06 октября 2025, 11:10
Инвестиции в Сочи, Анапу и Крым. Частые вопросы инвесторов.
Мы с вами живем в великолепный век — век высоких технологий. И можно оценить — стоит ли тратить на что то свои деньги, не вставая с дивана.
Так например, в сети Интернет можно найти любую информацию про инвестиции в недвижимость Сочи, Анапы и Крыма.
Да, большинство блогов про курортную недвижимость — это просто информационный шлак с обещаниями того, что вот совсем скоро Вы заработаете миллионы…
👆 В таких блогах Вы увидите запредельные для среднестатистического человека цифры по доходности и каждый из инвестиционных проектов, описываемых в таких блогах — это: «Мамой клянусь, объект пушка-бомба! Заработаете кучу денег! Торопитесь, последнее предложение по акции»…
При этом авторы такого контента 👆 не утруждают себя тем, чтобы математически и логически объяснить… чем же хорош тот или иной объект, и сколько на нем можно заработать (не голословно, а исходя из математических расчетов)…
❗️ Но, хвала Богам, на просторах Интернета появился человек, который чётко и правдиво доносит всю информацию по инвестициям в Сочи, Анапе и Крыму.
Видно, что автору есть чем поделиться, и текст заходит очень недурно. Главное – рассказ сопровождается цифрами. Со временем приходит понимание, что читаешь реальную информацию по состоянию дел на побережье… где можно заработать… а какие варианты лучше даже не рассматривать…
В общем — очень полезный блог для тех, кто рассматривает недвижимость для инвестиций.
👆 ЭТО Я О СЕБЕ И СВОЁМ КАНАЛЕ… если что 😁
🧐 — «К чему такое длинное предисловие, Роман?»
🧑🏫 — «Просто некоторые читатели моего блога считают, что раньше статьи были интереснее, а сейчас там много цифр… которые к тому же (как считает часть подписчиков) завышены».
❗️ Поэтому в этой статье постараюсь ответить на животрепещущие вопросы инвесторов 👇:
Начнём с цифр и математических расчетов, почему они важны и соответственно почему в своих статьях я от них не откажусь 👇:
Представьте, решили Вы инвестировать энную сумму денег в доходную недвижимость побережья… И попадается Вам на глаза такая вот реклама 👇:
👆 Готовый отель на условной первой береговой в Адлере… с доходностью 17,5% годовых 😳 от аренды 👇:
✔️ Хочешь — сдаёшь через управляющую компанию бесчисленным туристам;
✔️ Хочешь — перепродаешь через пару лет, кладя в карман заработанные миллионы.
👆 Не жизнь… малина!.. Но стоит только вооружиться калькулятором… и, сладкая сочная ягода на глазах начинает горчить и подгнивать… © Тимофей Мартынов)
ДЛЯ ЧИСТОТЫ ЭКСПЕРИМЕНТА, РАСЧИТАЕМ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ 👇:
1,2 млн ₽ (чистый годовой доход, который получают сейчас инвесторы в этом АК) / 16,7 млн ₽ (стоимость аппртамента в черновой отделке + ремонт, мебель техника, текстиль) × 100 = 7,1% годовых.
❗️ 👆 Поэтому, математические расчёты и цифры крайне важны и убрать их из моих статей означало бы слиться со всей остальной массой риэлтеров… этого я допустить не могу 😁.
❗️НО Есть И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ ХОТЕЛОСЬ БЫ ЗАТРОНУТЬ 👇:
🧐 «ДОМИНА В АГОЕ ВВЕЛА ТРАНШЕВУЮ ИПОТЕКУ, КОТОРАЯ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К ДЕМПИНГУ»…
👆 Это очень хороший вопрос… тем более, я и сам в своих ранних статьях не советовал инвесторам входить в проекты, в которых есть траншевые ипотеки...
