Я в СССР мосты строил, а ты, девочка, кто такая? Или как мы построили 80 домов и заработали 13 млн за год
Когда говоришь – я собственник компании застройщика, кажется, что я очень богатый и влиятельный человек. В реальности под застройщиком вы представляете огромные фирмы, которые застраивают города.
А у нас, строителей частных домов, все не так гладко, как вам могло показаться.
В 2025 мы построили 15 домов в Екатеринбурге и области, получили от клиентов 120 миллионов ₽. Прибыль есть, но забрать ее мы не можем.
В статье расскажу, как устроена стройка частных домов сегодня.
Дисклеймер: статья написана автором блога на основе интервью с М. Морозовым, совладельцем строительной компании
Как мы зарабатываем на стройке
Итак, вы строите дом. Площадь 100 квадратов, цена 7 млн ₽.
Первым делом:
– Закупаем материалы.
Газоблок, арматура, бетон, кровля, утеплитель.
Это самая большая статья расходов, треть от всей суммы (около 2,38 млн).
Снабженец заказывает, привозят на участок.Дальше:
Фундамент, стены, крыша, фасад. Трое работают два месяца.
Отдаём около 1 млн.
Коробка готова.– Заходят подрядчики.
Окна, двери, отопление, электрика, септик, скважина. Это уже не наши ребята, нанимаем специалистов.
Ещё 840 тысяч.
И можно заезжать Параллельно платим своим. Прораб ездит на объект, проверяет. Снабженец возит материалы. Менеджер ведёт клиента, подписывает акты. Плюс мы, три собственника, тоже на зарплате.
Всего на команду уходит еще примерно 840 тысяч.
Остальное по мелочи: аренда офиса и склада, транспорт и бензин, спецтехника, маркетинг, налоги.
Считаем, что осталось.
Итого от 7 млн ₽ прибыли остается 770 000 ₽, это 11% от суммы договора.
Всего за 2025 год мы построили 15 домов. Выручка — 120 млн, чистая прибыль — 13,5 млн ₽.
Звучит неплохо. Пока не посмотришь на все проблемы.
Проблема №1: Банки
Чтобы строить дома, нужны две вещи: деньги и люди. Сначала про деньги.
Раньше было просто. Клиент брал ипотеку, получал деньги, переводил застройщику. Можно было за месяц оформить 20 ипотек, и тебе падало 120 миллионов. Дальше либо строил, либо нет. Много застройщиков, например, обманывали людей.
Плюс, банку было плевать, что в итоге построили. Акт подписали, и всё. Люди брали ипотеку «на дом», а строили два гаража под бизнес. Или автомойку. Мы в этом не участвовали, но такого было много.
С 1 июля 2024 года всё изменилось. Государство устало слушать жалобы жильцов, которых жадные застройщики оставили и без денег, и без жилья.
И были приняты меры.
Теперь деньги клиента лежат на специальном счёте в банке — эскроу. Ни клиент, ни застройщик их не заберут. Банк выдаёт застройщику кредит под 6% и платит по этапам: залил фундамент, проверка, оплата. Возвёл стены, проверка, оплата.
Чтобы работать по такой схеме, нужна аккредитация. Банк проверяет компанию: работают минимум два года, минимум 10 построенных домов с документами.
Не прошёл — не строишь по ипотеке.
Даже если прошёл, банк даёт кредитную линию с ограниченным лимитом. Новым компаниям — 5-10 млн. На эти деньги построишь два дома за год. Заработаешь около двух миллионов. Это не бизнес.
Знаю компанию, которая с лета 2024 пытается пройти аккредитацию. Конец 2025-го — банк до сих пор не пропускает. Работают за наличку: ищут клиентов без ипотеки. Таких мало, и все сбивают цены.
Нам повезло, мы подали документы в июне 2024-го, пока другие разбирались с новыми правилами. К сентябрю получили аккредитацию и начали заключать договоры на следующий год. К нам стали приходить клиенты от компаний, которые не прошли проверку.
Проблема №2: Рабочие руки
С деньгами разобрался, теперь нужны люди. Можешь получить кредитную линию, продать десять домов. Но если нет бригад, ничего не построишь.
Нанимать с улицы — рискованно. Можешь нарваться на тех, кто пьёт, ворует или строит кое-как.
Нам повезло. Один из трёх собственников сам из Узбекистана. Приехал как все на заработки, получил архитектурное образование и пошел с нами в строительный бизнес. У него есть выходы на людей, которые едут сюда за работой.
