24 октября 2025, 19:41

#ПроНедвижимость: необычное наблюдение о вложениях в ЗПИФ недвижимости

Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.

За последние 3 года:

Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;

Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;

Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;

На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Тарифы на электроэнергию регулируются, тарифы на телекоммуникации регулируются, цены на топливо регулируются, но ставки аренды на коммерческую недвижимость никто не трогает...

В общем, актив, до которого никому нет дела, когда заходят разговоры о том, когда надо где-то что-то прикрутить. Понятное дело, что нет гарантий, что так будет и дальше, но все же закономерность за последние годы явно прослеживается.

P.S. после публикации статьи мне поступила информация, что были некоторые налоговые изменения в части расчета кадастровой стоимости объекта и ставок налога, которая рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости (но каждый регион сам регулирует ставку в установленном диапазоне). Однако, как инвестор, я не ощутил на себе финансовых последствий таких изменений (в отличии от других налоговых и/или санкционных изменений, повлиявших на доходы торгуемых на бирже бумаг), что тоже является положительным показателем некоторого запаса прочности к таким изменениям для инвесторов в коммерческую недвижимость.

На этом все. Буду благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Другие мои фундаментальные статьи об инвестициях в коммерческую недвижимость: #ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость

Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.
Канал в Дзен: Механика Капитализма

ЗПИФы недвижимости

Финансовый Архитектор

Москва

620

7 486

с 29 мая 2022

31 Комментарий

Ветерок
24 октября 2025, 20:12
Вы видимо не в курсе приключений фонда Активо в Кингисеппе.
0
- Финансовый Архитектор
  24 октября 2025, 20:34
  Ветерок, если посмотреть мою статью про критерии отбора фондов недвижимости, то активо их категорически не проходит по нескольким пунктам.
  +2
  - Ветерок
    24 октября 2025, 20:37
    Финансовый Архитектор, недвижимость что в Активо, что в Парусе недвижимая, поэтому траh*** инвесторов ничто не мешает
    0
    - Финансовый Архитектор
      24 октября 2025, 20:43
      Ветерок, расскажите уж, что там у них?
      А так можно рассуждать, что Сбер — банк и ВТБ — банк, а результаты инвесторов такие разные…
      +3
      - Ветерок
        24 октября 2025, 20:49
        Финансовый Архитектор, у кого там?
        Я демаю сегодняшний пост натянуть за уши из пальца. Тянули, тянули, вытянули. Недвига не панацея, как любой актив имеет + и -...
        Вы лучше подумайте над амортизацией. Купили вы здание, это основные средства, надо начислять амортизацию, а вас стригут на всю сумму дохода, вот где клондайк…
        0
    - Бойко Роман Владиславович
      24 октября 2025, 20:50
      Ветерок, Активно — это такой способ дешевого фондирования девелопера.
      +за креативчик
      — даже не знаю за что, это не REIT
      +1
      - Ветерок
        24 октября 2025, 20:53
        Бойко Роман Владиславович, все фонды, так или иначе способ закрыться об лох..., ой, простите, инвестора.
        Нас спасают только биржевые фонды, где подстригли уже баранов, которые первыми толпились в очереди
        +1
        Бойко Роман Владиславович
        24 октября 2025, 21:28
        Ветерок, на вкус и цвет...
        Я инвестирую в биржевые, проблем выйти не было, особенно в РФ, где разгоняют цену перед объявленным довыпуском паев.
        Выйти было проблемой из Гонконга, но то страновые риски.
        Выбирайте CORE или близкий класс
        0
- Quwelle55
  24 октября 2025, 20:45
  Ветерок, вы попробуйте ещё выйти из той недвижимости. Устанете продавать
  +1
  - Ветерок
    24 октября 2025, 20:50
    Quwelle55, да, ликвидность ограниченная.
    0
- Dmitry_Ch
  24 октября 2025, 22:13
  Ветерок, в курсе о проблемах в Ногинске, когда якорь сделал ручкой. Но по Кингисеппу не в теме. Что там за эпик фейл? Тоже интересно…
  0
  - Ветерок
    24 октября 2025, 22:34
    Dmitry_Ch, там процент налога на недвижимость и кадастровая стоимость поломали всю экономику, какая то местная турбулентность случилась.
    +1
    - Dmitry_Ch
      24 октября 2025, 22:51
      Ветерок, да, подобного рода риски есть в любом ЗПИФН. Спасибо.
      +1
StarSol
24 октября 2025, 21:30
Не сглазь
+3
tradeformation
24 октября 2025, 21:36
То есть, ты не заметил когда по нежилой недвижимости начали считать достаточно высокую кадастровую стоимость, с которой и берут повышенный налог на недвижимость? И налог на землю под ней ты тоже не заметил? Жжёшь.
+2
- Финансовый Архитектор
  24 октября 2025, 22:10
  tradeformation, текущие выплаты для меня как инвестора не уменьшились. Как это разрулила УК: повысила стоимость конечной аренды для арендатора или заранее грамотно спланировала фин модель, мне не важно.
  +1
  - tradeformation
    24 октября 2025, 22:23
    Финансовый Архитектор,
    не, погодь. Ты написал, что государство не трогает нежилую. А теперь пишешь, что ук разрулила. Так государство не трогает, или бизнес разруливает?
    0
    - Финансовый Архитектор
      24 октября 2025, 23:25
      tradeformation,
      1. На «ты» не переходили. Еще раз увижу — бан. Мы тут вежливо общаемся.
      