Застройщики придумывают всевозможные уловки, чтобы привлечь к себе покупателей 👆… Траншевая ипотека:
✔️ с платежом 1 ₽ в течении года…
✔️ 2,98% на 3 года…
✔️ от 2 до 4,4% на 2 года...
Инвесторы, зашедшие на таких условиях 👆, да, могут начать «ломать рынок»… если после льготного периода им будет нечем платить....
❗️ Но, здесь опять же — без цифр — никуда… взглянем на условия по траншевой ипотеке, которую ввели в Домине (Агой) 👇:
👆 Условия по рассрочке на слайде слева… условия по траншевой ипотеке — справа....
При ставке (21,4% годовых) абсолютно никакой угрозы для инвесторов, расплачивающихся наличными ипотечники нести не будут...
Более того, я сильно удивлюсь, если узнаю, что (при действующих условиях рассрочки) хоть кто-нибудь воспользуется подобным предложением 😁.
❗️ И второй немаловажный момент: ещё 2-3 месяца назад ипотечные специалисты крупных агентств недвижимости могли «протащить» клиента на «одобрение» с такими суммами… но сейчас — не тогда… Банки ужесточили требования и теперь, чтобы получить одобрение клиенту нужно официально подтвердить такой вот доход 👇:
То есть, клиенту, который захочет воспользоваться данной траншевой ипотекой нужно показать доход от 700 до 870 т.р. в месяц…
Поэтому, опасения, что «сливальщики могут всю картину попортить» — считаю беспочвенными.
ДАЛЕЕ РАССМОТРИМ СЛЕДУЮЩИЙ ВОПРОС ОТ ИНВЕСТОРА 👇:
🧐 — «Вариантов по Анапе и Крыму много сейчас… Ждём хороших предложений и скидок к концу года»
👆 Этот вопрос очень уместен. Давайте посмотрим и попробуем спрогнозировать что будет к концу года в Анапе (по Крыму пока не вижу интересных предложений, поэтому анализ по нему делать не буду):
В Анапе риэлторы сейчас активно предлагают следующие комплексы 👆.
По причинам, изложенным в предыдущей своей статье… smart-lab.ru/mobile/topic/1211754/
… Лично я не вижу инвестиционной привлекательности у 6 представленных выше объектов… поэтому рассматривать для инвестиций предлагаю только ГК Сан — Гарден и ГК Николай 1 (пятизвездочные отели).
На их примере и увидим каких подарков от Застройщика можно ожидать к концу года:
На верхних слайдах 👆 — то как изменилась стоимость кв.м в ГК Sun — Garden в сентябре (от 20 до 25 тр с квадрата)
На нижних: то, насколько поднялись цены в Комплексе Николай 1 в сентябре (+ 27 тр к стоимости квадрата)...
👆 При такой динамике (отслеживаю с октября 2024 года) цена к середине декабря вырастит ещё на 25-40 тр с квадрата (по каждому из вариантов)…
👆 👨🏫 Ну, да думаю, если Застройщик захочет, то сможет перед Новым годом сделать небольшой дисконт… в размере 5-10 тр с м2… Но, зная информацию, изложенную абзацем выше… радость от этого, наверное будет небольшой 🤷🏻♂️.
И, ПОСЛЕДНИЙ ВОПРОС, КОТОРЫЙ РАССМОТРИМ В ЭТОЙ СТАТЬЕ:
🧐 — «Сейчас в Анапе строится огромное количество номерного фонда, что будет с загрузкой и доходом инвесторов, когда все отели откроются?»
👆 ❗️ И это тоже очень важный вопрос. При ответе на него мы так же не можем игнорировать статистические данные и информационные инсайды 👇:
Начнём в хронологическом порядке:
👆 С этого всё началось…
Далее, застройщики (с помощью проектного финансирования банков) начали строить хорошие четырехзвёздочные и пятизвездочные гостиничные комплексы (с инфраструктурой не хуже чем в турецких отелях)… В эти гостиничные комплексы стали активно заходить крупные российские отельеры (Cosmos, Alean, Azimut)...
