🏢 Недвижимость без головной боли: почему ЗПИФы стали новым «тихим убежищем» для частных инвесторов
За последние годы я все чаще вижу один и тот же запрос: «Хочу недвижимость в портфеле, но без ипотеки, ремонтов и нервов».
И вот здесь рынок наконец дал внятный ответ. ЗПИФы коммерческой недвижимости перестали быть экзотикой и начали превращаться в массовый инвестиционный инструмент — в том числе для неквалифицированных инвесторов.
📈 Что вообще происходит с рынком ЗПИФов
Сейчас мы догоняем мировую практику. В США аналоги ЗПИФов (REIT) существуют с 60-х годов. В России рынок долго был нишевым, но в 2020-х он буквально «выстрелил».
Факты говорят сами за себя:
✔️ за последние 5 лет рынок ЗПИФов недвижимости вырос в 3 раза;
✔️ только за III квартал 2025 года СЧА фондов недвижимости для неквалов увеличилась на 9% и достигла ₽158 млрд.
Это уже не эксперимент, а устоявшийся тренд.
🛡 Почему деньги идут именно сюда
Причина проста — усталость от неопределенности. Депозиты теряют привлекательность, акции дергаются, облигации зависят от цикла. Инвесторы интуитивно ищут якорь — актив, который:
✔️ не может обнулиться за день;
✔️ защищает от инфляции;
✔️ дает прогнозируемый денежный поток.
Недвижимость идеально закрывает эту потребность. «Кирпичи» не исчезают, а ЗПИФ позволяет отделить владение от управления — вы инвестируете, а не работаете риэлтором.
💯 Почему сейчас продукт стал по-настоящему качественным
Рынок изменился не только количественно, но и качественно. На него пришли:
✔️ крупные управляющие компании;
✔️ институциональный подход;
✔️ прозрачные стратегии и понятные правила игры.
Фонды перестали быть «черным ящиком». Сегодня пай можно купить в пару кликов через банковское приложение — по сути, это фиджитал-продукт: реальный актив + цифровая оболочка.
Именно эта простота и удобство сделали ЗПИФы массовыми.
⚖️ Роль регулятора: тихо, но по делу
Центробанк за последние годы аккуратно донастроил инфраструктуру:
✔️ фонды для неквалов теперь могут быть до 15 лет;
✔️ для квалов — до 49 лет;
✔️ жестко ограничены риски и комиссии.
В результате появился инструмент, с которым можно планировать долгий горизонт, а не играть в спекуляции.
💰 Почему ЗПИФ лучше «квартиры под сдачу»
Здесь я всегда предлагаю простой мысленный эксперимент.
Возьмем ₽2 млн. Что вы реально можете купить на эти деньги в Москве или области?
❌ Квартира — нет.
❌ Коммерция — почти всегда высокий риск.
ЗПИФ решает эту проблему:
✔️ вход — от ₽1 000 за пай;
✔️ доступ к объектам, которые в одиночку не купить;
✔️ профессиональное управление;
✔️ федеральные арендаторы.
И главное — настоящая пассивность. Сдача квартиры — это не инвестиция, а вторая работа. ЗПИФ — это именно финансовый инструмент.
По цифрам:
❌ квартира: 3,5–5% годовых;
✔️ ЗПИФы недвижимости: в среднем 10–13%, а в ряде стратегий — потенциал до 20% годовых к горизонту.
🏠 Какие сегменты недвижимости выглядят интересно
Важно понимать: рынок не падает — он нормализуется.
1️⃣ Склады. После перегрева 2021–2024 годов сектор остыл, но базовый спрос никуда не делся. Логистика — критическая инфраструктура экономики.
2️⃣ Торговая недвижимость. ТЦ адаптировались: локальные бренды, районные форматы, встроенные помещения.
3️⃣ Офисы. Главный драйвер 2025 года. Доля сделок — 32% рынка, рост аренды в классе А — до +25% год к году. Отдельно отмечу формат офисов «в нарезку» — он делает сегмент более гибким и ликвидным.
Вывод простой: плохих сегментов сейчас нет. Есть хорошие и плохо подобранные активы.
🔍 Как я бы выбирал ЗПИФ недвижимости
Алгоритм всегда один и тот же:
1️⃣ Управляющая компания. Опыт, специализация именно на недвижимости, репутация.
2️⃣ Что внутри фонда. Локация, класс объекта, универсальность, срок жизни актива.
3️⃣ Арендаторы и договоры. Долгосрочные контракты, индексация, защита от досрочного выхода.
4️⃣ Правила фонда. Срок, комиссия, мотивация УК. Идеально, когда УК зарабатывает только если зарабатывает инвестор.
5️⃣ Ликвидность паев. Маркетмейкер, биржевые торги, понятный выход без «заморозки».
🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Культура финансов».
Подписывайтесь и забирайте подарок!