На фото коллеги-соучредители, руководитель строительных войск Илёс – справаСхема такая: чтобы привести новую бригаду, кто-то из действующих ребят должен их найти, порекомендовать, взять за них ответственность. Получается такая круговая порука, где один отвечает за другого. Если новички накосячат — стыдно будет тому, кто привёл.
Ребята к этому относятся серьёзно. Поэтому с рабочими руками у нас проблем нет.
Как устроена работа
Бригады приезжают в начале мая, уезжают в конце октября. За шесть месяцев зарабатывают по полтора миллиона, возвращаются к семье. Работают без выходных — сами не хотят простоев.
Живут в бытовках прямо на объектах. Внутри кухня, плитка, вода, холодильник. Готовят сами.
Для рабочего бытовые условия важны не меньше денег. Деньги он сразу не глядя отправляет семье. А где спать, что есть, есть ли вода — это ощущается каждый день.
Платим сдельно. Дом 100 квадратов — от 1 до 1,5 млн за коробку. Коробка — это фундамент, стены, крыша, фасад.
Строим из газоблока. Дерево у клиентов не вызывает доверия, кажется, что горит, гниет.
Кирпич для частных домов – это роскошный максимум. А газоблок — камень, но недорогой.
Деньги между собой бригады делят сами. Обычно в бригаде один старший лет 65 и двое молодых. Старший руководит, меньше работает физически, получает около 150 тысяч в месяц. Молодые работают руками и получают по 200-250 тысяч.
Люди работают с нами по три года. Первый год могли делать не идеально — к третьему уже мастера. Каждый сезон одна и та же работа: кладут газоблок. Невозможно класть его плохо, если делаешь это три года подряд и за тобой смотрит прораб.
Бывает забавное. Приезжает русская семья на участок, смотрит на бригаду скептически со стереотипами из Нашей Раши. А к концу стройки уже вместе шашлыки жарят, подкармливают ребят.
Единственная сложность — въезд. Ребят иногда разворачивают на границе.
Ок, запустился, нашёл людей. Дальше узнаёшь, что для многоквартирной девятиэтажки и частного домика законы одни и те же. Гарантии, приёмка, эскроу — всё по нормам многоэтажек. Только у тех, кто строит большие дома, бюджеты в миллиардах, а у нас дом за 7 миллионов. Отсюда следующие три проблемы.
Проблема №3: Отвечаешь за всё 5 лет
В многоквартирных домах гарантия не проблема. Ответственность распределена между генподрядчиком, субподрядчиками, проектировщиками, надзором. Есть страхование. Риски размазаны по большому бюджету.
В ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) та же гарантия ложится на одного, на тебя.
По закону ты обязан давать гарантию на дом – 5 лет. Даже если напишем в договоре «гарантия один год» — всё равно отвечаем пять лет.
Получается такой веселый калькулятор гарантии, где поставщики материалов, монтажники и др, дают нам гарантию в один год, а мы отвечаем перед клиентом пять лет.
Пример: на втором году отошёл утеплитель от фасада. Ремонт — 300 тысяч. Производитель скажет: вы криво смонтировали. Монтажник скажет: год прошёл. В итоге платить нам.
То же с окнами. Любая проблема на второй год нет ответственных, кроме нас.
Сейчас есть замечательные помогательные профессии среди юристов, где людям предлагают:
А давайте отожмем у жадного застройщика миллион?
500 тыс ₽ – тебе, 500 тыс ₽ – мне.
Пока не сталкивались. Но на счетах держим подушку безопасности — больше 10 миллионов, не забираем себе. Это запас на полгода: зарплаты, аренда, непредвиденное.
Проблема №4: Затянул сдачу — попал на деньги
Помните, я рассказывал, что банк даёт нам кредит на строительство по льготной ставке – 6%. Но есть условие: нужно закрыть эскроу-счёт за 12 месяцев. Не успел и ставка пересчитают по рынку.
Было 6%, стало 26%.
А не успеть за 12 месяцев легко.
Например, я тебе строю дом, и ты решил меня опрокинуть. Ты мне мотивированно говоришь, что отклонение по окнам чуть-чуть больше, чем положено. Я говорю:
Давай мы тебе поменяем окно?
Ты говоришь:
Нее, меняйте все окна или всю штукатурку.
Мы пытаемся с тобой договориться, ты не договариваешься. Мы присылаем акт на подпись, ты его не подписываешь. И затягиваешь сроки.
Мы не можем сдать дом и уходим в юридическую плоскость. В итоге мы должны либо из своих денег закрыть кредит по эскроу, либо наш кредит под 6% превращается в кредит под 26%.