❗️ А теперь проведём параллели и заменим Cosmos, Alean и Azimut на Магнит, Пятерочку и Дикси…
👆 Точно так же, как из продуктового ритейла несколько лет назад, была убрана вся локальная розница — тот же сценарий готовят и по гостиничному бизнесу…
Государству не нужны гостевые дома, небольшие апартаментные комплексы… не нужны гостиницы с ноунейм отельерами… ведь риск того, что они могут работать по серым схемам и не в полной мере платить налоги… большой…
Именно для этих целей и был издан закон, существенно усложняющий жизнь маленьким компаниям и физлицам, сдающим квартиры посуточно 👇:
Ну, а чтобы (в том числе) добить старых гостиничных рантье окончательно… были приняты поправки в сфере налогообложения… НДС и т.д.
И в завершении, немного статистики, которая наглядно демонстрирует необходимость ввода новых средств размещения в Анапе 👇:
Эти статистические данные 👆 дают нам возможность понять следующее 👇:
✔️ На сколько процентов туристов в Сочи больше, чем в Анапе?
Для расчета используем формулу:
((8 — 5.5) / 5.5) * 100% = (2.5 / 5.5) * 100% ≈ 45.45%
Вывод: В 2024 году Сочи посетило примерно на 45.5% больше туристов, чем Анапу.
✔️ Сколько туристов приходится на одно средство размещения?
В Сочи:
8 000 000 туристов / 4 000 средств размещения = 2000 туристов на одно средство размещения.
В Анапе:
5 500 000 туристов / 2 200 средств размещения = 2500 туристов на одно средство размещения.
Интересный вывод 👆: Несмотря на то, что общих туристов в Сочи больше, нагрузка на каждое конкретное средство размещения выше в Анапе.
Это говорит о более высокой заполняемости отелей в Анапе 🤷🏻♂️
Исходя из всех этих размышлений лично я для себя делаю следующие выводы 👇:
✔️ Инвестировать в недвижимость надо (для пассивного дохода лучше подходит Анапа);
✔️ Чем скорее, тем лучше (пока застройщики предлагают хорошие условия рассрочки);
✔️ Выбирать гостиничные комплексы под управлением крупных отельеров;
✔️ Выбирать Пятёрки… Так как по рентабельности они намного интереснее, чем четвёрки.
С уважением,
Литовка Роман
Так например, в сети Интернет можно найти любую информацию про инвестиции в недвижимость Сочи, Анапы и Крыма.
Да, большинство блогов про курортную недвижимость — это просто информационный шлак с обещаниями того, что вот совсем скоро Вы заработаете миллионы…
👆 В таких блогах Вы увидите запредельные для среднестатистического человека цифры по доходности и каждый из инвестиционных проектов, описываемых в таких блогах — это: «Мамой клянусь, объект пушка-бомба! Заработаете кучу денег! Торопитесь, последнее предложение по акции»…
При этом авторы такого контента 👆 не утруждают себя тем, чтобы математически и логически объяснить… чем же хорош тот или иной объект, и сколько на нем можно заработать (не голословно, а исходя из математических расчетов)…
❗️ Но, хвала Богам, на просторах Интернета появился человек, который чётко и правдиво доносит всю информацию по инвестициям в Сочи, Анапе и Крыму.
Видно, что автору есть чем поделиться, и текст заходит очень недурно. Главное – рассказ сопровождается цифрами. Со временем приходит понимание, что читаешь реальную информацию по состоянию дел на побережье… где можно заработать… а какие варианты лучше даже не рассматривать…
В общем — очень полезный блог для тех, кто рассматривает недвижимость для инвестиций.
👆 ЭТО Я О СЕБЕ И СВОЁМ КАНАЛЕ… если что 😁
🧐 — «К чему такое длинное предисловие, Роман?»
🧑🏫 — «Просто некоторые читатели моего блога считают, что раньше статьи были интереснее, а сейчас там много цифр… которые к тому же (как считает часть подписчиков) завышены».
