Пассивный доход — это миф? История моего друга, который купил квартиру и остался с долгами

«Просто возьми ипотеку, купи квартиру и сдавай её. Аренда будет покрывать платеж, а через 20 лет у тебя будет своя недвижимость». Знакомый мантр, правда? Его повторяют на всех углах, как аксиому. Мой друг Артем поверил в эту сказку. И жестоко поплатился.

Сегодня я хочу развенчать этот розовый миф и показать обратную сторону медали — ту, о которой не говорят инфоцыгане и мотивирующие блогеры.

Мечта: Ключи к квартире — ключи к беззаботной жизни

Артем был уверен, что нашел золотую жилу. Взял в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине города. Расчеты на салфетке выглядели блестяще:

· Платеж по ипотеке: 30 000 рублей в месяц.

· Рыночная арендная ставка: 35 000 рублей в месяц.

· Чистая прибыль: 5 000 рублей.

«Пять тысяч просто так! Да я еще и квартиру за себя платить буду!» — радовался он. Казалось, что он гений финансового планирования. Но жизнь внесла свои коррективы.

Суровая реальность: Три подводных камня, которые потопили его бюджет

Камень №1: Долгий простой. Ремонт в квартире затянулся. Затем начались поиски арендаторов. Оказалось, что в его районе построили еще пять таких же домов, и предложение сильно превысило спрос. Вместо обещанных двух недель квартира простояла 2,5 месяца. Потери только на ипотеке: 75 000 рублей. Мечта о прибыли начала таять на глазах.

Камень №2: Ремонт после «идеальных» жильцов. Первые арендаторы казались адекватными — молодая пара. Когда они съехали, Артем пришел смотреть квартиру. Трещина в раковине, потертый ламинат, оторванные обои, жирные пятна на кухне. «Мелочи», которые вылились в 60 000 рублей на приведение в порядок. Никакой залог не покрыл эти траты.

Камень №3: Падение ставок и налоги. Чтобы быстрее найти новых жильцов, пришлось снизить цену до 28 000 рублей. Вуаля! Теперь аренда не покрывает ипотеку. А ведь есть еще налог (НДФЛ 13%) и взносы на капремонт. В итоге ежемесячно Артем доплачивал из своего кармана около 5-7 тысяч рублей. Его «пассивный доход» превратился в стабильный «пассивный расход».

Так что же, недвижимость — это зло?

Нет. Недвижимость — это не плохая инвестиция. Это сложная и рискованная инвестиция, которая требует профессионального подхода.

Артем понял главное: «пассивный доход» от аренды — это оксюморон. Это очень активный доход. Это:

· Постоянные звонки и сообщения («Сломалась стиральная машина», «Пропал ключ»).

· Юридические риски и проверка жильцов.

· Учет расходов, налоговая отчетность.

· Постоянный мониторинг рынка, чтобы твоя ставка была конкурентоспособной.

Он купил не актив, а вторую работу с отрицательной зарплатой.

Вывод, который дорого ему стоил

История Артема закончилась тем, что он продал эту квартиру. Через три года мучений. Он вышел в ноль, лишь бы сбросить с себя этот груз. Его история — не чтобы вы испугались, а чтобы вы просчитали риски.

Прежде чем бросаться в омут ипотеки «для сдачи», спросите себя:

· Есть ли у вас финансовая подушка на 3-6 месяцев простоя и непредвиденный ремонт?

· Готовы ли вы тратить время и нервы на управление объектом?

· Вы действительно разбираетесь в локации и спросе в этом районе?

Пассивный доход — не миф. Но он редко бывает «просто купил и забыл». Чаще он пахнет краской, шпаклевкой и нервными переговорами с арендаторами в десять вечера.

А вы как думаете, пассивный доход от недвижимости — это реальность или ловушка? Делитесь в комментариях!

🔥 Подпишись на Мой Телеграмм канал про инвестиции и трейдинг: https://t.me/BirgewoySpekulant

*Статья носит информационный характер. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.*