Сколько стоит бизнес Арсагеры?

На определенные мысли меня навело вот это обсуждение:
smart-lab.ru/blog/ideas/122908.php
Топикстарте горестно восклицает «неужто народ не видит немеряной доходности паев Арсагеры?». Народ видит. О чем и напишу.

Сразу хочу сказать, что уважаю команду Арсагеры за недюжинный ум. Их посты часто умны и увлекательны, хотя не бесспорны. Если написанное мною кто-то может принять за личные претензии, то это неправильно. У меня ничего нет в Арсагере, и я не планировал так вкладывать деньги. Однако это отличный случай посмотреть, что такое инвестиционная компания с неплохим имиджем… в России.
Итак, собралась команда умных людей, решили помогать богатеньким буратинам вкладывать деньги в ценные бумаги и недвижимость. Опустим оценку стратегии их работы на ФР, рассмотрим пока работу с недвижимостью. Какие результаты достигнуты, что это стоило клиентам и какие перспективы ждут фонды под их управлением — вот что меня интересует.
Итак, смотрим.
ЗПИФ «Арсагера- жилые дома». Рентная недвижимость. Отчеты здесь:

arsagera.ru/products/zpifn_arsagera_-_zhilye_doma/rezultaty_fonda/

Ну что… 12 квартир, купленных в 2010 году. 12 в принципе неплохих однушек. 46.818 млн. рублей. С них — 121.500 рублей в месяц дохода. Много это или мало? По нынешним временам 20 т.р. за однушку в 36-38 метров — как-то совсем немного… ну да Бог с ними. Может, Арсагера добрая. Важно другое. 121.500 руб в месяц — это 1.458.000 в год. К СЧА в 46.818.000 руб — это 3,1% годовых. Мало того, что это ниже инфляции. Вознаграждение УК, согласно документа «параметры фонда» — 7.8% СЧА в год. Это значит, что с ренты пайщик не получает НИЧЕГО. Но, может быть, пайщики получают с роста стоимости активов? Смотрим отчеты:
arsagera.ru/products/zpifn_arsagera_-_zhilye_doma/stoimost_paya_i_scha/
Опять-таки видим, что за пять лет стоимость пая выросла с примерно с 1000 до 1040 рублей. Головокружительный рост. Ну хорошо, может промежуточные выплаты пайщикам были заметными? Опять смотрим отчет. И видим. что за пять лет на промежуточные выплаты ушло 22.49% от СЧА. С учетом реинвестирования — это 4.05% годовых. Зашибись!
За пять лет, господа. Целых 22.49% При этом стоимость метра в купленном жилье выросла с 68 т.р. до 92 т.р., т.е. на 35%. Но цена пая магическим образом осталась прежней. Ну если 4% роста за 5 лет не считать ростом...
Какие выводы по этому бизнесу Арсагеры? Да отличный бизнес. Люди сделали так, чтобы им несли деньги, давали их надолго и почти бесплатно. При этом всё законно. Уважаю.
Но это — с одной стороны. С другой… стоило ли городить такой огород, чтобы прикарманить жалкие 120 тыро в месяц вот такой командой:
arsagera.ru/products/zpfn_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/kak_rabotaet_fond/investicionnaya_komanda3/
Конечно, не стоило. 120 тыро в месяц — это капитал в 12-18 миллионов, шесть однушек в ренту. ЗПИФ по рентной недвиге — это только разминка для такой команды аналитиков. Уверен, что основное шоу будет в ЗПИФ «Арсагера — жилищное строительство». Если кому-нибудь этот опус покажется интересным, рассмотрим и этот ЗПИФ. Так что плюсуйте, не стесняйтесь.