❗️ Поэтому в этой статье постараюсь ответить на животрепещущие вопросы инвесторов 👇:
Начнём с цифр и математических расчетов, почему они важны и соответственно почему в своих статьях я от них не откажусь 👇:
Представьте, решили Вы инвестировать энную сумму денег в доходную недвижимость побережья… И попадается Вам на глаза такая вот реклама 👇:
👆 Готовый отель на условной первой береговой в Адлере… с доходностью 17,5% годовых 😳 от аренды 👇:
✔️ Хочешь — сдаёшь через управляющую компанию бесчисленным туристам;
✔️ Хочешь — перепродаешь через пару лет, кладя в карман заработанные миллионы.
👆 Не жизнь… малина!.. Но стоит только вооружиться калькулятором… и, сладкая сочная ягода на глазах начинает горчить и подгнивать… © Тимофей Мартынов)
ДЛЯ ЧИСТОТЫ ЭКСПЕРИМЕНТА, РАСЧИТАЕМ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ 👇:
1,2 млн ₽ (чистый годовой доход, который получают сейчас инвесторы в этом АК) / 16,7 млн ₽ (стоимость аппртамента в черновой отделке + ремонт, мебель техника, текстиль) × 100 = 7,1% годовых.
❗️ 👆 Поэтому, математические расчёты и цифры крайне важны и убрать их из моих статей означало бы слиться со всей остальной массой риэлтеров… этого я допустить не могу 😁.
❗️НО Есть И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ ХОТЕЛОСЬ БЫ ЗАТРОНУТЬ 👇:
🧐 «ДОМИНА В АГОЕ ВВЕЛА ТРАНШЕВУЮ ИПОТЕКУ, КОТОРАЯ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К ДЕМПИНГУ»…
👆 Это очень хороший вопрос… тем более, я и сам в своих ранних статьях не советовал инвесторам входить в проекты, в которых есть траншевые ипотеки...
Застройщики придумывают всевозможные уловки, чтобы привлечь к себе покупателей 👆… Траншевая ипотека:
✔️ с платежом 1 ₽ в течении года…
✔️ 2,98% на 3 года…
✔️ от 2 до 4,4% на 2 года...
Инвесторы, зашедшие на таких условиях 👆, да, могут начать «ломать рынок»… если после льготного периода им будет нечем платить....
❗️ Но, здесь опять же — без цифр — никуда… взглянем на условия по траншевой ипотеке, которую ввели в Домине (Агой) 👇:
👆 Условия по рассрочке на слайде слева… условия по траншевой ипотеке — справа....
При ставке (21,4% годовых) абсолютно никакой угрозы для инвесторов, расплачивающихся наличными ипотечники нести не будут...
Более того, я сильно удивлюсь, если узнаю, что (при действующих условиях рассрочки) хоть кто-нибудь воспользуется подобным предложением 😁.
❗️ И второй немаловажный момент: ещё 2-3 месяца назад ипотечные специалисты крупных агентств недвижимости могли «протащить» клиента на «одобрение» с такими суммами… но сейчас — не тогда… Банки ужесточили требования и теперь, чтобы получить одобрение клиенту нужно официально подтвердить такой вот доход 👇:
То есть, клиенту, который захочет воспользоваться данной траншевой ипотекой нужно показать доход от 700 до 870 т.р. в месяц…
Поэтому, опасения, что «сливальщики могут всю картину попортить» — считаю беспочвенными.
ДАЛЕЕ РАССМОТРИМ СЛЕДУЮЩИЙ ВОПРОС ОТ ИНВЕСТОРА 👇:
🧐 — «Вариантов по Анапе и Крыму много сейчас… Ждём хороших предложений и скидок к концу года»
👆 Этот вопрос очень уместен. Давайте посмотрим и попробуем спрогнозировать что будет к концу года в Анапе (по Крыму пока не вижу интересных предложений, поэтому анализ по нему делать не буду):
В Анапе риэлторы сейчас активно предлагают следующие комплексы 👆.
