✍️ Купить квартиру или инвестировать в ценные бумаги?
На данном этапе своей жизни я тусуюсь на сайте с вполне конкретной целью. Цель – квартира в Москве – это не просто мечта, это финансовая крепость и показатель успеха. Я много анализирую банковские продукты, рынки и, конечно, личные финансы. И сегодня хочу поделиться своими размышлениями и расчетами на тему: что выгоднее для меня – брать ипотеку прямо сейчас или копить и инвестировать, чтобы купить квартиру без кредита?
Для чистоты эксперимента возьмем усредненные цифры (цены могут варьироваться, но порядок будет понятен). Моя цель: однокомнатная квартира в пределах МКАД (не самый центр, но и не край) стоимостью 12 000 000 рублей.
Исходные данные:
▪️Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей (это 20% от стоимости квартиры – минимальный первоначальный взнос по ипотеке).
▪️Ежемесячно могу откладывать/инвестировать: 70 000 рублей.
▪️Текущая аренда аналогичной квартиры: 60 000 рублей в месяц.Вариант 1: Ипотека – «Здесь и сейчас»
Предположим, мы берем ипотеку на 25 лет под 17% годовых (реальные ставки на вторичку сейчас примерно такие, без льготных программ).
▪️Стоимость квартиры: 12 000 000 руб.
▪️Первоначальный взнос: 2 400 000 руб.
▪️Сумма кредита: 12 000 000 — 2 400 000 = 9 600 000 руб.Ежемесячный платеж: С помощью ипотечного калькулятора получаем примерно ~140 000 — 145 000 руб. (возьмем 142 000 руб. для примера).
Итого за 25 лет выплачу банку: 142 000 руб. * 12 мес. * 25 лет = 42 600 000 руб.Общая стоимость квартиры с учетом процентов: 2 400 000 (ПВ) + 42 600 000 (платежи) = 45 000 000 руб.
НО! Мгновенное владение, инфляция «ест» долг, налоговый вычет, стабильность. А так же квартира теоретически сможет приносить доход — можно сдавать квартиру (частично компенсируя платеж) или использовать для регистрации/прописки.
Вариант 2: Накопление и инвестиции – «Путь самурая»
В этом варианте я живу на съемной квартире (за 60 000 руб. в месяц) и активно коплю и инвестирую 2 400 000 руб. стартового капитала + 70 000 руб. ежемесячно.
▪️Цель накопления: 12 000 000 руб.
Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).
▪️Через 1 год: капитал вырастет до ~4,0 млн руб. (2.4M + 70k*12 + проценты)
▪️ Через 2 года: ~5,9 млн руб.
▪️ Через 3 года: ~8,3 млн руб.
▪️Через 4 года: ~11,1 млн руб.
▪️Через 4 года и ~3 месяца: капитал приблизится к 12 000 000 руб.Расходы за этот период (аренда): 60 000 руб. * 12 мес. * 4,25 года = ~3 060 000 руб.
НО! Инфляция недвижимости! Если предположить, что московская недвижимость дорожает в среднем на 6% в год (это консервативно, но реалистично), то через 4 года квартира стоимостью 12 000 000 руб. будет стоить 15 400 000 руб. Конечно, рыночные риски. Хочется верить, что со временем придет стабильность и прибыльность инвестиций сильно упадет. Может и до 5%.
И нужна дисциплина, чтобы не отходить от плана и стабильный доход.
Автор: TomButkus
👍 На самом деле, автор не учёл некоторые важные факторы.
Аренда будет расти: сегодня она составляет 60 000 рублей, через год — 70 000 рублей, через два года — 80 000 рублей и так далее. Из-за этого на аренду будет уходить больше денег, и накопить на квартиру станет сложнее❗️
По моим наблюдениям, цены на квартиры в Москве растут не на 6%, а на 9,6% в год. Это означает, что за 60% от стоимости вложений (5 760 000 рублей) квартира подорожает на 15 360 000 рублей❗️
Нет необходимости откладывать по 60 000 рублей в течение четырёх лет. Лучше сразу купить квартиру по этой цене и платить ипотечный платёж.
Стоит учесть, что инфляция уменьшает долг быстрее, чем вы накопите деньги.
Кроме того, ставку по ипотеке можно будет рефинансировать под более низкий процент, когда она начнёт снижаться. Это произойдёт в 2027 году, и тогда условия станут ещё более выгодными.
Я также прикладываю скрин обесценивания долга.
Думаю, здесь всё понятно без слов. Плюс ещё несколько дополнительных скринов для размышлений.
Давайте обсудим, что лучше: взять ипотеку на квартиру или инвестировать деньги?
Понравился разбор?
👍 — Да
👎 — Нет
🤔 — Воздержусь
----------------------------------------------------------------------
✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.
🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.
Аренда выгоднее даже если у вас есть наликом 12 млн, не говоря уже об ипотеке.
Если сегодня активы дают 11-12% доходности, а снять можно за 4-5% стоимости жилья, то хоть по какой стваке будет твоя иботека это путь на дно.
Если за стоимость квартиры, инвестированной в рынок, я получаю деньги, на которые могу арендовать эту же квартиру + мне еще останется на жизнь, то покупать квартиру не выгодно. Вне зависимости от ипотечных ставок.
Например хорошая трешка. У меня есть 50 миллионов. Я арендую квартиру за 160 тысяч в месяц, которую могу купить за эти 50 миллионов.
У меня есть расчет, который показывает, что я могу снимать 10% годовых и тело продолжет расти.
И получается, что у меня есть ежемесячно 420К, из них 160К аренда, а на остальное я могу жить.
Ипотека, даже под например 4% на 20 лет, требует первого взноса в 20% (10 М в моем примере) и ежемесячный платеж будет 242К. Даже при 0% ипотеке в таком способе расчета ипотека оказывается невыгодной (платеж больше аренды, а 20% счета ушло в квартиру).
Если я куплю на все квартиру, то у меня 0 инвестиционного счета. Я не плачу 160К в месяц, но и лишился дополнительных ежемесячных 260К.
Я много раз прокручивал этот метод у себя в голове и не могу понять, почему мне сейчас кажется, что покупка совсем невыгодна? Что я упускаю?
Предположем у меня договор аренды на 7 лет с фиксированным повышением на размер ставки ЦБ.
Через 10 лет последний ребенок съезжает от нас и зачем мне трешка?
ну и самая красивая часть поста выше:Ну хз. За последние 6 лет MCFTRR — 9,94%. За последние 10 лет - 13,43%. Исторически добавление облигаций только снижает доходность. Просчитано много раз. И это мы упустили инфляцию. В общем на какие 18% рассчитывают люди, я не очень понимаю, но общих выводов это не меняет. Я вообще сравнил с ипотекой в 0%.
С ипотекой в 17% все совсем печально (586 тысяч ежемесячный платеж при первоначальном 20%-м взносе).