Инвестиции недвижимость ЗПИФН

FXFighter

Санкт-Петербург

8 454

с 4 марта 2012

56 Комментариев

Sergey F
05 июня 2013, 10:20
+ за здоровую критику. можно их в этот пост пригласить — может смогут прокомментировать.
Арсагера — ФА
0
ANTIBAN
05 июня 2013, 10:22
Великолепно.
0
DeeP
05 июня 2013, 10:27
Хороший разбор, молодец!
0
GHJK
05 июня 2013, 10:28
спасибо, интересно
0
siva
05 июня 2013, 10:30
Я так понимаю, цена отражает дисконтирование стоимости квартиры на закрытие фонда — то есть подразумевается, что к 2015 году метр будет не 95 стоить, а 75?
0
- FXFighter
  05 июня 2013, 11:12
  Станислав Иванов, не всё так просто. Дело не в том, сколько будет стоить абстрактный метр. А сколько будет стоить метр в больших однушках в одном доме, если 9 одинаковых квартир будут выставлены на продажу в сжатые сроки.
  0
  - siva
    05 июня 2013, 11:39
    FXFighter, согласен, только усиливает эффект неликвидности :)
    0
Classic
05 июня 2013, 10:41
Отличный пост, и отличный бизнес у ребят, пока есть Страна не пуганных идиотов и буратин.
+3
Puaro
05 июня 2013, 10:42
хотим услышать Арсагеру, плиз, арсагерцы и арсагерянки.)
0
AlexB
05 июня 2013, 10:48
Отличный и интересный анализ, спасибо, плюс и пост и профиль.
0
USER PC
05 июня 2013, 10:50
"...12 в принципе неплохих однушек. 46.818 млн. рублей. С них — 121.500 рублей в месяц дохода. Много это или мало? По нынешним временам 20 т.р. за однушку в 36-38 метров — как-то совсем немного… ну да Бог с ними..."
121.500 рублей / 12 квартир = 10.125 руб/месяц...;)
ваш КЭП
0
- AIP
  05 июня 2013, 11:08
  Balu, Там сдано в аренду только 6 по отчету.
  Кроме того, квартиры в Петербурге. Не в курсе, насколько там актуально снять однушку за 20тыс
  0
  - FXFighter
    05 июня 2013, 11:10
    AIP, для тех, кто не в курсе реалий: в СПб однушка 36 метров в новом доме за 20.000 руб, в пяти остановках от метро — улетит с визгом. Будете отмахиваться от сующих вам деньги.
    0
    - Zenstation
      05 июня 2013, 15:45
      FXFighter, чувствую я вы далеки от рынка недвижимости) kvadrat.ru/news/05062013_arenda_zhilja_v_peterburge_desheveet/
      0
      - FXFighter
        05 июня 2013, 15:56
        Zenstation, чувствую, что вы как раз теоретик. Предлагаю вам на спор снять однушку у метро за 16 тыро, размахивая этой «аналитикой».
        Ну это так, в полемическом задоре. Реальность же можно прочувствовать просто и без всяких пари: позвоните по объевлениям на 16-17 тыро и убедитесь. что там всё как всегда «ой, эта квартира только что ушла, но есть гораздо лучше, но за 22».
        0
- FXFighter
  05 июня 2013, 11:09
  Balu, цифры дохода и цену ренты квартир я брал из отчета. Честно говоря, даже так элементарно делением не проверял — слишком очевидно была блудность
  0
USER PC
05 июня 2013, 10:52
Ну а так то конечно плюсы пост и профиль. Ждем опровержение от Арсагеры.
0
broker25
05 июня 2013, 10:58
Моя знакомая была на презентации IPO Арсагеры в 2007. Народ собрался простой, непрофессиональный. И им управляющие сулили золотые горы, бешеный рост стоимости паев. Понятно, о рисках никто не говорил. В печати менеджмент обещал рост стоимости пая в десятки раз. В бумажной презентации главный аргумент в пользу бешеного роста цены пая был такой — будущий экспоненциальный рост фондового рынка. В штатах за такое дело бы… Надеюсь, нынешние аналитики Арсагеры к тому безобразию отношения не имеют
+4
- broker25
  05 июня 2013, 15:23
  Арсагера — ФА, «По нашим оценкам, через 5 лет «Арса-
  гера» может стоить 1 млрд долл., т. е. цена
  акций увеличится более чем в 30 раз»- Предправления
  ОАО «УК “Арсагера”» В. Соловьев. 2007.
  Из годотчета Арсагеры за 2007: В 2006 — 2010 гг.:
  объем средств в управлении Арсагеры увеличится
  с 841 млн до 4541 млн руб.
  Ну конечно же, это тупые граждане виноваты сами,
  что мало принесли Арсагере
  денег, хотя там такие прекрасные перспективы
  +1
  - broker25
    05 июня 2013, 17:05
    Арсагера — ФА, да акции. И что это меняет? Отношение к людям одно. Я пока корректно здесь писал. Хотя когда я в 2007 смотрел вашу презентацию, культурных слов как-то не находилось. Это был откровенный развод на бабки малограмотных в финансовом плане людей. По меньшей мере это аморально. А в США уголовное преступление. А после вашего пассажа про интеллектуальный уровень наших граждан, стало понятнее про ваше отношение к акционерам и вкладчикам
    +3
    - Zenstation
      05 июня 2013, 18:19
      broker25, «в США уголовное преступление»… вы это акционерам facebook скажите)
      0
  - Владимир Сарнацкий
    06 июня 2013, 01:03
    Арсагера — ФА, так и паи не растут (при благоприятной конъюнктуре, причём), на акции вообще без слёз не взглянешь.
    0
Classic
05 июня 2013, 11:02
Пайщики еще и должны остаются при этих цифрах дохода и стоимости управления: 3,1%+4,05%=7,15%; 7,15%-7,8%=-0,65%
Они это вообще видят? или думают, что это швейцарский банк, где за хранение денег платить надо?
0
andry194
05 июня 2013, 11:06
плюс
у Вас так стиль мысли с Алесандром Шадриным совпадает.
а за совпадение ++
итого
+++
0
- Александр Шадрин
  05 июня 2013, 13:13
  andry194, в чем совпадение? мне честно — не понравилась манера автора излагать свои мысли — есть момент передергивания!
  -1
  - FXFighter
    05 июня 2013, 15:35
    Александр Шадрин, да, когда по сути вопросов нет и быть не может, а пообсуждать хочется — можно обсужить манеру подачи материала. Я с вами согласен по этому вопросу полностью.
    На всякий случай — все цифры взяты из отчетности Арсагеры. с их сайта.
    +3
    - Александр Шадрин
      05 июня 2013, 18:55
      FXFighter, а по сути уже Арсагера написала, ваши данные оказались неверным, а поправить свою статью Вы не станете…
      Вы когда-нибудь сами сдавали жилье? А бизнес в России вели?
      0
      - FXFighter
        06 июня 2013, 08:52
        Александр Шадрин, я в бизнесе был 1989 по 2004 год. Так что опыта достаточно. Начинал еще при Законе СССР «о кооперации». Этого достаточно. Было время, и жильте сдавал, а было — снимал.
        