По причинам, изложенным в предыдущей своей статье… smart-lab.ru/mobile/topic/1211754/
… Лично я не вижу инвестиционной привлекательности у 6 представленных выше объектов… поэтому рассматривать для инвестиций предлагаю только ГК Сан — Гарден и ГК Николай 1 (пятизвездочные отели).
На их примере и увидим каких подарков от Застройщика можно ожидать к концу года:
На верхних слайдах 👆 — то как изменилась стоимость кв.м в ГК Sun — Garden в сентябре (от 20 до 25 тр с квадрата)
На нижних: то, насколько поднялись цены в Комплексе Николай 1 в сентябре (+ 27 тр к стоимости квадрата)...
👆 При такой динамике (отслеживаю с октября 2024 года) цена к середине декабря вырастит ещё на 25-40 тр с квадрата (по каждому из вариантов)…
👆 👨🏫 Ну, да думаю, если Застройщик захочет, то сможет перед Новым годом сделать небольшой дисконт… в размере 5-10 тр с м2… Но, зная информацию, изложенную абзацем выше… радость от этого, наверное будет небольшой 🤷🏻♂️.
И, ПОСЛЕДНИЙ ВОПРОС, КОТОРЫЙ РАССМОТРИМ В ЭТОЙ СТАТЬЕ:
🧐 — «Сейчас в Анапе строится огромное количество номерного фонда, что будет с загрузкой и доходом инвесторов, когда все отели откроются?»
👆 ❗️ И это тоже очень важный вопрос. При ответе на него мы так же не можем игнорировать статистические данные и информационные инсайды 👇:
Начнём в хронологическом порядке:
👆 С этого всё началось…
Далее, застройщики (с помощью проектного финансирования банков) начали строить хорошие четырехзвёздочные и пятизвездочные гостиничные комплексы (с инфраструктурой не хуже чем в турецких отелях)… В эти гостиничные комплексы стали активно заходить крупные российские отельеры (Cosmos, Alean, Azimut)...
❗️ А теперь проведём параллели и заменим Cosmos, Alean и Azimut на Магнит, Пятерочку и Дикси…
👆 Точно так же, как из продуктового ритейла несколько лет назад, была убрана вся локальная розница — тот же сценарий готовят и по гостиничному бизнесу…
Государству не нужны гостевые дома, небольшие апартаментные комплексы… не нужны гостиницы с ноунейм отельерами… ведь риск того, что они могут работать по серым схемам и не в полной мере платить налоги… большой…
Именно для этих целей и был издан закон, существенно усложняющий жизнь маленьким компаниям и физлицам, сдающим квартиры посуточно 👇:
Ну, а чтобы (в том числе) добить старых гостиничных рантье окончательно… были приняты поправки в сфере налогообложения… НДС и т.д.
И в завершении, немного статистики, которая наглядно демонстрирует необходимость ввода новых средств размещения в Анапе 👇:
Эти статистические данные 👆 дают нам возможность понять следующее 👇:
✔️ На сколько процентов туристов в Сочи больше, чем в Анапе?
Для расчета используем формулу:
((8 — 5.5) / 5.5) * 100% = (2.5 / 5.5) * 100% ≈ 45.45%
Вывод: В 2024 году Сочи посетило примерно на 45.5% больше туристов, чем Анапу.
✔️ Сколько туристов приходится на одно средство размещения?
В Сочи:
8 000 000 туристов / 4 000 средств размещения = 2000 туристов на одно средство размещения.
В Анапе:
5 500 000 туристов / 2 200 средств размещения = 2500 туристов на одно средство размещения.
Интересный вывод 👆: Несмотря на то, что общих туристов в Сочи больше, нагрузка на каждое конкретное средство размещения выше в Анапе.
