🏚️ «Льготной ипотекой — мы спасли рынок!». Что снова несёт Хуснуллин? Как внезапно схлопнувшаяся рыночная ипотека удивила депутатов... Вы серьезно?
Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»
Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️
☕#160. За чашкой чая...
Ну что, вот и долгожданное возвращение к нашему уважаемому и весьма частому гостю статей — Марату Шакирзяновичу
📰 Очень заинтересовало меня его свежее интервью порталу «Ведомости», где он заявил, что рыночная ипотека в России «почти перестала существовать как класс», указав, что доля рыночной ипотеки сократилась до 20%, тогда как льготные программы занимают 80% рынка. Ранее соотношение было немножечко другим… 70% — рыночная, 30% — льготная
Но главный тезис заключался в том, что в принципе без поддержки льготных программ рынок недвижимости мог бы «схлопнуться», да и вообще вы все не цените то, что делается для народа. Только критикуете.
По итогу на 2025 год получаем полумертвый рынок недвижимости, бедных девелоперов, которых нужно постоянно жалеть, и депутатов, не знающих как это все исправить
Действительно ли льготные программы спасли рынок недвижимости? И что нас ждёт в перспективе? Давайте разбираться...
👔 Льготная ипотека или как «спасли» рынок недвижимости
Для начала хочется сказать, что как чиновника его понять в принципе можно, и даже частично с некоторыми вещами согласиться
Льготные программы, запущенные в 2020 году как антикризисная мера, действительно как-то стимулировали спрос на жилье. Тогда в период пандемии без льготной ипотеки справиться было бы намного тяжелее + не забываем, что у нас совсем недавно ставки доходили до 30%, и брать без льгот… Мало кто стал бы
Но… Давайте вспомним и обратную сторону медали:
- 💢 Перегрев цен. Спрос, подогретый низкими ставками, позволил застройщикам поднимать цены, что сделало жилье менее доступным для тех, кто не мог воспользоваться льготной ипотекой или не имел значительных сбережений. Особенно это было видно в период с 2020–2022 года, когда средний первоначальный взнос по ипотеке составлял 25-27% (данные РБК). Тогда многие покупали новое жилье за счет продажи старого, а цены на первичном рынке росли быстрее инфляции.
- 💢 Зависимость от господдержки. Хуснуллин сам признает, что без льготных программ рынок бы «схлопнулся». Это говорит о том, что рынок недвижимости стал искусственно зависим от государственных субсидий. Когда льготную ипотеку начали сворачивать (например, массовую программу под 8% с июля 2024 года), продажи новостроек в некоторых регионах упали на 50–70%… Застройщики привыкли к высокому спросу и высоким ценам, а покупатели — к низким ставкам. Теперь рынок не может функционировать без постоянных вливаний из бюджета.
- 💢 Псевдодоступность жилья. Льготные программы не решили проблемы с доступностью жилья В ДОЛГОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ. По данным «ДомРФ» за 2025 год, доступность ипотеки упала до исторического минимума из-за роста цен на жилье и высоких рыночных ставок (24,45%).
К чему приходим по итогу?
Ещё раз повторю, что как чиновника, ответственного за строительную отрасль, его понять можно. Он пытается балансировать между поддержкой застройщиков, сохранением доступности жилья и выполнением указов президента
Но его прогноз, что основные трудности для застройщиков начнутся в 2027–2028 году, когда эффект от сворачивания льготных программ станет очевидным… не говорит ли нам о том, что проблемы просто отложены, и все эти льготки решают лишь краткосрочные цели❓
Конечно, всем легче сказать "во всем виновата ипотека", не решая структурных проблем. Но ведь сама вот эта «проблема» далеко не в самих программах, а в том, как они были реализованы: без достаточного контроля за ценами и без постепенного сворачивания.
🤔 Лично я отношусь к таким заявлениям немного скептично. Без реформ в строительной отрасли и смягчения политики ЦБ текущая зависимость от льготных программ лишь откладывает кризис. В конечном итоге все будет зависеть от ключевой ставки, которая если не снизится значительно, рынок недвижимости будет стагнировать, а риски для застройщиков вырастут к 2027–2028 годам, как он сам и прогнозирует
__________________________________Очень важна ваша поддержка, ставь – ♥, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!
Последние выпуски:
- 🍷«Алкоголь мёртв, россияне не пьют». Как падение продаж алкоголя повлияет на экономику? Три компании, которые могут налить инвесторам прибыли
- ⚡ ТОП-5 Замещающих облигаций 2025 года. Как заработать на девальвации рубля, пока он ещё притворяется сильным...
- 🏚 Новая паника девелоперов. Почему «отмена повышенного возмещения банкам» может привести к падению выдачи льготной ипотеки и росту цен на квартиры?
