недвижимости «Акцент IV» (для квалифицированных инвесторов). В интернете уже есть несколько разборов: основные характеристики фонда, анализ объекта, комиссии, плюсы и минусы. Каждый обзор хорош по-своему, но я хотел бы проанализировать фонд с другой стороны, а именно — финансовой модели. Постараюсь не повторяться с коллегами, поэтому кратко и по делу.

Финансовая модель фонда базируется на консервативной стратегии CORE, предполагающей переход от заемного финансирования к модели прямого владения активом через дополнительную эмиссию паев. Среднегодовая прогнозируемая доходность на период 2026–2030 гг. заявлена на уровне 24%, из которых 12,7% составляет арендный поток, а 11,2% — прирост стоимости активов.

ℹ️ Основные характеристики

• Основной актив: ТЦ «Сокольники». Год постройки/реновации: 2009/2021
• Частота выплат: ежемесячно
• Срок действия фонда — до 31 июля 2068 года
• Комиссии: 1% от СЧА + до 15% от арендного дохода

✅ Сильные стороны

Стабильный денежный поток. Главным преимуществом является 100% заполняемость объекта (ТЦ «Сокольники») с ноября 2022 года. Это обеспечивает стабильный поток выручки от аренды.

Защита от инфляции. Выручка от аренды защищена от инфляции за счет ежегодной индексации ставок и привязки к товарообороту арендаторов.

Снижение долговой нагрузки. Модель предусматривает полное погашение кредита перед банком ВТБ в 2025–2026 гг. на сумму 1,26 млрд руб. Это позволит направить средства, ранее уходившие на обслуживание долга (более 122 млн руб. процентов только в 2025 году), на выплаты пайщикам.

Оптимизация налоговой и юридической структуры. В 2027 году планируется ликвидация промежуточного ООО и передача актива напрямую в ЗПИФ, что обычно повышает налоговую эффективность распределения дохода.

⚠ Слабые места

Зависимость от допэмиссии. Модель критически зависит от дополнительной выдачи паев на сумму 1,26 млрд руб. в 2025–2026 гг. Если капитал не будет привлечен в полном объеме, фонд не сможет погасить кредит, что сохранит высокую нагрузку по выплате процентов (ставка фиксированная).

Относительно короткий средний срок аренды. Средневзвешенный срок аренды составляет 3,4 года. Это создает риск ротации крупных арендаторов в краткосрочной перспективе, что может потребовать дополнительных коммерческих расходов для удержания нулевой вакансии.

Чувствительность к цене входа. Модель крайне чувствительна к цене покупки пая. Если инвестор заходит по цене 1 450 руб. вместо базовых 1 322 руб., его прогнозируемая доходность падает с целевых 24% до 20,1%.

Заниженное вознаграждение УК. В консолидированном прогнозе расчет ведется исходя из 8% от доходности пайщиков. Однако в примечаниях указано, что согласно ПДУ вознаграждение составляет 15% с возможностью понижения. При увеличении комиссии с 8% до 15% чистый доход на пай снизится примерно на 8,2%.

📌 Выводы

Финансовая модель ЗПИФ недвижимости «Акцент IV» демонстрирует высокий потенциал доходности благодаря стабильной аренде ТЦ «Сокольники», защите от инфляции и снижению долговой нагрузки.

Однако реализация этой стратегии критически зависит от успеха дополнительной эмиссии паев в 2025–2026 гг. и выбора цены входа для инвестора. Короткий срок аренды и возможное увеличение вознаграждения УК добавляют риски, которые нельзя игнорировать.


Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.