        Что касается «Поправить»… Что поправить-то? Еще раз: все данные взяты из источников самой Арсагеры, как они могут быть «неверными»? Всё, что я в ответах увидел, по сути сводится к следующему:
        1. Мы честные, потому что можем брать 7%, а берем 3%, ведь больше все рано нету.
        2. Мы грамотные и знаем рынок, просто сдаем однушки без медели.
        3. Мы успешные, но просто «ни шмогла я, ну ни шмогла».
        Что менять-то?
        0
        Григорий
        06 июня 2013, 10:30
        FXFighter, ну всё-же если информация про издержки фонда не верна, то надо исправить.Поймите, троллем стать просто, но это не может быть выбором человека, который претендует на уважение окружающих. Объективность -вот то, что делает Ваше мнение значимым и интересным. Сами посудите, люди прочитали Ваш пост и поверили вам, а потом прочитали пост Арсегеры, полезли на сайт и увидели что Вы не оказались не правы, то как думаете они будут относится к Вашему мнению и вашим постам?
        0
        FXFighter
        06 июня 2013, 10:43
        Григорий, еще раз: вся информация была взята из отчетов на сайте Арсагера. Если какие-то цифры требуют комментарием или должны как-то отдельно трактоваться, то это ждело А. — разместить эти трактовки или комментарии. Тут нет ни одного, кто бы «полез на сайт и увидел что вы неправы». Потому что я даже ссылки дал, откуда брал те или иные данные. Остальное — арифметика, она тоже не может быть «не верной».
        