А еще если в суде даже частично удовлетворяют требования истца, но есть заключение, что мы, как ответчик, проиграли, нас лишат аккредитации. И мы больше не можем строить с эскроу.
А 90% наших клиентов берут семейную ипотеку. Для нас потеря этих заказов равносильно закрытию.
При этом потерять аккредитацию можно даже за плохой отзыв на 2ГИС
У нас в Екб есть такие застройщики. Для банка мы маленький рынок, ему плевать на все эти наши обстоятельства. А у тебя 10 человек работает, тебе надо их содержать, а у тебя отзыв прилетел и тебя аккредитации лишили, что завтра делать непонятно.
Проблема №5: Заказчики
Но в целом покупатели частных домов хорошие. Нормальные, тёплые люди.
Особенно в небольших городах и посёлках — там вообще самые лучшие.В городе бывает потребительский терроризм:
«Не примем дом, давай 500 тысяч скидку, тогда подпишем акт».
Но на 10 договоров все равно один проблемный клиент. Это не наша статистика — общаемся с конкурентами, у всех так. Мы научились вычислять их на первой встрече.
Три признака проблемного клиента:
1. Пришёл от безысходности.
«Я объездил все компании, вы последние. Так бы не строился с вами, но сделка горит».
Нас выбрали не потому, что понравились, а потому что деваться некуда. Это звоночек.
2. Хамит с порога.
Менеджеру сразу на «ты»:
«Я в СССР мосты строил, а ты, девочка, кто такая?»
Невоспитанные люди так и будут дальше общаться. Я не допускаю, чтобы с командой так разговаривали.
3. Лезет в технологию, чтобы удешевить. Насмотрелся ютуба:
«Давайте стальную арматуру заменим на пластиковую».
Когда человек тянет дом в худшую сторону, лишь бы сэкономить — нам не по пути. Потому что он сэкономит, а спрос в итоге будет с нас.
У нас золотое правило: не работайте с мудаками. Если кажется, что клиент мудак — тебе не кажется.
Но иногда не вычисляем. Был случай. Клиент начал забирать стройматериалы с участка.
У нас три объекта рядом в одном районе. Везём доски, сгружаем на один участок, потом часть перевозим на соседний. На участке одного клиента временно лежат доски для другого дома.
Но клиент говорит:
«Это мои доски, раз на моём участке».
В смете у него столько досок нет. Не хочет понимать.
Пять месяцев выносил мозг. Но в конце нормально расстались, написал хороший отзыв. От него ещё люди пришли. Бывает и так.
В итоге
Кажется, что стройка — это много денег в короткие сроки. На самом деле, сидишь на пороховой бочке.
Тебя легко лишить аккредитации. Любой заказчик, который тебе мило улыбался на подписании, может тебя подставить. В любой момент могут закрыть семейную ипотеку, и все закончится. Регулярно собираемся собственниками и думаем, что с этим делать.
За все время работы мы прожили всего несколько домов, которые сошли с гарантии и уже простояли 5 лет. Остальные дома считаю, что это потенциально невыполненные обязательства. Надо иметь деньги, чтобы эти обязательства выполнять в случае чего.
Плюс риски персонализированные, в нашем бизнесе часто ИП, где собственник отвечает всем своим имуществом.
Но мы продолжаем строить.
Первые три года в стройке мы не видели прибыли совсем. Первый год вышли в ноль. Второй дал 6% рентабельности, при этом весь год всё горело. На третий научились считать, отказывать плохим клиентам, строить меньше, но зарабатывать чуть больше.
Рынок сжимается. Средний дом у конкурентов — уже 59 квадратов.
Мы строим по 120 кв.мЧтобы продавать, придётся проектировать новые дома поменьше. Это пересчёт смет, новые планировки, новые визуалы.
Судя по всему, скоро частный дом будет размером со студию.
Очень хочется, чтобы приняли отдельные законы для ИЖСников, потому что государство, с одной стороны, хочет доступное жилье, с другой стороны, для нас нет отдельных законов.
Сейчас зима. Сижу один в офисе, команда на удалёнке. Платим зарплаты, ждём весну.
Эта история написана на интервью с Максимом Морозовым, совладельцем строительной компании. Я раз в неделю беру интервью у предпринимателей про реальный бизнес, а не этот ваш успешный успех.
Если вам понравилась эта история, вы можете прочитать и другие истории на канале «Упал, поднялся».
В блоге уже больше 120 бодрых историй из разных ниш с подробными выкладками по цифрам.