я вот тоже ругаюсь на льготные программы . Никакой доступности
Надо посчитать доступность кстати. Спасибо да идею
Нужен нормальный расчет, в цифре
Девелоперы заносят огромные суммы для лоббирования всего этого дерьма. Если человек не заплатил по ипотеке - банк и приставы его быстро скрутят, а если девелопер не вовремя сдал - ничего, правительство моратирий на взыскание введет и будет продлять. Хотя типа специально вводили долевое строительство, чтобы «защитить граждан». Нормы сдачи - ослабили - эти мрази теперь в глаза смеются - «недостатки строительства не влияют на возможность эксплуатации, подписывайте или по суду обяжем». Ну и т п. Строят - такое говно, как раньше, только теперь за 2х, застройщика потом банкротят, чтобы не платить возмещение людям, и все шито-крыто. Рост цен - все все видят. Тут надо уголовные дела возбуждать по факту лоббизма, картельного сговора, а у нас чинуши ничего не боятся - в открытую продолжают рассказывать, что налоги людей пойдут на рост м2, чтобы им было невозможно купить что-то. Просто скоты, пусть хоть все обанкротятся.
1) Сколько за время льготной ипотеки и завышения цен застройщики заработали и сколько потратили на строительство (развитие бизнеса), где остальные деньги? На счетах? Закупка банка земли? Выплачены бонусами менеджерам?
2) Обоснование стоимости жилья. Себестоимость!
3) Показать сколько застройщики придерживают готовых квартир для удержания высоких цен.
Пока все это не будет открыто и не будет очевидно, что дела идут плохо, я не буду испытывать никаких чувств кроме презрения к «несчастным» застройщикам и буду выступать против каких-либо льгот для них.
Живу в доме одного ЖК, корпус сдан несколько лет назад. Недавно заходил человек от УК спрашивать все ли ок, от него я узнал, что из 140 квартир в корпусе заселено только 40. И это ни фига не какая-то особая элита, просто нормальный дом. Посмотрел на домклике — в корпусе 5 квартир продается, в остальных корпусах по 2-8 квартир.
Наверное неправильно экстраполировать на всю страну этот частный опыт, но подозреваю, что прогнозируемые проблемы с будущим дефицитом сильно преувеличены. Надо просто снизить цены до адекватных и подождать снижения ставки, привыкнуть цивилизованно работать с нормальной маржой не ожидая 300% прибылей.
ЗЫ не надо мне рассказывать «что нужно же понимать, что там не отражены откаты за ...»…, стоимость земли и подключения к сетям. Если взять выручку ЗИЛа и поделить на площадь застройки, окажется что даже в самой дорогой столице, «земля» добавляет к квадрату тыщ 10-15...
Объём ввода многоквартирных домов в России:
43,5 млн кв. м за 2019
42,4 млн кв. м за 2020
43,5 млн кв. м за 2021
45,5 млн кв. м за 2022
51,76 млн кв. м за 2023
45,5 млн кв. м за 2024
На рынке создан дефицит жилья, граждане массово бегут строить ИЖС по методу мелкоблочного строительства (который потерял свою актуальность в мире после первой мировой войны в силу низкой эффективности) из говна и палок в районах, в которых отсутствуют дороги, дет сады, школы, спорт секции, художественные и музыкальные школы, культурно-досуговые учреждения, поликлиники, общественный транспорт (автобусы) за десяток км от своей работы. Но с двух метровыми заборами. Граждане строят нарушая техническую документацию, свод правил, не имея понимания о строительстве ничего. Государство поставило рядового гражданина на один уровень с проектировщиками, строителями, инженерами, электриками и другими узкими специалистами.
Стоимость 1 кв метра грамотного построенного деревянного каркасника со сроком эксплуатации от 25 лет стоит в 1,5 раза дороже чем 1 кв метр в многоквартирном доме со строком эксплуатации 100 лет. Итого переплата составляет 6 раз. Это безумие.
Кому выгодно выдавливать граждан за город в трущёбы? Ввод ИЖС уже превысил ввод многоквартирных домов.
сегодня разговаривал с бабкой из реальной глухомани в девяти часах езды от нерезиновой, говорит купили однушку 36 квадратов в коммунарке в льготную ипотеку под 6%. кто-то в поселке прознал про такой вариант, и все накупили. смеется в доме одни наши будут.
идет реально вредительское затягивание населения со всей страны в несколько точек.
ну и параллельно очередной ручей перекачки бабла из бюджета в частные карманы. не только причастных к стройке, но и того 1%, который держит на счетах 90% бабла. где взять дураков кредитчиков под 30%, чтобы платить вкладчикам по 20-23%? правильно, раздавать льготную ипотеку под 6%, а остальные 15% вкладчикам добавят из бюджета. ессно еще и банкам доля перепадет)
Если вы не специалист (не работали архитектором в крупной проектной организации, не имеете соответствующее образование), то вы не поймете.