Это говорит о более высокой заполняемости отелей в Анапе 🤷🏻♂️
Исходя из всех этих размышлений лично я для себя делаю следующие выводы 👇:
✔️ Инвестировать в недвижимость надо (для пассивного дохода лучше подходит Анапа);
✔️ Чем скорее, тем лучше (пока застройщики предлагают хорошие условия рассрочки);
✔️ Выбирать гостиничные комплексы под управлением крупных отельеров;
✔️ Выбирать Пятёрки… Так как по рентабельности они намного интереснее, чем четвёрки.
С уважением,
Литовка Роман
Читайте на SMART-LAB:
Пять инструментов для ленивого инвестора
Многие инвесторы хотели бы зарабатывать при минимальных усилиях на анализ рынков. Мы подобрали пять простых и надёжных инструментов, которые можно использовать для построения эффективного и...
16:37
Немного уникальных мыслей по софтовому сектору, которые вы нигде больше не найдете + приглашаю обсудить перспективы
Небольшой комментарий по рынку и бизнесу софтовых компаний.
Прошу также высказаться в комментариях, если вы имеете отношение к айти сектору, спасибо!
17:14
Итоги первичных размещений ВДО и некоторых розничных выпусков на 15 января 2026 г.
Следите за нашими новостями в удобном формате: Telegram , Youtube , RuTube, Smart-lab , ВКонтакте , Сайт
18:34
58% россиян обрадовались бы появлению ветерана СВО в их трудовом коллективе — опрос ВЦИОМ
23:34
Genda, уж в маразме вас двух старых хрычей никому не обскакать
Trag, перед ним еще юаневый на 3,5
23:32
Как это в песне "… а не спешите нас хоронить…
Показатель чистой прибыли не раскрыт, судя по всему, он может оказаться близким к прогнозируемым компанией 8,8 млрд руб. Это может стать осн...
Золото. Анализ в стреднесрок
Золото спот дневка. График прямо кричит о шорте. Месячных обьемов наконец набили вверху больше чем внизу, плюс хорошая дырка в обьемах под боковиком, которую нужно запо...
23:21
Галина Балашова, дивиденды выплатили
❗️❗️«О’кей» или «не о’кей»? Как изменился бизнес после продажи гипермаркетов, и что это значит для держателей облигаций.
У компании О’кей действует кредитный рейтинг А- по национальной шкале по ...
коррекция
Running68, тг то полезный, но в части ФНС нет там оперативности. Что не реализовано программно фактически подтвердил Лондон. Но интересно даже не это. А то что по ходу это нигде не реализовано. Пот...
Они походу и свою страницу на раскрытии убили www.e-disclosure.ru/portal/company.aspx?id=38747&attempt=2
Да катятся они на хер, сделал я вывод и больше не интересовался.
Если надумаю переезжать, возьму землю и построю дом, в 100 тыс. р. можно уложиться с чистовой отделкой.
Слишком хлопотно и рисковано.
Приятель в крыму купил апарты. Тоже хочет сдавать. Но вот прибыль сопоставима с прибылью от аренды в МО где он собственно и живет.
На вопрос зачем, ответил — буду сам иногда туда ездить отдыхать в собственных апартаментах.
В общем дич какая-то.
Предугадать динамику цен тоже невозможно. Регион специфический.
В общем я бы не стал.
Алеан не подешевел — номера с видом на море в цене выросли (скрины снизу). Сейчас Застройщик выпустил в продажу номера (10 шт) с видом на проезжую часть — они по цене да, меньше. Если говорим про пассивный доход, то разницы абсолютно никакой нет (в Алеане Агой 2 котла: однакомнатные и двухкомнатные без привязки к виду… если говорить про перепродажу — то для потенциальных покупателей будет интересна как и меньшая цена… так и вид на море...
Если говорить про этап стройки: полностью сделано берегоукрепление (самое трудоемкое при данном рельефе) и котлован… Далее начнут возводить фундамент и сами корпуса — они уже делаются проще и быстрее.