Конвертируемые облигации «Самолета»: новый тренд на рынке или способ выгодно рефинансировать долг?

Компания ПАО «ГК «Самолет» по состоянию на октябрь 2025 года выступает лидером на рынке жилой недвижимости по объему строительства. Топ-1 девелопер вновь выходит на российский долговой рынок, на этот раз с выпуском конвертируемых облигаций.

Конвертируемые облигации ― вид ценных бумаг, предоставляющий держателю право при соблюдении определенных условий обменять облигации на акции компании. Инструмент является неким гибридом, позволяющим получать как гарантированный доход (получение купонов по облигациям), так и доход от продажи акций.

В недавнем отчете о регуляторных требованиях к конвертируемым облигациям ЦБ РФ отмечается необходимость создания условий и регуляции на рынке конвертируемых облигаций как важного инструмента pre-IPO финансирования.

Разберем особенности конвертируемых выпусков на примере условий нового размещения «Самолета».

Параметры выпуска ГК САМОЛЕТ-БО-П21:

• Планируемый объем: 3 млрд руб.;
• Номинал: 50 000 руб.;
• Ориентир купона: 13% (YTM 13,8%);
• Выплаты купона: 12 раз в год;
• Срок до погашения: 3 года;
• Рейтинг: А от АКРА;
• Дата сбора книги: 30 октября
• Дата размещения: 1 ноября;
• Амортизация: нет;
• Доступ для неквалифицированных инвесторов: есть.

Опцион на конвертацию выпуска доступен по окончании 6-го купонного периода, то есть спустя полгода. Также для конвертации необходимо выполнение следующего условия: цена акции за как минимум 20 из 30 последовательных торговых сессий должна превысить значение расчетной цены.

Расчетная цена равна 130% от средней цены закрытия в период за 5 дней до старта сбора книги заявок и до завершения сбора заявок.

Таким образом, для того чтобы опцион был «в деньгах» (его немедленное исполнение принесло держателю бумаг прибыль), цена акций «Самолета» в определенный временной промежуток (начиная с 7-го купона и до погашения через 3 года) должна превышать ~1145 руб. хотя бы 20 из 30 идущих подряд торговых сессий. Тогда бумаги можно конвертировать в акции и продать, зафиксировав прибыль, либо получить профит сразу деньгами (такая возможность также предусмотрена эмитентом). Максимальная цена продажи облигации при обмене имеет ограничение ― не выше 250% от номинала.

Механизм звучит сложно, но на деле эмитент предлагает инвесторам возможность пожертвовать значительной частью купонной доходности в сравнении с бумагами на вторичном рынке, делая ставку на значительный рост стоимости акций компании на горизонте 3 лет.

В ходе конвертации обмен будет осуществляться за счет акций из квазиказначейского пакета и денежных средств компании. Проведение допэмиссии не планируется.

Актуальное положение дел на рынке недвижимости

Осень ― традиционно период высокого спроса на рынке недвижимости. Однако текущий год можно назвать исключением. Цикл снижения ключевой ставки идет полным ходом, но текущий уровень все еще остается заградительным. Прогноз ЦБ по средней ставке на 2026 год также не внушает оптимизма: 13,0-15,0% годовых. Застройщики ввиду сильной закредитованности и роста себестоимости не могут снижать цены для повышения количества продаж.

Несмотря на это, в сентябре 2025 года Росреестром по Москве зарегистрировано 11 985 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. К предыдущему месяцу число оформленных сделок на вторичном рынке выросло на 12,6% ― как сообщается в материале Росреестра. Объем сделок на первичном рынке в Московском регионе вырос на 8,0% месяц к месяцу. При этом индекс цены готового жилья в Москве прибавил лишь 0,2%.

Финансовые показатели группы по итогам 6 месяцев 2025 года (МСФО):

• Выручка: 170,9 млрд руб. (+0,1% (г/г));
• Чистая прибыль: 1,8 млрд руб. (-61,0% (г/г));
• Долгосрочные обязательства: 475,0 млрд руб. (-14,8% за 6 месяцев);
• Краткосрочные обязательства: 477,9 млрд руб. (+36,2% за 6 месяцев);
• Чистый долг/EBITDA 3,2x.

Каковы риски инновационного инструмента для инвесторов?

Кредитный риск эмитента. Отрасль переживает не лучшие времена на фоне высокого уровня ключевой ставки и, как следствие, падения спроса.

Риск снижения цены бумаги в случае падения цены акций. Такой сценарий вполне допустим: если у инвесторов пропадет вера в рост цены акций эмитента в диапазон выше 1145 руб. за расписку, доходность выпуска будет стремиться сравняться с доходностью классических выпусков облигаций компании на вторичном рынке. Наиболее схожие по длине бумаги на вторичке на данный момент: СамолетР16 (YTM 19,0%) и СамолетР18 (YTM 20,9%).

Ликвидность. Инструмент нельзя назвать привычным для российского долгового рынка, поэтому вопрос ликвидности на вторичном рынке остается открытым, особенно учитывая номинал в 50 000 руб. Присутствует риск «застрять» в бумаге с доходностью ниже рыночной до погашения.

С точки зрения ТА, с октября 2024 года акции компании торгуются в широком боковике (850-1550 руб.). На данный момент цена находится у нижней границы боковика, что с точки зрения ТА добавляет перспективности новому выпуску облигаций. Приход цены к верхней границе боковика позволит инвесторам получить доход, превышающий доходность классических выпусков облигаций компании.

Итог

Конвертируемые облигации ПАО «ГК «Самолет» выглядят интересным вложением в период цикла снижения ключевой ставки, на фоне которого может вернуться спрос на рынок жилой недвижимости.

Учитывая риторику главы Банка России на последнем заседании, ожидать оптимизма в динамике снижения ставки в ближайшие месяцы не приходится. Поэтому новый выпуск имеет потенциальную выгоду по цене ниже номинала, при сужении спреда между новой бумагой и выпусками на вторичке.

На сегодняшний день в ралли на рынке застройщиков верится с трудом, однако со временем ситуация может измениться. Новый выпуск в первую очередь выгоден эмитенту, позволяя рефинансировать существующие долговые обязательства под процент ниже рыночного.

❗ Больше идей на долговом рынке здесь

✅ Подписывайтесь на телеграм-канал Финам Инвестиции и Торговые сигналы