ИЖС это третий класс ответственности — на равне с сараем и будкой для собаки. Соответственно уровень компетентности большинства «специалистов» работающих в этой отрасли находится рядом. Обыватель не понимает разницу, когда место железобетонного бруса ставят доски, вместо одного раствора льют другой. И много других особенностей. Например, малооблачное строительство заменили крупноблочным в первой четвери 20 века в западной и центральной Европе, в СССР в средние 20 века. Вот, уже 100 лет малооблачное строительство не рентабельно. Так за счет чего зарабатывают деньги такие застройщики «в разы дешевле»? Это смешно)
Я не разбираюсь в этих «классах ответственности», но не думаю, что «богемское стекво» которое якобы используется в некой «правильной» застройке многоквартирного дома, стоит 300 000 рублей за квадрат. Нет такой разницы в материалах, оправдывающих такие суммы.
Впрочем, нет ничего проще меня опровергнуть, вы выше указали два неких вида материала, уточните, сколько они стоят?
Дело не в цене материалов, а в его необходимости. При кустарном строительстве происходят нарушения строительных норм, правил.
Никто не выращивает куриц в квартире ради яиц, граждане идут за яйцами в магазин. Промышленное — крупноблочное строительство, эффективнее кустарного- малооблачного строительства по качеству и стоимости. Плюс не забывайте про инфраструктуру, которая важна для полноценной жизни человека.
xezdx,
Дело именно в промышленном производстве. Жилье это товар, массовое производство товара выгодно. Условно, архитектору нужно сделать проект только один раз для обеспечения сотен семей жильем. Например, для строительства 10 этажного дома проектируется 1,2 и 10-ый этажи. Что уже удешевляет работу команды. В самой работе множество проверок и согласование со смежными специалистами. Это колоссальная работа. Эта работа отсутствует в ИЖС. Обеспечить белой зарплатой команду из десятков специалистов рядовой гражданин (заказчик) не способен. Организация работы с самим проектом (технической документацией) при кустарном строительстве ИЖС отсутствует.
По данным Росстата за 2024 год, средняя цена квадратного метра квартиры в России составляла:
- все типы квартир — 177,8 тыс. руб. за кв. м;
- квартиры среднего качества (типовые) — 149,3 тыс. руб. за кв. м;
- квартиры улучшенного качества — 182,2 тыс. руб. за кв. м;
- элитные квартиры — 362,5 тыс. руб. за кв. м.
По цене 149 тыс за кв метр можно купить типовой каркасник от «Дубль дом» или «Скаутдача», только срок эксплуатации каркасника от 25 лет.Давайте будем честными, есть машины, которые человек покупает с автосалона, возможно б/у. Но этот автомобиль произведен на конвейере. У него есть документация, он прошел множество проверок, она ликвидна на рынке. Мало кому нужна машина сделанная, даже отремонтированная где-то в гаражах.
Если мы будем честными, то должны признать, что цены формируются совершенно не из того что вы перечислили. Иначе невозможно объяснить почему в Москве и Подмосковье цены настолько различаются, будто за МКАДом тоже перестают стандарты соблюдать или ЗП строителей в два раза ниже.
Скорее всего стоимость квартиры складывается вот из чего: застройщики берут зп в регионе, прикидывают сколько человек может платить за ипотеку, умножают на 30 лет и запихивают это всё в цену, считая что это типа «по карману». Только этим логично объясняется разница. То есть цена строительства и цена за которую пытаются втюхать жилье никак не связаны, а чисто умозрительным представлением «лох готов влезть в кабалу на 30 лет, отдавая большую часть своей зарплаты, поэтому цена вот столько».
Это так же объясняет почему при повышении доступности ипотеки растет цена — этот взнос от государства тупо прибавляют к стоимости и все остается по-прежнему «почти весь доход человека за 30 лет».
Это, опять же, объясняет, почему вокруг этой темы с ценой столько лжи и перекручивания фактов. То у них стоимость арматуры растет, то стоимость гастарбайтеров, то земля, то взятки и все это без реальных подтверждений. И понятно почему — потому что это все вранье.
И решение очевидно — показать из чего складывается цена, после этого уже думать как решать. Нет обоснования цены — никаких льгот и субсидий.
xezdx, думаю, зарабатывают за счет толковых технологий, позволяющих сэкономить на материалах и квалифицированной рабочей силе..
Я нашел предложение милого 2-х этажного домика под ключ за 1.3 млн.
Если к нему еще и участок нормальный за 3 ляма в черте города, то совсем хорошо полуучается.
Если взять к примеру стоимость однушки за 4 млн и первом взносе 20%, то при ставке 18% переплата по кредиту 8,6 млн. За 20 лет и это ложится на покупателя (1 себе и 2 банку)
А при «льготной» 6% переплата 2,3 млн но при это плюсом разницу компенсирует государство банкам (6,3 млн).
Если бы реально хотел помочь населению, то государству проще и дешевле было бы просто за 4 млн купить напрямую у застройщика и отдать семьям. И вот и демография в плюс и расходы государства меньше чем на компенсацию «льготнтй»
Но тогда кормушка банкиров и их акционеров бы схлопнулась.
Вот и вся математика