Подпишитесь на канал, так вы поможете продолжать эту работу, спасибо.
..
ставить каркасник, или подороже бревно.
..
зачем лить плиту в качестве фундамента (?).
…
1. За деревянным домом постоянно нужен уход, качественно просушенное дерево, страховка от пожара, в каркасниках (в утеплителе) могут жить мыши/крысы, муравьи и т.п. — в общем нафиг. Особенно оцилиндрованное бревно.
2. Плита не сильно дороже ленточного фундамента, но на порядок надёжнее.
3. Лучший вариант для РФ, монолитная плита + толстые газобетонные блоки/или силикатный кирпич + внешняя отделка клинкерным кирпичом/плиткой и строго 1 этаж. + гараж на одну машину + рядом навес на ещё одну машину.
САМ лично 15 лет прожил в собственном деревянном доме из бревен.
Жить на много комфортнее чем в каменном, в котором из за камня постоянная сырость и двуххвостки. тараканы и всякая нечесть ползают в подполье (.
..
в сибире в частности иркутская, древесина с зимней делянки китайцы везут вагонами.
дерево «дышит» ненадо делать вентилируемые фасады и штукатурить!
что до пропитки обработки дерева один раз сделать в процессе отделки, про эстетику ещё дома выходят индивидуальные а не колхоз.
>при прямых руках плотника деревянные дома стоят столет!
У всех прямые руки, а как дом поведет вкривь и вкос, так сразу россказни про капризную древесину идут.
>дерево «дышит» ненадо делать вентилируемые фасады и штукатурить!
Да, да, дышит, впитывает влагу, промерзает, покрывается грибком. У меня паркет при изменении влажности/температуры на пару градусов начинает поскрипывать, а тут дом из дерева, где с одной стороны -30, а с другой +25. Никаеи прямые руки не компенсируют.
>что до пропитки обработки дерева
Ок, успехов в битумном домике жить. Суперэкологично.
..
кто живет в лесных районах, основной материал там лес!
еще смешнее платить проф. рабочим всего 16% от СМР и без учета их накладных расходов.....
а что произойдет когда придется платить ндс, соцстрах и их накладные расходы.....
клиентам желающим построить особняк мечты в 56 кв.м лучше сразу предлагать заселиться в бытовку-вагончик.....
накладные расходы от метража мало зависят.....
затраты на стройматериалы 24 тыс. на 1 квадрат(без отделки)-довольно не хило...
как и содержание офиса застройщика в 25% от СМР
есть однако и другие вопросы…
Как мы зарабатываем на стройке
Итак, вы строите дом. Площадь 100 квадратов, цена 7 млн ₽.
Первым делом:
– Закупаем материалы.
Газоблок, арматура, бетон, кровля, утеплитель.
Дальше:
– Платим бригаде за коробку.
Фундамент, стены, крыша, фасад. Трое работают два месяца.
– Заходят подрядчики.
Окна, двери, отопление, электрика, септик, скважина. Это уже не наши ребята, нанимаем специалистов.
Параллельно платим своим. Прораб ездит на объект, проверяет. Снабженец возит материалы. Менеджер ведёт клиента, подписывает акты. Плюс мы, три собственника, тоже на зарплате.
Остальное по мелочи: аренда офиса и склада, транспорт и бензин, спецтехника, маркетинг, налоги.
Считаем, что осталось.
Всего за 2025 год мы построили 15 домов. Выручка — 120 млн, чистая прибыль — 13,5 млн ₽.
Объясню почему?
В советское время, в любом СПТУ обучение было 3 года. Из которых 2 года, это теоретические знания+среднее образование и 1 год практики+среднее образование.
То есть, чтобы стать строителем-отделочником, например, надо вначале изучить сам процесс строительного производства. Марки строительных смесей, весь цикл, от котлована до крыши. Даже если ученик просто каменщик-стропальщик, штукатур-маляр или слесарь-сантехник итд. Он просто обязан знать весь процесс, от А до Я. Это как таблица умножения или Букварь, без которого дальнейший процесс обучения бессмысленный.
Самоучка может строить хорошо, иногда даже отлично. Но на каком-то этапе или объекте он просто обосрется по полной.
Например:
Простая казалось бы мелочь. Прораб не доглядел штукатур не досмотрел и опа! приснилось ж....
Заказчик спрашивает прораба: почему я зажигалкой могу штробить штукатурку 2х недельной давности?
Да, вот так вот, провел твердым предметом по стене и можно хоть провод электрический укладывать.
А почему?