      2. Я не вижу в справочниках изменения ставок по кадастру в 2025 по сравнению с 2024 для Москвы и МО, может было что-то минорное по СПБ/ЛО. Это регионы, где у меня объекты.
      
      По факту изменение столь незначительное, что на итоговом фин. резе инвестиций не сказалось. И это главное. В отличии, например, от налоговых «нашлепок» на некоторые компании.
      
      При этом понятно, что в будущем всегда есть риск каких-то нехороших решений.
      
      P.S. в статью внесен апдейт.
      +2
      - tradeformation
        25 октября 2025, 00:04
        Финансовый Архитектор,
        1. На «ты» не переходили. Еще раз увижу — бан. Мы тут вежливо общаемся
        
        Вот ты напугал-то! Ну, сам с собой тогда и разговаривай. Тут весь сайт этой целлулоидной вежливостью и напыщенностью настолько пропитан, что аж течёт. А толку — ноль. Ни идей новых, ни обсуждений продуктивных — только и делают, что за свою правоту цепляются, а до реальности никому и дела нет. За редким исключением.
        +2
Владислав
24 октября 2025, 21:54
Если рассматривать трехлетний период, то согласен. А если копнуть глубже, то вспомним как изменение налоговой базы по недвижке (с баланса на кадастр), так и резкое увеличение ставок. Допустим, валовая доходность составляет 10% от рыночной цены. Если ставка налога на имущество 2.5%, а кадастровая стоимость плюс-минус приближена к рыночной, то фактически собственник платит стандартный налог на прибыль по ставке 25%. Этот пример СВЕРХ упрощенный, не кидайте тапками!
Но государству ничего не стоит поднять ставку до 5-7-10%. Тем более, что имущественные налоги самые прозрачные и легко администрируемые. Можно ли будет эти расходы полностью перенести на арендатора?
И еще один момент. Во все времена налоговая нагрузка производственных объектов была ниже торгово-офисных. Так что у подобных ЗПИФов в этом плане должен быть дополнительный запас прочности.
+3
- Финансовый Архитектор
  24 октября 2025, 22:16
  Владислав, риски безусловно есть. Но частота их реализации как-то пореже и последствий поменьше…
  0
- Бойко Роман Владиславович
  24 октября 2025, 22:44
  Владислав, и все-все-все
  Если хочется безрисковых инвестиций — велкам во вклады (там, впрочем, свои перспективы тоже есть).
  Инвестиций без рисков не бывает, мы выбираем каждый свои отношения риск/прибыль. Обсуждение началось с Активо, а это не совсем классика (совсем не REIT), о которых пишет Архитектор.
  +2
ABC4045
25 октября 2025, 00:06
Выходите, скоро здесь начнётся ХБ.
0
Игорь
25 октября 2025, 13:58
Комм. недвижимость хуже банковского депозита в период высоких ставок туда лезть нельзя. Если только у банкротов выкупать по-дешевке, но это уже как бы другие навыки.
Понимаю, вам реклама вашего ТГ нужна.

0
- Финансовый Архитектор
  25 октября 2025, 14:37
  Игорь, а можно ссылку на мой ТГ? А то я даже не в курсе о наличии такого.
  +3
InvestinginRussia
26 октября 2025, 22:38
Как там дела с ценой пая? Понятно что ренту платят, но сама недвига за последние 3-4 года подорожала или нет?
0
- Финансовый Архитектор
  26 октября 2025, 22:42
  InvestinginRussia, в тех паях, которыми я владею — да, подорожала
  0
  - InvestinginRussia
    26 октября 2025, 22:54
    Финансовый Архитектор, тогда хорошо, а то фонды Активо вроде как годами не дорожают, платят ренту и всё, получается что то похожее на облигации
    0
    - Финансовый Архитектор
      26 октября 2025, 23:10
      InvestinginRussia, если посмотреть СЧА пая в отчетности УК и сравнить со стоимостью пая от Активо, может сразу сформироваться однозначное мнение, куда им следует пройти:)
      0
Ars Analysis
27 октября 2025, 10:53
Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;

А нельзя об этом скромно умолчать?
0
Kiplinger
29 октября 2025, 00:51
Обратите внимание на Альфа Арендный поток 2 )
0

Читайте на SMART-LAB:

Индикатор Fractal: торговые сигналы и робот для OsEngine. Видео

В этом видео разбираем индикатор Fractal Билла Вильямса — один из самых известных инструментов в трейдинге. Покажем, как формируются фракталы, какие торговые сигналы они дают, и продемонстрируем...

OsEngine

12:31

Газ без магии: ключевые мысли Давида Абельмана с эфира

Давид Абельман, эксперт нефтегазового рынка, поделился своим взглядом на ценообразование природного газа. Его фокус – американский природный газ, европейский газ-бенчмарк и нефть Brent. Абельман...

LiveInvestingGroup

17.01.2026

Стратегия 2026 по рынку акций от Mozgovik Research: трудный год, но, возможно, последний год низких цен

Сегодня у меня первый день официального отпуска. За окном темная звездная ночь, яркая белая луна, +24С и шум волн Андаманского моря. Неудачный перелет и джетлаг приводят к бессоннице, поэтому я...