        Читайте то. что я написал в конце. Все комментарии Арсагеры свелись к признаю «ни шмогла я».
        0
        Григорий
        06 июня 2013, 12:49
        FXFighter, а разве Арсагера или другое критикуемое лицо обязано отвечать? Это ж их дело.
        0
        FXFighter
        06 июня 2013, 13:06
        Григорий, конечно не обязаны. Но если взялись отвечать, то отвечать в стиле «ну и дураки же вы все» — смешно и глупо.
        0
lama
05 июня 2013, 11:18
Продолжайте.
+1
rookie
05 июня 2013, 11:35
Даешь такую же аналитику и по строительству!
+1
Григорий
05 июня 2013, 11:36
А сколько стоит аренда такой однушки в СПБ?
+1
- FXFighter
  05 июня 2013, 11:46
  Григорий, минимум 22 плюс коммуналка.
  0
  - Александр Шадрин
    05 июня 2013, 13:15
    FXFighter, я за 16 тр двушку снимаю и без комуналки
    -3
    - FXFighter
      05 июня 2013, 15:17
      Александр Шадрин, где? Как давно? Готовы переехать на тех же условиях?
      0
      - Александр Шадрин
        05 июня 2013, 18:51
        FXFighter, возле Лен обл больницы — м.Озерки, живем уже 3 года, год назад вообще жили за 14,5 тр — наверное повезло)))
        0
        FXFighter
        06 июня 2013, 08:53
        Александр Шадрин, да, наверно повезло. Еще раз: попробуйте изучить рынок на практике, совершить пару-тройку звонков.
        А год назад цены были ниже.
        0
Григорий
05 июня 2013, 11:44
«Но это — с одной стороны. С другой… стоило ли городить такой огород, чтобы прикарманить жалкие 120 тыро в месяц вот такой командой»===Если претендуете на объективность, то зачем передергивать? У этой команды есть и другие фонды и общий объем средств в управлении выше.
-2
- FXFighter
  05 июня 2013, 11:47
  Григорий, я не передергиваю, и о других фондах прямо написал. и прямо написал, что речь идет пока только об этом одном фонде. со своей спецификой. Ведь пайщиков этого фонда мало интересуют наличие у УК других фондов.
  +3
- Александр Шадрин
  05 июня 2013, 13:17
  Григорий, +
  -2
Zenstation
05 июня 2013, 12:24
По их второму фонду кстати уже написано: smart-lab.ru/blog/ideas/122908.php
0
Volshebnik
05 июня 2013, 12:26
Печально — сплошное разводилово кругом.
+3
VpnS
05 июня 2013, 13:19
бывал давеча на Парнасе.
это же треш, робята, весь кавказ туда съехал что ли
0
SMA
05 июня 2013, 14:15
короче ясно)они робин гуды )))берут деньги у богатых и забирают с них проценты себе))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))
+4
- ololosha
  05 июня 2013, 15:18
  SMA, :D
  0
Vigo
05 июня 2013, 15:27
Арсагера эта — вообще левая контора с абсолютно некомпетентными работниками. почитайте, что они про деривативы и рыночные производные пишут. такую детский лепет, расчитанный на первоклассника, что уже после этого считать их «управляющей компанией» просто несерьёзно. не может «управляющая компания» обладать полным отсутствием знаний о принципах и методах хеджирования и управления рисками
+3
FXFighter
05 июня 2013, 15:29
Не, ну я уже писал: Арсагера — не дураки. Молодцы, откомментировались бодренько и позитивно. Только и я не дурак. Поэтому:
1. Тот, кто сдает квартиры без мебели, называясь при этом управляющей компанией рентного фонда недвижимости — как минимум странно себя ведет. Это странно вдвойне, если вы позиционируете себя как опытного оператора рынка недвижимости. Вам что, аналитики не смогли подсказать, что сдавать однушку без мебели — глухой номер?

2. Повторю: я не «не разобрался» и не «не понял», и не «спутал». Я с самого начала написал, о какой части бизнена идёт речь. И еще раз: наличие других бизнесов или фондов не улучшает показатели по этому конкретному фонду.

3. «Результат положительный» — в ваших устах, неоднократно произносивших умное слово «бенчмарк», звучит как минимум странно. Вы отлично знаете, какой есть ориентир для инвестиционной деятельности. Это депозитная ставка. Так вот, «положительные» результаты вашей деятельности, если они не превышают депозитной ставки — на самом деле отрицательные.
+8
FXFighter
05 июня 2013, 16:07
Кстати, вот это:

А когда надо было положить на депозит, а когда покупать актив — в левой части графика все знают хорошо, задним умом мы все умны.

— просто признание профессионального бессилия.
+5
Александр Шадрин
05 июня 2013, 19:43
и самое главное — я написал свой топик про другой фонд Арсагеры...)
-1
rootshell
06 июня 2013, 07:06
Посмотрел отчетность Арсагеры по РСБУ, динамику котировок акций, дивидендную историю. Вывод: компания близка к смерти в финансовом смысле. Если не будет резкого взлета российского фондового рынка, что позволит показать УК прибыли, то Арсагера долго не протянет.
Удивительным образом УК, которая сама год от года генерирует убытки (с постоянно растущим непокрытым убытком на балансе), успешно учит половину российского сообщества инвесторов финансовой грамотности, активно пиарясь при этом.
Но бухгалтерию еще никто в этом мире не отменял: не может вечно существовать чахленькая УК с постоянным отрицательным денежным потоком. Рано или поздно придется закрывать бизнес.
+5
FXFighter
06 июня 2013, 08:58
Ну, и самое главное, мы не дождали ответа от Арсагеры на самый важный и простой ответ. Я получил оскорбления, обвинения в некомпетентости, г-н защитник чуть ли не паспортном поинтересовался, скоро череп начнут обмерять… А вопрос простой как мычание:
За пять лет, господа, стоимость метра в купленном жилье выросла с 68 т.р. до 92 т.р., т.е. на 35%. А стоимость пая не выросла.

ГДЕ ДЕНЬГИ, господа профессиональные управляющие?
+3