Все просто. Вместо марки 150, минимум 120 для штукатурки, экспертиза показала М100, а то и вовсе-85.
Потому что вот такие вот самоучки зазубрили что штукатурка, это 1к3, то есть лопата цемента 3 лопаты песка и всё.
А то, что им привезли в какой-то момент цемент не М500 или минимум М400, а М300, а им насрать. Да хоть марку 200 привезите, мы будем хреначить в бетономешалке 1к3.
А просто включить математику и понять что 400, это минимум который можно разбавлять песком 1к3. Но, а если М300, то разбавлять уже надо 1к2.
Но для этого же надо учиться. Чтобы понимать какие марки смесей куда предназначены.
И вот с таких казалось бы мелочей и вырастает большая ж...
От которой и штукатурка отваливается пластами и стены рушатся как карточные домики, и фундамент трещит как ржавое ведро.
Вот кто из самоучек знает что плиточный клей надо выбирать не только с высокой адгезией и высоким давлением «на отрыв»
но еще и «на сдвиг».
Почему?
Потому что хороший клей, это не тот который только 600кг на отрыв, но тот который еще и как минимум 400кг на сдвиг.
Почему?
Да потому что, какой бы мощный клей не был на отрыв, но если на сдвиг у него 200кг, а то и 100кг, то плакала ваша плитка в новом доме через год, максимум 3 .
Потому что новые дома ищут свое место, то есть лет 5 будут играть. Поэтому и швы по углам, как правило в первые 3 года трещат по швам.
А если плитка на сдвиг слабенькая, то малейшее давление вниз или вверх, из-за того что стена сыграла на 0,5см и всё. Этого достаточно чтобы плитка начала отходить, то есть просто отрываться от клея. В крайнем случае, могут быть трещины по поверхности плитки.
Почему в новых домах нельзя класть плитку в стык, а только со швами?
Потому что шов, например, 2мм- это не только эстетика, но и амортизация на будущую усадку дома.
Я уже не говорю про панели перекрытия. Где если бетон меньше М300, то ждите со временем сюрпризов.
Так же и кирпич. У которого разная специфика и предназначение. Перегородки, гидроизоляция. Да даже где какой гипсокартон, а где только ГВЛ. Какие краски и шпаклевки для разных поверхностей.
Это просто целая наука.
Ну и тд.
Самоучкам просто не дано это знать. Ведь они уже лепят горбатого, вместо того чтобы пару лет просто изучать теорию и практиковаться у себя на даче или в местах не столь важных для жизни.
Например, строить свинарники для хрюш. А что? И свиньям хорошо и рука набивается.
А то, стразу коттеджи им подавай с евроремонтами. Да еще и зарплата чтобы была не меньше специалиста с дипломом и при том местного.
В 90х приезжие получали в 2 раза меньше местных. Но при этом работали на совесть и были довольные как бобики.
Что, сложно посмотреть на марку смеси или цемента и срок годности хотя бы?
Если прораб следил бы за каждым, то дома бы строили не по 2-3 года, а по 5-8 лет.
А может прораб еще и должен отслеживать какой материал привозит жуликоватый поставщик, которому скинул Ашот за просрочку 30%?
Ну что там, всего-то пару месяцев?
А бывает и такое, что вроде бы по дате свежак, а внутри комочки. О чем это говорит? О том что материал хранился в сыром помещении или под открытым небом. А он должен храниться в сухом помещении и не ниже +5.
И если строитель профессионал, то он должен все это просмотреть и если есть хоть какие-то косяки уведомить об этом прораба.
А если тот скажет: да лепи, все нормально. То освежить в его памяти характеристики материала описанные на мешках.
И сказать так: я не стану на такую смесь или клей класть кирпич или плитку, штукатурить или устраивать стяжку. Ибо гарантию не дам даже на пол года.
Прорабы и начальники, те кто из нормальных институтов ( а их не много) действительно чему то учились и что-то помнят из теории.
Но реальная работа дает столько нюансов, что многие теории неактуальны или устаревают.
Короче теоретически вы правы, но в жизни всё совсем иначе.
Цитата: Ни чего там ни кто не учит. Полный ноль. Отбывают время учебы и всё.
Даже в МГУ кто-то учится, а кто-то штаны протирает.
Практика без знания теории может приносить редко пользу, чаще вред. И чаще этот вред несет такой строитель не для себя, а в массы.
А потом люди удивляются, построили элитную многоэтажку, приехала комиссия, а тут как назло аж целый подъезд рухнул. И всё это засняли на камеру. Прямо как будто для тик-ток готовились.